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在行業(yè)周期重構(gòu)的陣痛中，中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷價值鏈條的深度重塑。過去一年，持續(xù)演進的流動性困局加速了行業(yè)格局洗牌，傳統(tǒng)開發(fā)模式在供給側(cè)改革浪潮中持續(xù)承壓。

而近期央行降準降息、結(jié)構(gòu)性工具加碼等政策組合拳的落地，則為行業(yè)注入了一劑“強心針”。

這場變革中，流動性的釋放正在不斷激活房地產(chǎn)代建需求，其既承載著房企紓困盤活的現(xiàn)實訴求，又呼應著政策端對保障性住房、城市更新的資源傾斜，輕資產(chǎn)模式再次迎來擴容機遇。

其中，綠城管理作為連續(xù)9年市占率超20%的行業(yè)龍頭，憑借央企信用背書、全產(chǎn)業(yè)鏈服務能力及政企合作先發(fā)優(yōu)勢，在行業(yè)新舊動能轉(zhuǎn)換的交匯點上，展現(xiàn)出穿越周期的戰(zhàn)略定力與成長張力。

在政策暖風與模式紅利的共振下，綠城管理的業(yè)務增長邏輯也愈發(fā)清晰。

一、政策組合拳精準滴灌，代建賽道迎來結(jié)構(gòu)性擴容

看到政策層面的具體措施，央行宣布實施三大類十項支持穩(wěn)市場穩(wěn)預期的金融政策。其中，降低存款準備金率0.5個百分點預計將向市場釋放約1萬億元長期資金，同步下調(diào)政策利率0.1個百分點的決策部署亦將引導貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點，形成“寬貨幣+寬信用”的政策組合拳。

這一系列政策不僅緩解了房企的融資約束，更通過降低購房者信貸成本、優(yōu)化結(jié)構(gòu)性工具利率等路徑，激活市場需求，實現(xiàn)供需兩端協(xié)同發(fā)力。

在筆者看來，這背后實則通過三重傳導機制重塑行業(yè)生態(tài)：

首先在融資端，央行降準0.5個百分點釋放約1萬億長期流動性，疊加政策利率下調(diào)，房企融資渠道逐步“破冰”。盡管輕資產(chǎn)代建企業(yè)不直接承擔拿地成本，但房地產(chǎn)行業(yè)整體資金壓力的緩解有助于開發(fā)商更傾向于通過代建模式推進項目，從而擴大代建企業(yè)的業(yè)務需求。

其次，流動性釋放為行業(yè)紓困提供了輸血通道，而需求端政策的同步發(fā)力則構(gòu)筑了市場回暖的內(nèi)生動力。LPR下調(diào)帶動首套房貸利率下行0.1個百分點至3.85%的歷史低位，使購房者月供壓力減輕，從而撬動核心城市需求回暖，加速代建項目的去化效率。

最后看到供給端，支農(nóng)支小再貸款、PSL等結(jié)構(gòu)性工具利率同步降低0.25個百分點，政策性銀行對“三大工程”的信貸支持力度加大。政策層對保障性住房、城市更新等領域的傾斜，將進一步激活政企合作類代建需求，為政企合作類代建項目注入確定性增量。

這背后凸顯出決策層通過結(jié)構(gòu)性工具引導資源向住房民生領域集聚的戰(zhàn)略意圖，與綠城管理在政府代建、保障房建設、城市配套等TOD開發(fā)等領域的深耕形成深度契合，推動行業(yè)價值鏈向?qū)I(yè)化、精細化升級。

當傳統(tǒng)房企仍在資產(chǎn)負債表的修復中艱難騰挪時，代建企業(yè)已憑借輕資產(chǎn)模式率先駛?cè)胝呒t利釋放的快車道。

這種分化不僅印證了行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然性，更凸顯揭示了綠城管理在資源整合、風險隔離方面的獨特價值，其業(yè)務本質(zhì)已成為連接政策導向與市場效率的關鍵轉(zhuǎn)換器，在行業(yè)結(jié)構(gòu)性洗牌中占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢。

2、輕資產(chǎn)模式護城河穩(wěn)固，綠城管理多維優(yōu)勢共振

隨著政策紅利為代建行業(yè)打開增量空間，能否將機遇轉(zhuǎn)化為持續(xù)增長動能，則取決于公司內(nèi)生競爭力的厚度。

綠城管理2024年業(yè)績公告的韌性亮眼表現(xiàn)，恰恰印證了其輕資產(chǎn)模式的戰(zhàn)略韌性。在行業(yè)新簽合同面積同比下滑5%的背景下，公司不僅實現(xiàn)穩(wěn)健營收利潤，更通過業(yè)務結(jié)構(gòu)優(yōu)化與全國化布局深化，構(gòu)筑起多維護城河。

年報顯示，2024年公司取得營收34.41億元，同比增長4.2%，歸母凈利潤8.01億元。這一成績的取得，源于其輕資產(chǎn)模式對行業(yè)周期的天然“免疫力”，即不承擔土地成本與開發(fā)杠桿，使得公司毛利率維持在49.6%的水平，顯著高于傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)。

這種財務健康度直接轉(zhuǎn)化為股東回報能力。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2024年公司現(xiàn)金分紅4.82億元，近三年累計派息超20億元。在降息周期下，保險資金、REITs基金對穩(wěn)定收益資產(chǎn)的配置需求上升。因此，相較于港股地產(chǎn)板塊股息率普遍低于5%的環(huán)境，公司上市以來67%的股息率或?qū)⒊蔀殚L線資金的優(yōu)選。因此，綠城管理這類營收穩(wěn)健增長、盈利能力穩(wěn)定且重視股東回報的公司或?qū)⒊蔀殚L線資金的優(yōu)選。

更深層的競爭力來自其業(yè)務模式的戰(zhàn)略適配性。

憑借行業(yè)領先的代建管理能力，綠城管理可高效承接央國企、地方城投等主體的項目開發(fā)需求，在保障房、城市更新等政策重點領域形成差異化競爭力。

其一，規(guī)模效應與管理效能的雙重提升，印證了其戰(zhàn)略布局的前瞻性。

截至2024年末，公司代建版圖已覆蓋全國30個省、直轄市及自治區(qū)的130余個核心城市，形成網(wǎng)格化業(yè)務矩陣。這種全國性布局不僅有效分散了區(qū)域市場波動風險，更通過管理資源的集約化配置，實現(xiàn)了邊際成本的持續(xù)優(yōu)化。

具體來看，2024年公司合約項目總建面達1.256億平方米，同比增長5.0%，在建面積5396萬平方米的穩(wěn)健增長，印證了項目落地的確定性。尤其在新拓項目端，新拓項目合約建面3650萬平方米的持續(xù)增量，位居行業(yè)第一身位，在行業(yè)調(diào)整周期中凸顯了市場對綠城品牌價值與管理體系的認可度。

其二，高能級城市群的深度滲透構(gòu)筑了價值護城河。

綠城管理重點布局的環(huán)渤海及京津冀城市群、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、成渝城市群等高能級城市，占據(jù)期末合約項目預估總可售貨值7201億元的77.3%，為未來3到5年業(yè)績釋放奠定基礎。其中，一二線城市建筑面積達55.3百萬平方米，占總建筑面積的44.0%，較上年同期提升7.6%，結(jié)構(gòu)性優(yōu)化顯著增強了抗周期能力。

其三，商業(yè)代建與政府代建的雙輪驅(qū)動業(yè)務架構(gòu)，則形成了風險對沖的良性機制。

商業(yè)代建作為利潤引擎持續(xù)發(fā)力，2024年27.523億元的收入貢獻80%占比，17.3%的同比增幅印證市場化競爭力的持續(xù)提升。而政府代建以6.26億元規(guī)模穩(wěn)定基本盤，在政策導向型領域保持穩(wěn)定輸出。這種“市場化項目保利潤、政府項目穩(wěn)底盤”的業(yè)務結(jié)構(gòu)，既既確保了經(jīng)營質(zhì)量的穩(wěn)定性，又精準卡位政策紅利釋放方向，為公司可持續(xù)發(fā)展提供雙重保障。

3、從規(guī)模領跑到智造升級，成長性獲機構(gòu)“大滿貫”認證

在鞏固既有優(yōu)勢的同時，綠城管理正通過多維創(chuàng)新打開新的增長空間，其發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)獲得資本市場與專業(yè)機構(gòu)的價值重估。

中指研究院最新發(fā)布的《2025年1-3月中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》數(shù)據(jù)顯示，綠城管理作為行業(yè)頭號玩家，今年一季度以882萬平方米新簽約規(guī)劃建筑面積位列第一，印證了輕資產(chǎn)模式在流動性寬松周期中的強適配性。

特別是在當前貨幣寬松政策環(huán)境下，基于代建費收入與項目貨值掛鉤的特性，綠城管理憑借品牌溢價能力形成的費率議價權(quán)，也能夠形成“水漲船高”的盈利彈性。

如果說規(guī)模擴張體現(xiàn)了發(fā)展速度，那么技術(shù)創(chuàng)新則決定著成長質(zhì)量。

依托于多年行業(yè)的深耕積淀，綠城管理已實現(xiàn)代建全流程的數(shù)字化躍遷。從早期構(gòu)建產(chǎn)品數(shù)字化管理平臺，到推出行業(yè)首個智能化代建操作系統(tǒng)“綠城M”APP，公司成功將傳統(tǒng)經(jīng)驗沉淀為包含“M登山模型”在內(nèi)的智能決策體系。

這套系統(tǒng)通過機器學習海量項目數(shù)據(jù)，能在方案設計階段精準匹配客戶需求，在施工管控環(huán)節(jié)實時優(yōu)化資源配置，構(gòu)建起覆蓋項目全生命周期的數(shù)字化管控閉環(huán)。

戰(zhàn)略前瞻性與執(zhí)行力的雙重優(yōu)勢，使綠城管理持續(xù)領跑專業(yè)評價體系。

2024年，公司接連霸榜中指院、克而瑞等權(quán)威機構(gòu)的代建類榜單，完成“大滿貫”式行業(yè)認證，其中包括“2024中國房地產(chǎn)代建運營引領企業(yè)TOP 1”、“代建綜合能力榜單TOP 1”、“2024中國代建企業(yè)綜合實力TOP 1”、“2024中國房地產(chǎn)代建企業(yè)品牌十強No. 1”等多項榮譽。緊接著在近日再度蟬聯(lián)“2025中國房地產(chǎn)上市公司代建運營優(yōu)秀企業(yè)榜首”。

這些殊榮背后，是行業(yè)專業(yè)機構(gòu)對公司從規(guī)模增長、技術(shù)迭代，再到品質(zhì)輸出發(fā)展模式的認可，更預示著在代建行業(yè)集中度加速提升的背景下，綠城管理有望持續(xù)擴大領先身位，開啟高質(zhì)量發(fā)展新周期。

4、結(jié)語

當政策導向與市場機制在“房住不炒”框架下形成合力，輕資產(chǎn)模式所承載的專業(yè)化分工、資源集約和技術(shù)賦能，正推動行業(yè)從債務驅(qū)動型增長轉(zhuǎn)向服務價值創(chuàng)造的新范式。

綠城管理的實踐表明，在周期波動與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的交織中，真正具備模式韌性與戰(zhàn)略定力的企業(yè)，不僅能穿越行業(yè)迷霧，更能在重構(gòu)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的過程中，為實體經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展注入可持續(xù)動能。

隨著政策寬松周期延續(xù)，其央企背景帶來的信用優(yōu)勢、低融資成本下的盈利彈性，以及與地方政府、金融機構(gòu)的協(xié)同能力，將持續(xù)轉(zhuǎn)化為市場份額的提升動能。這種轉(zhuǎn)型樣本的價值，或?qū)⒊絾蝹€企業(yè)的成長，成為觀察中國房地產(chǎn)行業(yè)二次增長曲線的關鍵注腳。