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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

芙蓉城南三環(huán)上的南城都匯，被譽(yù)為李嘉誠在成都的1號作品，這里從拿地開始就不缺故事。

2004年10月，和記黃埔以 21.35 億元總價(jià)拍下這宗千畝地皮，成交樓面價(jià)1030元/平米，當(dāng)年一舉創(chuàng)下西部土地拍賣史上單幅地塊最高紀(jì)錄。

此后20多年來，南城都匯“鬧劇”不斷，包括但不限于龜速開發(fā)但交房質(zhì)量不達(dá)標(biāo)被投訴、捂盤惜售而被政府下令禁止融資貸款、尚未完成開發(fā)的項(xiàng)目易主又深陷股權(quán)與債務(wù)糾紛……

近期，這一超網(wǎng)紅大盤的4期項(xiàng)目匯尚園，選聘新物業(yè)卻遭中標(biāo)方臨時(shí)毀約在行業(yè)內(nèi)掀起不小波瀾，一時(shí)之間多方被推入風(fēng)口浪尖。

按照原計(jì)劃，2025年3月31日，家利物業(yè)管理（深圳）有限公司成都分公司（簡稱“家利物業(yè)”）將與潤楹物業(yè)服務(wù)（成都）有限公司（簡稱“潤楹物業(yè)”）完成匯尚園的交接工作，之后前者撤場、后者進(jìn)駐。然而，潤楹物業(yè)卻此前一天向匯尚園業(yè)主委員會正式發(fā)函，通知終止簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。

這兩家物業(yè)公司頗有來頭。其中，家利物業(yè)是李嘉誠家族旗下長實(shí)集團(tuán)的物管公司；而潤楹物業(yè)屬于央企巨頭華潤萬象生活。

華潤物業(yè)棄標(biāo)毀約，匯尚園新舊物業(yè)交接失敗。變故突如其來，匯尚園業(yè)委會與當(dāng)?shù)卣块T緊急商討后，目前已指定金科服務(wù)作為應(yīng)急物業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供6個(gè)月的臨時(shí)服務(wù)。

不過事情顯然并沒有就此結(jié)束。

一方面是匯尚園的后續(xù)事宜，既有追究華潤物業(yè)的違約責(zé)任，還要重新選聘新的物管公司；另一方是這起物業(yè)更換風(fēng)波帶來的市場影響與行業(yè)思考，或值得各關(guān)聯(lián)方仔細(xì)復(fù)盤。

棄標(biāo)理由“羅生門”

華潤物業(yè)臨時(shí)毀約，給出的書面理由是：

其在承接檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)匯尚園消防及電梯的多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)問題，無法滿足物業(yè)服務(wù)承接條件及其對樓盤接管的安全紅線管控要求。“預(yù)計(jì)完成全部檢驗(yàn)后，貴業(yè)委會對上述風(fēng)險(xiǎn)問題的責(zé)任追溯、整改均需要較長時(shí)間、較高成本，將嚴(yán)重影響《物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂及履行。”

然而，匯尚園業(yè)委會并不認(rèn)可華潤物業(yè)提出的棄標(biāo)理由，并質(zhì)疑其存在隱瞞毀標(biāo)事實(shí)真相的情況，試圖通過不正當(dāng)手段影響合同簽訂結(jié)果。

4月4日，匯尚園業(yè)委會對外公布“關(guān)于小區(qū)電梯、消防等設(shè)施設(shè)備情況的階段性說明”，其中羅列了三項(xiàng)對華潤物業(yè)行為的質(zhì)疑，包括“是否存在夸大風(fēng)險(xiǎn)隱患”“是否存在隱瞞毀標(biāo)事實(shí)真相”“嚴(yán)重違反商業(yè)誠信原則”。

具體來看，3月28日，華潤物業(yè)向業(yè)委會發(fā)送《關(guān)于匯尚園承接查驗(yàn)過程中風(fēng)險(xiǎn)昭示的函》。其中指出匯尚園消防初步判定為重大火災(zāi)隱患，可能導(dǎo)致火勢蔓延、人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失；電梯存在多項(xiàng)典型高風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致電梯困人、墜落。

而4月3日街道、社區(qū)協(xié)調(diào)市場監(jiān)管局、消防救援大隊(duì)、特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測研究院抽檢（覆蓋華潤物業(yè)提及的存在高風(fēng)險(xiǎn)的電梯）之后出具的報(bào)告顯示：電梯未發(fā)現(xiàn)重大事故隱患，存在一般安全隱患；存在消防設(shè)施、器材、消防安全標(biāo)志未保持完好有效，損壞消防設(shè)施、器材的問題。

對于華潤物業(yè)單方面決定終止即將的合同簽訂，業(yè)委會表示已函告招標(biāo)代理公司，凍結(jié)華潤物業(yè)17萬元投標(biāo)保證金，轉(zhuǎn)款至業(yè)委會賬戶；并將向市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（或信用監(jiān)管部門）書面反映；以及正在積極聘請律師維權(quán)、追責(zé)，保留通過法律途徑維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，進(jìn)一步追究其違約責(zé)任的權(quán)利。

同時(shí)，業(yè)委會還表示，將要求華潤物業(yè)來小區(qū)進(jìn)行情況說明，就其所提出的風(fēng)險(xiǎn)隱患、終止合同簽訂的原因等向全體業(yè)主做出詳細(xì)解釋和說明。

利益博弈

事實(shí)上，華潤物業(yè)向匯尚園業(yè)委會發(fā)函拒簽合同前，雙方也有過多輪磋商。根據(jù)公開信息，在華潤物業(yè)承接查驗(yàn)過程中，有不少于4次現(xiàn)場和10余次線上溝通。

3月29日晚，華潤物業(yè)提出繼續(xù)履約解決方案，但要求在簽訂的合同中修改物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式，“由目前業(yè)主大會表決通過的‘包干制’修改為‘酬金制’”。而業(yè)委會明確告知，相關(guān)內(nèi)容修改需經(jīng)業(yè)主大會表決，短時(shí)間無法實(shí)現(xiàn)。

包干制和?酬金制是兩種常見的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。前者物業(yè)收取固定服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)保潔、綠化等服務(wù)內(nèi)容的全部責(zé)任和費(fèi)用，需要物企自負(fù)盈虧；后者在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按固定費(fèi)率收取酬金，其余作為服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。

項(xiàng)目的計(jì)費(fèi)方式需要經(jīng)過業(yè)主大會共同決定。華潤物業(yè)在正式進(jìn)場前提出修改這一合同細(xì)節(jié)，在行業(yè)觀察者看來，其實(shí)也是為了更有理由棄標(biāo)。

不惜舍掉大十幾萬投標(biāo)保證金也要棄標(biāo)，行業(yè)觀察者分析表示，真正的原因或是“價(jià)格戰(zhàn)”與“帶資進(jìn)場”之下，華潤物業(yè)在多方權(quán)衡后發(fā)現(xiàn)，進(jìn)駐匯尚園項(xiàng)目盈利難以保證。

根據(jù)公開信息，華潤物業(yè)以86.8%的同意率中標(biāo)匯尚園項(xiàng)目。而其給出的物業(yè)費(fèi)報(bào)價(jià)為2.75元/平方米/月、車位費(fèi)70元/個(gè)/月；允諾的品質(zhì)提升資金為770萬元（首批次570萬元 后續(xù)200萬/4年），40萬元履歷保證金 40萬元品質(zhì)提升實(shí)施保證金，在入場后12個(gè)月內(nèi)實(shí)施完成80%，剩余次年完成。

按照匯尚園的體量與華潤物業(yè)的報(bào)價(jià)，匯尚園一年的物業(yè)費(fèi)約為2100萬元。但住宅物業(yè)的收繳率很難有100%，以2024年重點(diǎn)城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率82%估算，一年的物業(yè)費(fèi)收繳可能大概在1700萬。

不過物業(yè)在社區(qū)的經(jīng)營并不是僅收物業(yè)費(fèi)，一般還會利用業(yè)主資源發(fā)展增值服務(wù)創(chuàng)收，而這部分業(yè)務(wù)的利潤率相對也更高。

華潤物業(yè)該板塊業(yè)務(wù)較為成熟，包含?社區(qū)零售、金融、保險(xiǎn)、教育，以及到家服務(wù)；房屋租售與裝修、車位資產(chǎn)經(jīng)營；社區(qū)商業(yè)招商、公共空間創(chuàng)收；健康養(yǎng)老融合服務(wù)等。

剔除帶資進(jìn)場的整改費(fèi)、人工成本、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)成本等，留下的盈利空間還有多少？進(jìn)場后何時(shí)能夠回本掙錢？在決定棄標(biāo)前，華潤物業(yè)或已有過仔細(xì)計(jì)算了。

價(jià)格戰(zhàn)與帶資進(jìn)場

卷價(jià)格、卷服務(wù)，存量時(shí)代物業(yè)市場競爭加劇。

選聘新物業(yè)，匯尚園打出了“更高的標(biāo)準(zhǔn)，更優(yōu)的價(jià)格，更好的選擇”。據(jù)公開信息，匯尚園招標(biāo)選聘方案中羅列了一系列細(xì)致要求，包括：

以包干制計(jì)費(fèi)方式，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為高層物業(yè)費(fèi)不高于2.8元/平方米/月，車位不高于70元/個(gè)；投標(biāo)企業(yè)需自愿投入整改資金不低于400萬元，且從合同期的第二年開始，原則上每年再投入不低于50萬的專項(xiàng)提升資金（不得占用物業(yè)費(fèi)）；物業(yè)主要崗位不允許外包、掛靠，安保人員最高年齡不超過50周歲，保潔人員不超過60周歲。

同時(shí)，“為了更好管理物業(yè)，提高履約能力”，匯尚園物業(yè)選聘方案還為新物業(yè)設(shè)置了日常、年度與專項(xiàng)三類考核：

5年的合同期在第一年、第二年、第四年要接受業(yè)委會的“小考”，滿意度低于50直接無理由解聘，滿意度低于80給一次整改機(jī)會；第三年設(shè)置“大考”，對滿意度，投入資金實(shí)際使用，持續(xù)投入資金等方面進(jìn)行考核，通過后才能再續(xù)簽2年合同。

盡管條件看起來頗為“苛刻”，但總建筑面積56.52萬平方米、住戶4138戶、地下停車位3135輛，匯尚園的體量與區(qū)域位置的確算得上頗具誘惑力。

據(jù)悉，放出招標(biāo)消息后，一共有7家符合投標(biāo)資格的龍頭物企子公司對匯尚園表現(xiàn)出興趣。其中包括華潤物業(yè)、中海物業(yè)、萬科物業(yè)、金科服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活、融創(chuàng)服務(wù)。

除了后兩家，另外5家物業(yè)均向匯尚園投遞了投標(biāo)文件。而為了拿下這個(gè)項(xiàng)目，除建發(fā)物業(yè)外，其余4家公司均給出低于最高限價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，承諾的自費(fèi)投入金額更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過600萬元。

不過，最終獲聘的華潤物業(yè)其實(shí)并不是物業(yè)費(fèi)定價(jià)最低、允諾帶資進(jìn)場更高的一家。

根據(jù)公開信息，萬科物業(yè)給出的報(bào)價(jià)最低：高層住宅物業(yè)費(fèi)2.68元/平方米/月，車位60元/平方米/月。

與華潤物業(yè)決賽的金科服務(wù)給出的自愿投入資金數(shù)額最高，其承諾合同簽訂后10日內(nèi)，將1000萬元（首批680萬元 后續(xù)320萬/4年）品質(zhì)提升資金一次性打入共管賬戶或合同約定賬戶。

此外，金科服務(wù)給出的物業(yè)費(fèi)和車位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則分別為2.7元/平方米/月，車位68元/平方米/月。