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北京進(jìn)深 徐迪 朝陽(yáng)三間房金茂滿曜近期開放了樣板間，正式的戶型分布圖也出街了。

主推五個(gè)戶型：115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居，東北角的1#樓和5#樓還有部分120和148戶型。

預(yù)計(jì)6月上旬開盤，西側(cè)150米的城市超級(jí)界面景墻會(huì)在5月底亮相。

北京進(jìn)深此前根據(jù)總平圖大致預(yù)測(cè)了下戶型分布，相比之下，正式的戶型分布圖細(xì)化了園林空間設(shè)計(jì)。

可以發(fā)現(xiàn)小區(qū)里有很多水系，特別是沿著街坊路的兩側(cè)。

在這張戶型分布圖上，幾乎看不到街坊路的存在。整條路線九曲回腸，被各種大喬木和弧形水池占據(jù)，很難讓機(jī)動(dòng)車穿行。

平面圖上，一條12米寬的街坊路將小區(qū)拆成東西兩部分。

這條街坊路上設(shè)置了3個(gè)車行出入口，1個(gè)進(jìn)入西區(qū)，2個(gè)進(jìn)入東區(qū)，分別對(duì)應(yīng)三排住宅樓。

小區(qū)總共規(guī)劃946個(gè)機(jī)動(dòng)車位，其中有45個(gè)位于地面：西區(qū)有13個(gè)；其余在東區(qū)，集中在室外設(shè)備場(chǎng)和南側(cè)車行出入口位置。

放大鳥瞰圖，能明顯看到地面停車位。

這種規(guī)劃下，小區(qū)很難做到人車分流。但在五一之前，就有消息稱金茂滿曜的街坊路會(huì)做封閉管理。

在回復(fù)反饋意見(jiàn)時(shí)，開發(fā)商承諾將“按照掛牌文件要求街坊路與項(xiàng)目同期建成并對(duì)外開放；項(xiàng)目臨街坊路兩側(cè)不設(shè)置圍墻，不會(huì)對(duì)消防撲救場(chǎng)地造成影響。”

但是同時(shí)也補(bǔ)充了一句，街坊路開口以人行和消防應(yīng)急口為主，平時(shí)無(wú)車行，對(duì)交通影響極小。

說(shuō)白了，街坊路對(duì)外開放，但僅對(duì)行人和應(yīng)急車輛開放，社會(huì)車輛不能通行。

實(shí)際上是把這條12米寬的街坊路變成了一條步行街。

人車分流的問(wèn)題解決了，小區(qū)的封閉式管理還是沒(méi)能實(shí)現(xiàn)，道路對(duì)行人開放，兩側(cè)又沒(méi)有圍墻，這就意味著，不是本小區(qū)的業(yè)主，也可以任意出入。

更讓人好奇的是，街坊路不能走車，規(guī)劃的那45個(gè)地面機(jī)動(dòng)車停車位，是用來(lái)干什么的呢？

公眾反饋意見(jiàn)中也提到項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃地面機(jī)動(dòng)車位和車行道路寬度的問(wèn)題，建設(shè)單位表示，地面機(jī)動(dòng)車位設(shè)置符合相關(guān)規(guī)范；地面車行流線為單向行駛，道路寬度滿足規(guī)范要求。

但在戶型分布圖上，已經(jīng)看不到明顯的地上停車位了，取而代之的是綠化植被。

設(shè)計(jì)方案公示期間，共收到104條反饋意見(jiàn)，去重后不同意見(jiàn)有13條，除街坊路和地面停車場(chǎng)以外，陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)相關(guān)問(wèn)題也沒(méi)落下。

簡(jiǎn)單整理了一下大家關(guān)注的重點(diǎn)：

1、關(guān)于項(xiàng)目公示圖紙表達(dá)的問(wèn)題。應(yīng)該是說(shuō)總平圖過(guò)于精簡(jiǎn)，沒(méi)有具體數(shù)字。

建設(shè)單位表示，這是委托具有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提供的總平面圖等設(shè)計(jì)文件，建筑間距、退線距離等均符合規(guī)范文件要求。

2、關(guān)于陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)的問(wèn)題。盡管總平圖上沒(méi)體現(xiàn)這些個(gè)“臺(tái)”，但眼睛雪亮的公眾還是從效果圖上看出端倪，慣例要求給個(gè)說(shuō)法。

因此建設(shè)單位也是慣例承諾：開敞陽(yáng)臺(tái)不封閉、設(shè)備平臺(tái)不封閉，并稱戶型設(shè)計(jì)、面積計(jì)算等都符合相關(guān)要求。

分局也做了背書，表示在規(guī)劃審批文件中明確開敞陽(yáng)臺(tái)按照水平投影面積計(jì)算容積率指標(biāo)，企業(yè)在后續(xù)銷售宣傳和房屋合同中均需注明開敞陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)不得封閉。 

3、關(guān)于11#樓東南角出小區(qū)通道距離路口過(guò)近問(wèn)題

回復(fù)稱，該出入口為自行車出入口，開口位置符合交評(píng)等規(guī)范文件要求。

4、關(guān)于建筑立面外掛石材、鋁板幕墻、裝飾構(gòu)架計(jì)算面積的問(wèn)題

項(xiàng)目建筑立面局部采用外掛石材、鋁板幕墻，均按規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定計(jì)算面積；

項(xiàng)目西側(cè)主入口裝飾構(gòu)架為無(wú)頂蓋的景觀裝飾構(gòu)架，建設(shè)單位承諾不封閉，裝飾構(gòu)件不計(jì)算建筑面積。

5、關(guān)于規(guī)劃形態(tài)和高低拼接樓棟的問(wèn)題

項(xiàng)目規(guī)劃形態(tài)符合《城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》要求，建筑高度不超過(guò)掛牌文件中規(guī)定的80米限高。

6、關(guān)于優(yōu)化建議項(xiàng)目西側(cè)配電室、5#樓建筑立面優(yōu)化的問(wèn)題

建設(shè)單位意見(jiàn)：①配電室位置和長(zhǎng)度已按建議優(yōu)化調(diào)整。②5#樓西側(cè)山墻立面已按建議調(diào)整優(yōu)化。

這個(gè)問(wèn)題上，從反饋意見(jiàn)到回復(fù)意見(jiàn)，公示得都比較模糊，具體什么問(wèn)題、建議調(diào)整優(yōu)化成什么樣，都沒(méi)體現(xiàn)。 

7、關(guān)于用地內(nèi)文物的問(wèn)題。也就是出讓文件中提到的一座清代墓園，現(xiàn)存石文晟繼妻佟氏誥封碑為普查登記文物，位于地塊西北角，要求原地保留，不可移動(dòng)。

建設(shè)單位稱公示方案未遷移地塊內(nèi)文物，并承諾按照掛牌文件相關(guān)要求對(duì)地塊內(nèi)文物實(shí)施相應(yīng)保護(hù)措施。

對(duì)比海淀幾個(gè)項(xiàng)目公示的反饋意見(jiàn)，金茂滿曜的反饋意見(jiàn)比平面圖還簡(jiǎn)單，只說(shuō)了關(guān)于什么的問(wèn)題，但具體問(wèn)題出在哪，并沒(méi)有表述。

項(xiàng)目官微對(duì)于產(chǎn)品介紹也是“詳略得當(dāng)”，用了非常多的篇幅展示兩大賣點(diǎn)：科技+美學(xué)。

沿襲金茂的“健康舒居”基因，搭載前沿3.0科技系統(tǒng)，讓科技成為豪宅標(biāo)配，健康、安全與隱私即成為舒居生活底色.

而在美學(xué)特質(zhì)上，65x6.5米藝術(shù)風(fēng)大門，愛(ài)馬仕旗艦店同款奢材與工藝拼接的街角景墻；外立面單元式玻璃幕墻體系，透光率91%+參數(shù)化金屬格柵；2000㎡星空穹頂藝術(shù)會(huì)所，8.5挑空……還提到一項(xiàng)，北京首個(gè)地上地下雙車馬院歸家系統(tǒng)：地上車馬院+地下車馬光廳。

具體這個(gè)系統(tǒng)什么樣，沒(méi)有進(jìn)一步解釋了，現(xiàn)在只知道它地上地下都有停車位。

來(lái)張效果圖感受下↓

今年2月11日，保利金茂聯(lián)合拿下的三間房組合地塊，總價(jià)87.3億元。

包括兩幅住宅地塊：

南區(qū)06地塊地上建面7.71萬(wàn)㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），折合樓面價(jià)約5.6萬(wàn)元/㎡。

D區(qū)07地上建面9.21萬(wàn)㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/㎡。

其中，D區(qū)07地塊由金茂操盤，打造為北京首個(gè)滿系產(chǎn)品：金茂·滿曜。

規(guī)劃13棟8-26F洋房+小高層，住宅建面9.1萬(wàn)㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。

主力110㎡三居、130㎡/150㎡四居，面向剛改及年輕改善家庭客群。

層高基本都在3米以上，部分接近3.2米，符合住建部最新發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》層高要求。

戶型贈(zèng)送空間也相當(dāng)可觀，預(yù)計(jì)加贈(zèng)后得房率在90%以上。

頂配159㎡四居三衛(wèi)

胖子戶型，面寬13.3米，進(jìn)深12米。

但只做了南向三開間，超大面寬給到了客廳，6.3米的橫廳，整面玻璃窗。

套內(nèi)約140平米的面積，LDKB占到了75平米。

南向兩個(gè)臥室都是套房，主衛(wèi)雙臺(tái)盆+浴缸；次臥衛(wèi)生間比較局促，并且沒(méi)有窗子。

北邊兩個(gè)臥室也都不大，一個(gè)9平米，一個(gè)10平米出頭。

這還是把設(shè)備平臺(tái)包進(jìn)來(lái)之后算的。

這張戶型圖上，標(biāo)出了陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深：1.5米；設(shè)備平臺(tái)：1.05米。

金茂滿曜在回公眾反饋意見(jiàn)中明確承諾：在后續(xù)銷售宣傳和房屋合同中均需注明開敞陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)不得封閉。

起步戶型115/116㎡三居兩衛(wèi)

南向三開間，10.4米通面寬陽(yáng)臺(tái)；北向約7米面寬設(shè)備平臺(tái)。合計(jì)贈(zèng)送面積約15㎡。

廚房尺度驚人，比兩個(gè)次臥面積還大，G型格局，半島臺(tái)設(shè)計(jì)，餐廚一體。

廚房外接設(shè)備平臺(tái)預(yù)留上下水，可放置洗衣機(jī)做家政間使用。

小高層129㎡緊湊四居

南向兩個(gè)臥室與116戶型同等面積；

北向兩個(gè)臥室均不足10㎡，可以打通成大三居；

廚房小了很多，讓出一間臥室。

整體贈(zèng)送面積還不如116戶型，不過(guò)入戶門外做了一組儲(chǔ)物柜，偷了一點(diǎn)公攤面積。

洋房133㎡四居雙衛(wèi)戶型

四葉草格局，5米寬廳。

貫通電梯設(shè)計(jì)，約等于一梯一戶。

沒(méi)有室內(nèi)玄關(guān)區(qū)域，入戶門在客餐廚正中間位置，推開門是一整個(gè)無(wú)比奢闊的動(dòng)區(qū)。

這個(gè)戶型東北角臥室的設(shè)備平臺(tái)有轉(zhuǎn)角大窗，很奇特的一點(diǎn)是，與隔壁廚房之間沒(méi)有承重墻。

打通之后可以得到一個(gè)6.3米寬并且?guī)杜_(tái)的——小型宴會(huì)廳？

130平米的房子，這個(gè)設(shè)計(jì)出于什么考慮？

東北角次臥改成餐廳，有不錯(cuò)的270度觀景視野；中間的餐廳，效法功德寺項(xiàng)目爆改“家庭圖書館”？

三間房?jī)煞≌拥貕K位置接近，屬于同一板塊，便于整體開發(fā)規(guī)劃。

兩塊地相距1公里左右，同在地鐵6號(hào)線沿線，其中D區(qū)地塊靠近黃渠站，距離朝陽(yáng)路更近一些；南區(qū)地塊則緊鄰朝陽(yáng)北路，褡褳坡站。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽(yáng)大悅城、星悅廣場(chǎng)、常楹天街等商業(yè)項(xiàng)目，民航總醫(yī)院、朝陽(yáng)醫(yī)院（常營(yíng)院區(qū)）等醫(yī)療配套。

附近主要新盤為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽(yáng)，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價(jià)8.37萬(wàn)元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價(jià)7.56萬(wàn)元/㎡。

現(xiàn)房比期房還便宜了8000多，不少期房業(yè)主現(xiàn)在都在討說(shuō)法。

隔壁的璽悅朝陽(yáng)（熹悅苑）的開發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團(tuán)旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。

項(xiàng)目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價(jià)8.33萬(wàn)元/㎡。

相較于這兩個(gè)基本售罄的項(xiàng)目，保利金茂三間房地塊最大的對(duì)手或是西邊5公里處的御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源+77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：89套高層，均價(jià)7.8萬(wàn)/㎡；22套別墅，成交價(jià)8.3萬(wàn)/㎡。

這個(gè)價(jià)格對(duì)三間房地塊來(lái)說(shuō)壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長(zhǎng)進(jìn)深，十多年前的老戶型。

保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢(shì)的。

此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價(jià)僅4萬(wàn) ；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛(ài)樂(lè)、萬(wàn)象新天的二手房?jī)r(jià)也已經(jīng)降到5萬(wàn)出頭，對(duì)剛需客群非常有吸引人。