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樂居財經(jīng)北京 徐迪 朝陽單價超11萬的樓盤不多，酒仙橋的北京宸園算是賣得最好的。

去年9月底拿證，10月中旬開盤，606套房源，備案均價12.5萬元/㎡。

截至目前網(wǎng)簽438套，半年時間去化率72%，成交均價11萬+，約為指導(dǎo)價88折。

先手優(yōu)勢的北京宸園，狠狠收割了一波高端用戶，接檔的中海萬吉玖序，能否守住12萬+的指導(dǎo)價？

中海顯然沒放棄這個目標(biāo)。

從土豪金的外立面，到保姆專梯的頂配平墅，中海萬吉玖序的豪宅特質(zhì)要高于北京宸園。

然而產(chǎn)品只是樓盤的一個價值維度，和樾望云搬到東四環(huán)來賣，8萬一大關(guān)。

酒仙橋也算不上豪宅區(qū)，受益望京商務(wù)區(qū)近年的發(fā)展，金融和互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者購買力較高。目前酒仙橋板塊的城市界面其實非常一般，老舊小區(qū)多，棚改進(jìn)行中，有大量安置房，居住群體復(fù)雜。

未來規(guī)劃是有的，買進(jìn)來主要還是看升值預(yù)期，比方北京宸園的400多位準(zhǔn)業(yè)主。

北京宸園還有將近200套房子，中海萬吉玖序規(guī)劃了370戶，總共需要1千名高端買家。

項目戶均面積超過200平，頂配做到360平，12.5萬的指導(dǎo)價，兩套房子就是1個小目標(biāo)。

除去地段，地塊本身的素質(zhì)來看，中海萬吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。

特別是再往北十公里，溫榆河別墅區(qū)，華潤剛拿了一塊1.01容積率的地塊。

中海萬吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多數(shù)小區(qū)一樣，不是正南正北的小區(qū)，在這種地塊上排布樓棟，邊角位置的房源會很多。

中海萬吉玖序所在地塊為中海地產(chǎn)2024年11月29日摘得的朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊中一部分。

位于朝陽區(qū)酒仙橋街道，占地2.79公頃，容積率2.8，總建面12.54萬㎡，地上7.81萬㎡，地下4.73萬㎡。

規(guī)劃9棟10-23F住宅樓，共370戶，整個項目層高優(yōu)勢非常突出，3.2米起步，4#和6#兩棟樓層高都在3.6米以上，對標(biāo)北京宸園且隱有超越之勢。

作為上一年的朝陽銷冠，北京宸園的層高是項目最大亮點之一，中海酒仙橋項目鞏固層高優(yōu)勢的同時，在贈送面積上進(jìn)一步發(fā)揮，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設(shè)備平臺。

在面積段上，中海酒仙橋項目也將豪宅屬性貫徹到底，徹底摒棄小戶型產(chǎn)品，戶均面積210㎡，比北京宸園戶均多出50㎡。

大戶型是其一，萬吉玖序的豪宅屬性還體現(xiàn)在：用更多的資源來放大會客空間。

起步168戶型，餐客廚加上玄關(guān)，面積超過60平米。

這已經(jīng)是萬吉玖序所有房源中最接地氣的戶型。

萬吉玖序168戶型↓

北京宸園168戶型↓

168戶型樣板間對比↓

（以上樣板間圖片來自微信號：東四環(huán)宸園線上售樓處）