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??樂居財經(jīng) 張文靜 9月29日，中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的2020中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數(shù)報告發(fā)布會在鄭州舉行。華潤物業(yè)科技副總經(jīng)理蒲濱參加了此次活動，并在現(xiàn)場接受了對話。

??疫情讓物業(yè)管理行業(yè)走到了“聚光燈”下。蒲濱認為，與國外相比，我國物業(yè)管理行業(yè)僅發(fā)展40年，市場并不是特別成熟。在這種背景下，每一個重大事件都可能會對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。而這次疫情對于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展是一次機遇，讓行業(yè)價值得到了社會各方的認可，地位也得到大幅提升。

??事實上，2018年，物業(yè)行業(yè)就迎來新發(fā)展，物業(yè)公司上市悄然成風。2020年以來風氣更甚，且與2019年不同的是，融創(chuàng)、世茂、恒大等房地產(chǎn)巨頭紛紛入局，為旗下物業(yè)板塊謀求上市。而資本對物業(yè)公司也青眼有加。在蒲濱看來，資本市場是非常聰明的，它們投資的是未來。

??“當我們看今天的中國市場時，其實也應(yīng)看看國際市場。索迪斯等企業(yè)估值非常高，它們的今天一定是我們的明天。因為它們處在成熟期，而我們還在成長期。”蒲濱表示，國內(nèi)物業(yè)企業(yè)面對的市場事實上與國外市場還不同，國外人口少、地域廣、居住分散，在住宅物業(yè)領(lǐng)域難以形成規(guī)模效應(yīng)；而在中國，城市化集群效應(yīng)和龐大的人口基數(shù)帶來了一個巨大的市場。

??另一方面，即使在疫情籠罩下，相對于國際市場而言，中國股市仍相對較穩(wěn)健。因此蒲濱稱，依目前情況判斷，發(fā)達國家經(jīng)濟增長滯后，資本反而傾向于正處在高速發(fā)展中的新興市場。

??由此來看，資本看好中國、看好物業(yè)行業(yè)是必然邏輯。那么資本真正能為物業(yè)行業(yè)發(fā)展帶來什么？

??蒲濱稱，物業(yè)是一個發(fā)展空間很大的行業(yè)。國外的物業(yè)管理概念是“大物業(yè)管理”，包括基礎(chǔ)物業(yè)管理、資產(chǎn)管理，以及資本與技術(shù)運維。而中國物業(yè)行業(yè)走過40年，現(xiàn)在還處在第一環(huán)節(jié)，正由物業(yè)管理向資產(chǎn)管理邁進?；A(chǔ)物業(yè)管理難有較大增長，但在對資產(chǎn)客戶其他衍生服務(wù)方面有廣闊的發(fā)展空間，要發(fā)展這些業(yè)務(wù)，資本加持必不可少。

??而從另一個角度來看，當物業(yè)企業(yè)進入資本市場后成為一個公眾公司，就必須用市場化公眾公司的要求來履行對公眾的承諾，這將倒逼企業(yè)、行業(yè)走向更規(guī)范的道路。

??在資本的加持下，物業(yè)企業(yè)的競爭格局正在加速演變，頭部企業(yè)積極調(diào)整和探索新路徑。在未來發(fā)展戰(zhàn)略中，“大物業(yè)”被頻繁提及，頭部企業(yè)紛紛入局城市服務(wù)。華潤物業(yè)科技也加速布局。

??2020年7月，華潤物業(yè)科技深圳公司與深圳市水務(wù)局正式簽約，為“深圳河灣支流運維管養(yǎng)項目”（即九河兩庫項目）提供綜合治理服務(wù)。同月，華潤物業(yè)科技福州公司簽約“鼓樓智慧城市運營項目”。

??加碼城市服務(wù)，華潤物業(yè)科技自己有一本賬。蒲濱表示，放眼全球，物業(yè)管理都會回到“大物業(yè)”概念，它不僅指住宅物業(yè)，還包括商業(yè)物業(yè)等。而事實上，在城市中，政府是最大資產(chǎn)持有者，且政府職能越來越輕是一個發(fā)展趨勢，未來政府會通過社會化分工、政府購買的方式將服務(wù)進行外包。因此，在這過程中，政府的需求和痛點就會變成物業(yè)公司的機會。

??蒲濱透露，華潤物業(yè)科技未來在城市服務(wù)領(lǐng)域布局重點會與公司戰(zhàn)略有關(guān)，重點將放在國家經(jīng)濟帶上。華潤物業(yè)會與經(jīng)濟帶區(qū)域城市相關(guān)部門合作，進入政府服務(wù)體系。

??而目前，城市服務(wù)還是一個尚未完全成熟的概念，因此在華潤物業(yè)科技在內(nèi)部成立了專門的研究團隊，對政府需求痛點進行深度研究，包括政府職能、可發(fā)展的業(yè)務(wù)生態(tài)及延展服務(wù)等。

??當下，蒲濱認為最重要的是讓社會公眾真正認識到物業(yè)行業(yè)的價值。

??對話中，蒲濱提到她在中國香港考察新鴻基項目時的見聞。她發(fā)現(xiàn)，香港物業(yè)公司管理的近30年的樓，從外面看還亮潔如新，如果不是裝修風格略有過時，根本看不出來已有30年歷史。而從業(yè)主角度來說，中國內(nèi)地人也并未意識到，房產(chǎn)需要通過維護管理獲得保值和增值。

??因此蒲濱稱，現(xiàn)在還需加強物業(yè)宣傳，讓公眾認識到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理對于房產(chǎn)價值增值的意義，從而愿意花錢購買服務(wù)。

??很多物業(yè)企業(yè)都在調(diào)研顧客滿意度，但過去它們作為房地產(chǎn)公司的內(nèi)部組織，滿意度更多地是為房地產(chǎn)開發(fā)公司做價值轉(zhuǎn)化。但如今行業(yè)發(fā)展環(huán)境已發(fā)生巨大變化，蒲濱強調(diào)，物業(yè)本身也要有價值轉(zhuǎn)化邏輯，即通過令客戶滿意的服務(wù)，為客戶創(chuàng)造價值，從而引導客戶為物業(yè)服務(wù)和其他增值服務(wù)買單，這樣才能使行業(yè)真正進入良性循環(huán)狀態(tài)。