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北京進深 徐迪 4月28日，保利朝陽三間房新盤朝觀天珺反饋意見公示。

對于最受關注的陽臺、設備平臺封閉問題，保利明確，項目中開敞陽臺按照水平投影面積計算容積率指標，并將不得封閉的要求寫進出讓合同中，由物業(yè)做好后續(xù)監(jiān)管。

這個回復算是非常具有說服力了。

朝陽規(guī)自分局也強調，企業(yè)在后續(xù)銷售宣傳和房屋合同中均需注明開敞陽臺、設備平臺不得封閉。

但建設單位的回復中還有另一句：本項目部分產品戶型設計為開敞陽臺。

其余部分是沒有陽臺，或者內嵌陽臺？

從目前網傳的戶型圖來看，保利朝觀天珺的陽臺均為結構內建筑，也就是封閉的內嵌陽臺。

同時，155戶型有南向雙陽臺設計：內嵌陽臺+外接花池。而花池部分確實是結構外的開敞設計。

所以有一種可能是，“部分戶型設計為開敞陽臺”，指的是花池。

設計方案公示期間收到網上反饋意見113條，去重后不同的反饋意見14條，共涉場地設計、周邊用地、建筑設計規(guī)范等方面的內容。

1、場地內標高、社區(qū)內部道路寬度。

這一點和金茂滿矅項目的平面圖反饋意見相似，都是說總平圖過于精簡，很多具體數(shù)字沒有標出來。

保利和金茂的回復也很一致：“我單位委托具有資質的設計單位提供總平面圖等設計文件”，建筑間距、日照、標高、退線距離、社區(qū)內部道路寬度等均符合規(guī)范文件要求。

我局意見：建設單位意見屬實，予以采信。

2、社區(qū)非機動車位布置。

本項目社區(qū)非機動車慮到自行車停放的均好性和便利性，沿各住宅樓采用就近方式合理設置自行車停放區(qū)域，后期將結合社區(qū)物業(yè)做好管理工作。

3、東側設備場地。

鄰近地鐵口設備為空調和空氣能設備場地，距離地鐵站間距離符合《地鐵安全保護區(qū)施工技術配合指南》要求。

4、開敞陽臺、設備平臺。

本項目部分產品戶型設計為開敞陽臺，符合相關文件、規(guī)范及法律法規(guī)要求。開敞陽臺按照水平投影面積計算容積率指標，公司承諾在后續(xù)商品房預售和出讓合同中明確開敞陽臺屬性和不得封閉的要求，并由物業(yè)做好后續(xù)監(jiān)管。

設備平臺屬于附屬在建筑外圍護結構上的構件，依據高品質住宅要求并結合市場設備尺寸及使用需求，預留設備平臺數(shù)量及尺寸，公司承諾在后續(xù)商品房預售和出讓合同中明確設備平臺屬性和不得封閉的要求，并由物業(yè)做好后續(xù)監(jiān)管。

5、幕墻、裝飾構架是否計算建筑面積。

項目立面局部采用外立面干掛石材、鋁板等幕墻體系，建筑面積計算符合要求。

項目裝飾構架僅為室外的空間，非封閉圍合的建筑空間，可不計算容積率，并且承諾不封閉。

屋面裝飾構架通透率大于80%，不計入建筑高度，對北側住宅建筑滿足日照相關規(guī)定要求。

6、1#樓與現(xiàn)狀電線塔及8#開閉站。

北側線塔對1#住宅樓間距符合相關要求。

項目用地北側為公園綠地，8#配套樓退線也符合規(guī)范要求，并且會通過立面設計減弱建筑對北側道路的影響。

7、北側建筑對朝陽北路立面街景不協(xié)調。

項目在3#住宅樓退用地紅線約24米形成視覺緩沖，并且結合了公眾反饋意見將1#樓建筑高度優(yōu)化，形成前后錯動，高低變化的天際線，將沿朝陽北路立面街景優(yōu)化的更加協(xié)調；

在立面造型設計上沿朝陽北路的北立面做出了重點強化，通過簡潔精致的豎向線條勾勒出現(xiàn)代精致的立面形象，頂部通過造型收分及材料變化形成極富有標識感、辨識度的建筑頭部形象。

8、關于項目宣傳行為的意見

建設單位回復稱，本項目目前處于規(guī)劃方案申報階段，公司承諾未授權任何房產自媒體針對本項目戶型及得房率進行宣傳，在項目后續(xù)取得北京市住房和建設委員會核發(fā)的房屋預售許可證后進行推廣及宣傳。

朝陽三間房地塊成交于2月11日，由保利+金茂聯(lián)手摘得，總價87.295億元，樓板價約5.16萬元/平，溢價率10.5%。

項目包含兩幅住宅子地塊，其中南區(qū)06地塊即保利朝觀天珺項目，定位為朝陽北路保利頂序燈塔作品。

項目占地2.76公頃，總建面11.1萬㎡，其中地上建面7.7萬㎡，容積率2.8。

規(guī)劃7棟住宅樓，總建面7.6萬㎡，共524戶，戶均建面約145㎡。

地塊為正南正北朝向，樓棟整體排布舒展。

1#樓西側單元18層，層高3米+；東側兩個單元11層，首層架空，這是除了中海萬吉玖序之外，朝陽區(qū)第二個有架空層的新盤；

2#、3#樓均為25F高層，單層高度接近3.2米；

4#-7#為11層洋房，層高也在3米以上，符合住建部最新發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》層高要求。

主力建面122㎡/136㎡/155㎡，頂配176㎡，少量89㎡。

東北角1#樓小高層為120㎡四居室，兩梯兩戶；11層洋房為90㎡左右。

2#樓兩個單元，為155㎡四居；3#樓王棟三個單元，為175㎡頂配戶型。這兩棟樓都是一梯一戶，南向四面寬。

南排4#-7#樓均為140㎡左右四居，為項目主力產品。

平面圖上除了樓棟號和樓高，沒有多余數(shù)字。

建筑上大量留白，當下常見的“陽臺是否封閉”、“設備平臺尺寸過大”等反饋意見，對著這兩張平面圖很難提出來，因為，幾乎看不見這些配置。

但是，經得起數(shù)倍放大的高清效果圖，還是透露了重要信息：

陽臺，有，而且是通面寬的那種，尺度非常大。

南陽臺側邊玻璃通透，有轉角接側邊設計。

北向凸起位置為設備平臺，部分戶型有側邊飄窗或轉角飄窗，整體使用率不低。

項目在東五環(huán)，地段上優(yōu)勢不大，但作為朝青板塊首個新規(guī)項目+保利發(fā)展在北京的首個好房子作品，市場關注度不低，產品力上一定會有拿得出手的東西。

小區(qū)正門朝東，超豪華的合院式景觀大門，面寬超30米，“三進”入戶禮序：

一進社區(qū)大門；二進下沉庭院；三進內部住宅區(qū)域。

參照旁邊室外活動場地200㎡的比例，下沉庭面積在800㎡左右，據說會打造四季花廳+無邊界會所空間。

住宅南邊幼兒園效果圖↓

三間房兩個項目相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線，其中D區(qū)地塊靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；南區(qū)地塊則緊鄰朝陽北路，褡褳坡站。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等商業(yè)項目，民航總醫(yī)院、朝陽醫(yī)院（常營院區(qū)）等醫(yī)療配套。

附近主要新盤為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網簽均價8.37萬元/㎡；現(xiàn)房網簽均價7.56萬元/㎡。

現(xiàn)房比期房還便宜了8000多，不少期房業(yè)主現(xiàn)在都在討說法。

隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農集團旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。

項目于2023年8月2日獲得預售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價8.33萬元/㎡。

相較于這兩個基本售罄的項目，保利金茂三間房地塊最大的對手或是西邊5公里處的御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源 77套聯(lián)排別墅，目前網簽：86套高層，均價7.8萬/㎡；23套別墅，成交價8.3萬/㎡。

這個價格對三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點意思，短面寬、長進深，十多年前的老戶型。

保利和金茂在產品上還是有后發(fā)優(yōu)勢的。

此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價僅4萬 ；再往東一點到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價也已經降到5萬出頭，對剛需客群非常有吸引人。