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文/樂居財經(jīng) 張林霞 

4月19日，網(wǎng)上房地產(chǎn)公示了6個即將入市的新盤。其中陸家嘴太古源源邸、建發(fā)海閱首府、天安1號、安高申隴院、保利虹橋和著等熱盤均已過會。

天安1號二期B區(qū)4批次項目順利過會，其均價達到97500元/㎡。與該項目二期B區(qū)3批次92454元/㎡的均價相比，每平方米上漲了5046元。

最新戶型圖如下：

全系標配無連廊的飛機戶型，室內(nèi)幾乎“0”走道，減少空間浪費；所有戶型都能放置圓桌，滿足大家庭團聚需求；全系標配一梯兩戶、2梯2戶的設計；全部臥室均帶飄窗，同時提供了收納空間。

項目得房率大約只有72%左右，在同類型樓盤中不算高。

兩個次臥面積都在9平上下，空間較為局促，在擺放家具時可能會受到限制，居住體驗不夠理想，

值得注意的是，該戶型朝南次臥，臥室門對著大門，臥室墻與電梯共墻，可能會產(chǎn)生噪音和振動。

在距離天安1號約2.4公里的閔行古美板塊，古美閱華四期以8.2萬/㎡的單價形成價格優(yōu)勢。以其主力105㎡三房戶型為例，總價約860萬即可購入。該戶型采用經(jīng)典飛機布局，實現(xiàn)南北通透，通風采光俱佳；得房率超80%。

天安1號位于閔行區(qū)七寶板塊，板塊內(nèi)漕寶路快速路施工與九星城舊改工程同步推進，給區(qū)域環(huán)境與交通帶來顯著影響。林立的工地圍擋將道路切割得支離破碎，往來重型工程車絡繹不絕，不僅導致道路揚塵漫天，更使早晚高峰擁堵加劇，通勤耗時普遍增加20-30分鐘。持續(xù)的機械轟鳴與車輛嘈雜聲，已引發(fā)周邊居民多次投訴。

車位售價50萬起步，還有200元/月的車位管理費，對于預算有限的業(yè)主來說，購買車位的經(jīng)濟壓力較大；若選擇租車位，每月租金1200元。

物業(yè)費為12元/㎡/月，且不包含會所使用費用，130平的房子每月物業(yè)費就達1560元，一年接近2萬。

此外，項目周邊有天安豪園等動遷房，老小區(qū)、動遷房與新房混雜，城市面貌略顯老舊，與高端氛圍不匹配，給人一種割裂感。

天安1號所在的閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)52號地塊于2003年被天安中國拿下，地塊面積達13.63萬平方米，容積率1.4。中標價約為1.13億元，而實際出讓金為3386.69萬元。

若按實際出讓金計算，樓板價僅177元/平方米；以中標價計算，樓板價為591元/平方米。如此低的拿地成本，在如今的房地產(chǎn)市場中罕見。

該地塊開發(fā)周期漫長，從拿地到項目入市間隔超20年。地塊一期項目“天安豪園”是動遷房，2011年交房。此后，剩余部分經(jīng)過多年籌備，才推出如今的天安1號項目。

這種長時間的開發(fā)過程，一方面是由于土地開發(fā)的復雜性，涉及動遷等諸多環(huán)節(jié)；另一方面，也與天安中國的開發(fā)策略有關(guān)，港資企業(yè)素有囤地待漲的傳統(tǒng)，不依賴高周轉(zhuǎn)，而是通過長期持有土地獲取高利潤。

在拿地后的二十多年間，隨著城市發(fā)展，周邊配套不斷完善，區(qū)域價值大幅提升。目前天安1號在售均價早已突破9萬元/㎡，相比當初的樓板價，溢價超過500倍。土地價值顯著增長，讓天安1號在成本控制上占據(jù)優(yōu)勢，利潤空間豐厚，但也因囤地時間長，使項目陷入“捂地”風波。

天安中國的前身為新鴻基有限公司中國部，由已故金融巨頭馮景禧一手創(chuàng)辦。1987年，天安中國以“第一中國概念股”的身份上市。

新鴻基有限公司的母公司是聯(lián)合集團。在2010年4月，聯(lián)合系進行了重大重組。在這次重組過程中，新鴻基有限公司將持有的天安38.06%的股權(quán)出售給聯(lián)合地產(chǎn)。此后，新鴻基有限公司逐漸把業(yè)務重心聚焦于金融服務領域。

值得注意的是，開發(fā)商天安集團此前開發(fā)的天安千樹被評為“中國十大丑陋建筑”之首，這影響了部分購房者對其品牌的信心。此外，有消息稱，天安結(jié)束該項目后老板有意撤出內(nèi)地，不再參與拿地開發(fā)，這使得項目后續(xù)的交付質(zhì)量和運營管理存在不確定性。