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樂居財(cái)經(jīng)北京 徐迪 4月14日，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6035地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整公示。

這是御璟星城元啟所在地塊，去年2月底中建壹品以48.76億元搖中，打造為御璟星城二期項(xiàng)目。

項(xiàng)目于2024年8月28日以元啟繁星園的備案名取得預(yù)售證，19棟樓1052套住宅，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)元/㎡。

截至4月15日，取證將近8個(gè)月，累計(jì)網(wǎng)簽61套，成交均價(jià)53504元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的81折。

然而，在重新報(bào)規(guī)之后，元啟的網(wǎng)簽數(shù)字減少了。

截至4月16日上午10點(diǎn)，住建委網(wǎng)站顯示，項(xiàng)目已簽約套數(shù)為50，成交均價(jià)53550元/㎡。

部分低價(jià)房源退房，導(dǎo)致整體均價(jià)小幅回調(diào)。

在公示方案中提到，本次方案調(diào)整，是為提升項(xiàng)目居住品質(zhì)，打造人民滿意的“好房子”，擬按照“好房子”技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃方案調(diào)整。

項(xiàng)目賣不動(dòng)是事實(shí)，開盤七個(gè)月，去化率僅6%，成交額3.25億元，這個(gè)項(xiàng)目單單拿地就花了48.76億，1年多的時(shí)間，地價(jià)覆蓋率還不到7%。

讓元啟不得不調(diào)規(guī)的原因還有隔壁的6030地塊。

去年9月，興創(chuàng)置地以底價(jià)22.25億拿下6030地塊，或出于全盤鋪排營(yíng)銷考慮，它刻意控制入市節(jié)奏，減少與元啟的競(jìng)爭(zhēng)，興創(chuàng)置地西紅門地塊才著手方案設(shè)計(jì)。

在北京“好房子”新規(guī)助力下，興創(chuàng)6030地塊允許設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，且在出讓文件中明確提到，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，該項(xiàng)目如設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)進(jìn)行封閉。

中建壹品只能重做方案。

對(duì)比此前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大的改動(dòng)就是在原有飄窗基礎(chǔ)上，增加了南向奇偶陽(yáng)臺(tái)、挑空平臺(tái)等當(dāng)下新規(guī)產(chǎn)品的擴(kuò)容利器。

調(diào)整后平面圖↓

調(diào)整前戶型分布圖↓

1、整體規(guī)劃

項(xiàng)目占地面積4.7公頃，總建面18.31萬(wàn)㎡，其中地上建面11.77萬(wàn)㎡。

總戶數(shù)由1052增加至1065戶。

樓棟數(shù)量：由原來(lái)的19棟，改為21棟。

整體排布方式?jīng)]變，中間為13-15F小高層，南北以及東側(cè)鄰街一排樓棟為11層以下洋房產(chǎn)品。

南排樓棟號(hào)有調(diào)整，此外，將西北角的原3#樓拆分為3#、4#樓；東南角的19#轉(zhuǎn)角樓棟，拆分為16#、17#。

層高：總層數(shù)沒變，但單層高度由原來(lái)的2.93米，統(tǒng)一調(diào)整至3米以上，適配新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。

其中2#、3#樓單層高度超過(guò)3.1米。

面積段：戶型面積段仍是80-168㎡，分布也與此前一致。

頂配168戶型在最北邊的2#-4#樓，為7-8F洋房，其余120以上大戶型主要分布在中間的6#-10#樓5棟高層中。

小區(qū)東側(cè)兩棟11層洋房，1#樓和16#樓，為東西朝向，室內(nèi)無(wú)法做到南北通透，為起步80戶型。

2、擴(kuò)容空間

調(diào)規(guī)后，元啟擁有了令人眼花繚亂的擴(kuò)容空間。

此前的南向飄窗、端戶L型轉(zhuǎn)角飄窗保留。

在此基礎(chǔ)上，新增了南北開敞陽(yáng)臺(tái)，部分或?yàn)殄e(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，另有挑空平臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)。

這些平臺(tái)目前看來(lái)均為結(jié)構(gòu)外建筑，除開敞陽(yáng)臺(tái)外，其余均不計(jì)入建面。

從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，報(bào)規(guī)階段為開敞陽(yáng)臺(tái)，但后期大部分也都封入室內(nèi)空間使用。

昨天興創(chuàng)置地在大興黃村項(xiàng)目反饋意見中，針對(duì)陽(yáng)臺(tái)問(wèn)題明確回復(fù)：房屋交付時(shí)不封閉開敞陽(yáng)臺(tái)。

交付后業(yè)主待如何，顯然不在開發(fā)商控制范圍內(nèi)。

此外，指標(biāo)表中顯示項(xiàng)目有超過(guò)8000㎡的丙二類庫(kù)房或有地下室搭配出售。

調(diào)整落地后，元啟得房率會(huì)增加多少，是否會(huì)漲價(jià)？目前不得而知。但可以肯定的是，大興群眾急切呼吁“好房子”。

就在2月底，御璟星城一期業(yè)主在人民網(wǎng)留言板寫到，未來(lái)的房子，能有陽(yáng)臺(tái)是個(gè)好事，提升使用率、安全性、舒適度等，但是對(duì)于剛剛交付的新房，是否可以考慮補(bǔ)一個(gè)陽(yáng)臺(tái)封閉的要求。

3、戶型設(shè)計(jì)（舊版）

調(diào)規(guī)后項(xiàng)目建面仍為80-168平三居至四居，起步80㎡三居，得房率約79.66%（不含贈(zèng)送）。

雖功能齊全，但實(shí)際使用中可能存在空間緊湊問(wèn)題，尤其是次臥或儲(chǔ)物空間不足。

88㎡大三居，26.8㎡的東區(qū)LDK空間，14.7㎡的主臥套空間。

南側(cè)雙飄窗，北側(cè)次臥有設(shè)備平臺(tái)，得房率約81%。在增加陽(yáng)臺(tái)之后，建面使用率將進(jìn)一步拉高。

元啟110㎡三居分兩類戶型，一類是常規(guī)戶型，客廳有270°轉(zhuǎn)角大飄窗，采光和視野不錯(cuò)。但公衛(wèi)的位置有點(diǎn)尷尬，在兒童房門口，缺乏隱私性；

另一類“變異”戶型，此類戶型通常采光和通風(fēng)較差，改造難度較大。但開發(fā)商有巧思，它把不規(guī)則區(qū)域做成儲(chǔ)藏間。這樣一來(lái)，購(gòu)房者接受度大大提高。

同樣，142㎡四居也分兩類戶型。一類是常規(guī)的四葉草戶型，客廳位于南向中央，中西雙廚設(shè)計(jì)；

另一類戶型的客廳在角落，但擁有270°轉(zhuǎn)角大飄窗，客人去客廳的動(dòng)線變得不是那么方便。此外，多功能室也變成了書房。

為了“好房子”，中建壹品這次可謂煞費(fèi)苦心，購(gòu)房人更加期待改規(guī)后的新產(chǎn)品出現(xiàn)。

4、公共空間

調(diào)規(guī)之后，項(xiàng)目并未增加架空層、風(fēng)雨連廊等配建，但在2#樓南面空地上增加了一處鄰里共享中心，面積近100㎡。

此前規(guī)劃中，小區(qū)已設(shè)置有戶外閱讀室、自然科普課堂等，還有一條戶外跑道串聯(lián)園區(qū)。

小區(qū)設(shè)有兩處景觀大門：北面1#大門，西側(cè)有出租車站點(diǎn)，東邊是公共服務(wù)配套樓，包括物業(yè)服務(wù)用房，郵政所等。

東面2#大門占地面積更大，與下沉庭院和商業(yè)配套樓合圍，做了地下地上兩層會(huì)所，延展區(qū)域總計(jì)近千平，形成一個(gè)集門戶、社交、商業(yè)為一體的社區(qū)盒子。

下沉庭院打造了高約9米，寬約4米的飛瀑景觀造型，呈現(xiàn)觀水入園的效果。

眼下，大興有“黑科技”的新盤一個(gè)比一個(gè)卷，至少有5個(gè)項(xiàng)目設(shè)置了陽(yáng)臺(tái)。

調(diào)規(guī)后的元啟，能否涅槃重生？它的效仿對(duì)象，大興另一個(gè)項(xiàng)目——京璽，雖然也有奇偶陽(yáng)臺(tái)，但取證快9個(gè)月，網(wǎng)簽去化才破兩成。

而元啟后面的“追兵”，實(shí)力也不可小覷。

例如興創(chuàng)黃村項(xiàng)目，湊齊了好房子“三件套”（陽(yáng)臺(tái)+風(fēng)雨連廊+架空層）；再如大興新城0003、0011地塊，它的開敞陽(yáng)臺(tái)尺度非常大，進(jìn)深約1米8。

元啟項(xiàng)目開發(fā)主體是北京鳳河橋北房地產(chǎn)，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股權(quán)交給了大興國(guó)資旗下的興創(chuàng)置地。

據(jù)知情人士透露，中建壹品北方分公司總經(jīng)理田植釗已離任，接替者是北方分公司黨總支書記劉尚元。