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2024年代建新簽規(guī)模再創(chuàng)歷史新高，達2.2億平方米，首次突破2億平方米大關，同比增長27%。與此同時，代建行業(yè)競爭格局引發(fā)市場關注——呈現(xiàn)“頭部穩(wěn)健、中部崛起、尾部承壓”的分化格局，頭部企業(yè)兼顧質量發(fā)展與規(guī)模效應鞏固優(yōu)勢，而中小企業(yè)的生存空間將進一步收窄，面臨出清風險，這種分化印證了一個殘酷現(xiàn)實：代建已從“藍海淘金”轉為“專業(yè)能力卡位戰(zhàn)”。當規(guī)模擴張無法掩蓋能力赤字時，行業(yè)終將回歸“服務即資產(chǎn)”的本質。未來行業(yè)將更依賴專業(yè)化能力修煉與價值深耕，服務及口碑優(yōu)勢愈加突顯。

一、頭部領先優(yōu)勢凸顯，代建三強格局顯現(xiàn)

近期，中指研究院、克而瑞、億翰智庫、觀點指數(shù)等四家行業(yè)權威機構，陸續(xù)發(fā)布2024年代建企業(yè)綜合實力測評報告。據(jù)機構分析指出：“在行業(yè)集中化趨勢下，代建領域頭部效應凸顯，代建三強格局顯現(xiàn)，金地管理憑借差異化競爭優(yōu)勢，在質量發(fā)展之上保持規(guī)模領先，穩(wěn)居代建三強?！?/p>

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年不同梯隊的代建企業(yè)新增規(guī)模呈現(xiàn)不同態(tài)勢。TOP5企業(yè)新簽約規(guī)模約占46%，規(guī)模均值為1783萬平方米，值得一提的是，代建三強企業(yè)所占市場份額約為37.5%（據(jù)代建TOP35企業(yè)新拓規(guī)模統(tǒng)計），占據(jù)市場超三分之一份額，公開招標市場中標數(shù)量處于遙遙領先的地位；TOP6-20企業(yè)同樣約占據(jù)行業(yè)46%，規(guī)模均值為668萬平方米，處于中位水平；TOP21-30占比僅8%，規(guī)模均值僅為155萬平方米，尾部企業(yè)生存壓力大，面臨出清風險。

從整個代建陣營看，頭部企業(yè)持續(xù)擴張，進一步占領市場份額，中部企業(yè)快速崛起，尾部

企業(yè)市占較少，行業(yè)分化不斷加劇，代建賽道的競爭愈發(fā)白熱化。

代建頭部企業(yè)作為行業(yè)先行者，業(yè)務優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢等較為突出，更具備全國化、綜合化，多業(yè)態(tài)與多區(qū)域發(fā)展的競爭力。2024年，代建三強企業(yè)的銷售規(guī)模約占整體銷售規(guī)模的57.7%，超過半壁江山。在多重優(yōu)勢疊加下，委托方會更加傾向選擇頭部企業(yè)，市場集中度進一步提高，頭部強者恒強。

二、規(guī)模競速下，高質增長才是有效擴張

01、不唯規(guī)模論，無序擴張背后的經(jīng)營危機

隨著近百家房企紛紛入局，代建已從初期的藍海市場快速演變?yōu)榧t海賽道，規(guī)模競爭異常激烈，代建看似輕資產(chǎn)的“安全模式”，實則暗藏“規(guī)模主義”陷阱，很多短期主義的中小代建企業(yè)存在過度擴張、低價競爭和一味追求規(guī)模的情況，這既折射出代建行業(yè)的火熱，也催生了一個行業(yè)認知的誤區(qū)：以規(guī)模論英雄。

用“規(guī)模”來評判一家代建企業(yè)的能力大小，這是否合理？

在房地產(chǎn)行業(yè)下行，2024年腰部和中小代建企業(yè)，規(guī)模增速明顯加快，但在競爭加劇下，大多采取低價競爭策略，或是過度承諾，后續(xù)因為利潤不足或是資源不足導致項目提前解約，甚至項目根本無法“進場”，這種規(guī)模屬于“無效規(guī)?！?/strong>。某些企業(yè)在合約前期缺乏把關，存在高風險型的項目，形成“低質規(guī)模”，這種低質規(guī)模只是一種虛胖，看似繁榮但無法支撐企業(yè)良性發(fā)展。同時，在統(tǒng)計規(guī)模時，各家企業(yè)的口徑不一，正常情況下收到“首期款”才能確認為新增面積，但部分企業(yè)僅憑意向協(xié)議，就計算新增拓展面積，這些“水分”又造成很多“虛假規(guī)模”。

企業(yè)生存承壓，選擇不計成本追求規(guī)模發(fā)展，搶占市場份額，看似規(guī)模增速驚人，但實際面臨一系列風險考驗。

短期主義代建企業(yè)因“低價跑量”模式，在服務過程中出現(xiàn)團隊專業(yè)配置不足，管理及服務不到位等問題，無法履約兌現(xiàn)價值，導致項目違約解約。這種模式以犧牲品牌聲譽為代價，引發(fā)利潤縮水與口碑崩塌的雙重危機，難以持續(xù)。

綜上所述，規(guī)模并不等同于代建實力，也并不意味著安全和長久，代建行業(yè)不能陷入單一“規(guī)模論”。

02、固本強基，規(guī)模增長須以高質發(fā)展為前提

對于代建企業(yè)而言，規(guī)模與高質發(fā)展并非是“非此即彼”的選擇，真正考驗企業(yè)智慧的是，能否構建優(yōu)質規(guī)模，從而牽引利潤，反哺能力升級的高質量發(fā)展路徑，即規(guī)模的增長，建立在高質量發(fā)展的基礎之上。

這意味著，代建企業(yè)需要強化發(fā)展韌性，提升多元代建能力、業(yè)務抗風險能力，重視履約兌現(xiàn)能力及口碑等。此外，篩選業(yè)務城市發(fā)展布局，過濾低質項目，不斷優(yōu)化客戶結構，業(yè)務保持持續(xù)滾動、健康的發(fā)展態(tài)勢。

具體而言，能力沉淀是破局高質發(fā)展的核心引擎。代建企業(yè)需構建“價值創(chuàng)造—能力反哺—口碑選擇”的良性循環(huán)，踐行價值代建，通過專業(yè)服務為委托方創(chuàng)造超額價值，以“能力溢價”實現(xiàn)對業(yè)務的正向拉動；而項目篩選機制決定發(fā)展質量的生命線，這要求代建企業(yè)對業(yè)務城市布局進行充分評估，多維指標篩選優(yōu)質區(qū)域，避免盲目下沉導致的業(yè)務風險；強化多元業(yè)務能力和利潤管控是構建高質發(fā)展的安全閥，突破單一業(yè)務模式的局限，增強差異化競爭優(yōu)勢，提升抗風險能力，確保項目利潤支撐企業(yè)發(fā)展。客戶結構升級是持續(xù)增長的動力源，優(yōu)質客戶群體不僅帶來穩(wěn)定業(yè)務來源，更能推動企業(yè)能力升級。

代建企業(yè)唯有將發(fā)展根基筑牢于能力沉淀、風險管控、業(yè)務創(chuàng)新與客戶深耕之上，方能在規(guī)模增長與質量提升的雙向發(fā)展中，打開可持續(xù)發(fā)展的價值空間。

03、金地管理規(guī)模穩(wěn)步增長，盈利能力、抗風險能力持續(xù)提升

在房地產(chǎn)市場下行周期中，多元業(yè)務布局可保障代建業(yè)務及收入多元化，同時增強不同業(yè)態(tài)的專業(yè)能力，企業(yè)經(jīng)營則會更加“安全”。作為代建三強，金地管理構建可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務結構，以商住、商辦、政府代建三大業(yè)務為基本盤，多元業(yè)態(tài)齊頭并進，實現(xiàn)全國化業(yè)務布局，規(guī)模穩(wěn)步增長。更加多元的業(yè)務構成，讓金地管理沉淀多元管理能力，滿足委托方多元化需求。

在堅持高質量發(fā)展的同時，金地管理2024年新增簽約面積同比增速仍達到33%，規(guī)模始終保持在行業(yè)TOP5領先的增長態(tài)勢。截至2024年末，金地代建業(yè)務實現(xiàn)累計簽約管理面積超3830萬平方米；住宅項目累計簽約貨值超3200億元，同比增速達34%；商辦項目累計簽約管理投資規(guī)模達849億元，政府代建規(guī)模超784萬平方米。

◎金地管理業(yè)績規(guī)模穩(wěn)步增長，多元業(yè)務齊頭并進

在房地產(chǎn)市場深度調整周期，頭部代建企業(yè)布局傾向于抗風險能力更強的一二線城市。在規(guī)模增長的背后，金地管理始終注重業(yè)務的高質量發(fā)展，持續(xù)深耕一二線高能級城市，盈利能力和抗風險能力持續(xù)提升。2024年，金地管理深耕城市（含3個以上項目）達19個，覆蓋深圳、天津等核心城市群，并且不斷優(yōu)化客戶結構，保持高質量水平，國企城投、村集體與政府代建占比超72%，業(yè)務發(fā)展更加穩(wěn)健。

◎金地管理客戶結構占比圖

◎金地管理深耕城市布局圖

三、代建三力兌現(xiàn)代建價值：產(chǎn)品力、經(jīng)營力和服務力

代建的本質是服務，代建企業(yè)的終極戰(zhàn)場不在規(guī)模之爭，而是在價值創(chuàng)造層面，需要將系統(tǒng)化能力和資源進行服務輸出，賦能委托方提升土地開發(fā)價值，才能在增量價值中獲取價值回報，這就是“價值代建”。

能否為委托方創(chuàng)造價值，成為衡量代建企業(yè)能否做強，構建市場競爭力的核心標準。而這種價值創(chuàng)造的能力，需要三個關鍵能力支撐：產(chǎn)品力、經(jīng)營力和服務力。

01、產(chǎn)品力：靈活創(chuàng)新，量身定制產(chǎn)品解決方案

具體而言，產(chǎn)品是代建服務的終端載體，可以說，在代建領域，得C端者得B端，只有打動得了購房者，才有可能打動委托方。只有好的產(chǎn)品，才能有好的結果，優(yōu)秀代建企業(yè)必須具備產(chǎn)品領先的營造能力。

依托金地集團成熟產(chǎn)品體系，金地管理滿足不同消費價值觀和不同家庭生命周期的購房者需求，通過靈活創(chuàng)新應用，為委托方提供量身定制的產(chǎn)品解決方案，幫助委托方打造既具有商品價值屬性，又能滿足市場需求的好產(chǎn)品。

◎金地管理各業(yè)態(tài)部分項目案例展示

02、經(jīng)營力：五大賦能、六大創(chuàng)效，“代建+”創(chuàng)造全周期價值

在代建領域，僅有出色的產(chǎn)品設計不足以支撐代建項目的成功。如果項目成本和費用控制不當，委托方的經(jīng)濟效益未實現(xiàn)，這顯然沒有實現(xiàn)共贏。因此，代建企業(yè)在經(jīng)營層面必須投入更多精力，為委托方解決項目經(jīng)營中的各種疑難雜癥。比如同樣品質下，用更少的成本，更短的工期，更快的回本，更高的利潤……這些都是良好經(jīng)營力的表現(xiàn)。

金地管理為委托方在品牌、資源、資本、體系和團隊五個方面實現(xiàn)賦能，并在設計、品質、進度、合規(guī)、成本以及營銷六個方面為其創(chuàng)造效益。同時，打造多方位“代建+”衍生能力，提供項目全生命周期服務，為委托方創(chuàng)造更長鏈條的服務價值。

◎金地管理“五大賦能、六大創(chuàng)效”

◎金地管理“代建+”衍生能力

03服務力：服務金三角體系，引領行業(yè)標準化服務建設

服務力則是一套溝通服務體系來明晰雙方的權責和議事規(guī)則，提高溝通效率和決策質量，保證經(jīng)營目標“高兌現(xiàn)”。對于委托方來說，代建企業(yè)如何從“甲方”到“乙方”的心態(tài)轉變、能力及模式的轉換，對于項目的經(jīng)營效益至關重要，這必須依靠專業(yè)化、科學化的服務體系去破解服務中的溝通與磨合難題。

聚焦委托方需求，金地管理率先在行業(yè)內建立了體系化的服務標準和模型，打造出金地管理“服務金三角”，涵蓋委托方服務白皮書、委托方駕駛艙和代建服務質量體系，提供專業(yè)、高效、透明的代建服務體驗，金地管理通過持續(xù)為委托方創(chuàng)造效益與價值，市場口碑領跑行業(yè)。

◎金地管理“服務金三角”

四、代建服務質量看三個指標：委托方滿意度、復訂率和解約率

代建工作的成效最終需由委托方進行評判，檢驗代建企業(yè)的經(jīng)營管理成效還需看三個指標。第一個指標是滿意度，即委托方滿意度調研打分。第二個指標是復訂率，可稱之為“可復訂機會成功率”，即委托方如果有了第二個項目需要代建的時候，會不會重復采購代建企業(yè)的服務。某種意義上講，“第二次代建才是真正的滿意”。還有一個指標是在管項目解約率。當代建價值得到委托方認可時，這三個指標將呈現(xiàn)“兩高一低”的特征。

以金地管理表現(xiàn)為例，2024年，其委托方滿意度高達4.63分（滿分為5分），解約率維持在極低水平，僅為2.75%，且多數(shù)是基于戰(zhàn)略選擇的主動退出；更值得關注的是，金地管理可復訂機會的成功率高達84.6%。這三項指標共同構建了價值驗證的閉環(huán)：高滿意度證明服務品質，低解約率印證履約能力，而復訂率則直接反映了委托方對企業(yè)的長期信賴。

◎金地管理“兩高一低”價值成果

五、長期主義引領，探索代建高質發(fā)展路徑

在日益復雜的市場環(huán)境中，代建企業(yè)想要穩(wěn)固立足，必須堅守長期主義，不斷提升服務質量、創(chuàng)新業(yè)務模式，為委托方創(chuàng)造更多價值，增強品牌影響力和市場口碑，實現(xiàn)規(guī)模與利潤的穩(wěn)健增長。

金地管理始終堅持在質量發(fā)展之上實現(xiàn)規(guī)模領先，正如金地集團董事長徐家俊先生在2024年度業(yè)績說明會上表示，金地代建未來在三個方面持續(xù)發(fā)力，保持代建三強領先態(tài)勢。

一是做大基本盤，擴大在管項目數(shù)量，保持行業(yè)第一梯隊管理規(guī)模。

二是推動產(chǎn)品創(chuàng)新，打造具有金地特色的服務品牌，實現(xiàn)對業(yè)務的牽引；

三是提高管理規(guī)范性和一致性，實現(xiàn)履約兌現(xiàn)、服務領先、客戶滿意。

未來，代建行業(yè)的競爭將不再是簡單的規(guī)模競賽，而是價值創(chuàng)造能力的深度比拼，代建企業(yè)唯有手握“價值創(chuàng)造”的平衡桿，以穩(wěn)健實力應對市場風浪，方能在代建行業(yè)的星辰大海中行穩(wěn)致遠。作為代建三強之一，金地管理持續(xù)發(fā)揮領跑優(yōu)勢，以“代建三力”的系統(tǒng)能力持續(xù)修煉內功，將規(guī)模領先建立在質量發(fā)展之上，為行業(yè)錨定了一條“價值代建”的高質量發(fā)展路徑。