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文/北京進(jìn)深 林振興

胡文全是能建城發(fā)北京事業(yè)部總經(jīng)理。去年，能建發(fā)展落榜了北京房企全口徑銷售金額排行top30，今年他卯足干勁“兩手抓”，一邊加速拿地，一別抓緊去化。

許久未現(xiàn)身帝都土拍的能建城發(fā)，先是參與通州梨園地塊爭奪戰(zhàn)。雖然連招標(biāo)計(jì)劃都準(zhǔn)備了，但奈何沒敵過中鐵建地產(chǎn)。

緊接著，能建城發(fā)在豐臺(tái)的中國府推出新品疊拼，開放樣板間，上疊戶型設(shè)計(jì)公司是近境設(shè)計(jì)（唐忠漢），下疊戶型設(shè)計(jì)公司是CCD設(shè)計(jì)（鄭忠）。

京城三環(huán)地界的中國府，是一個(gè)在10年前拿地的項(xiàng)目，但至今去化堪憂。

面對(duì)豐臺(tái)如雨后春筍般頻出的“好房子”，胡文全擲重金請(qǐng)明星設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，真的能突圍成功嗎？

01

中國府是一個(gè)“老盤”。

開發(fā)商是北京唯逸房地產(chǎn)，成立于2015年，注冊(cè)資本1億元，法人、經(jīng)理兼執(zhí)行董事為胡文全，由中能建城市投資發(fā)展有限公司（簡稱“能建城發(fā)”）100%持股。

時(shí)間回溯至10年前，當(dāng)時(shí)能建城發(fā)還叫葛洲壩地產(chǎn)。

2015年10月，葛洲壩單挑群雄，以49.5億元和配建4.1萬平方米公租房以及6.18萬平方米回遷房的代價(jià)，競得豐臺(tái)樊家村住宅用地。

住宅部分樓面價(jià)高達(dá)7.5萬元/平米，刷新了彼時(shí)北京“單價(jià)地王”紀(jì)錄。

但不幸的是，葛洲壩拿下地王一年多后，房住不炒出臺(tái)，全國多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策。

在業(yè)內(nèi)人士看來，地價(jià)有了限價(jià)，商品房也有了銷售指導(dǎo)價(jià)。對(duì)葛洲壩（現(xiàn)更名能建城發(fā)）來說，地王變成了燙手山芋。

一直拖到2019年，北京中國府首次取得預(yù)售證，擬售價(jià)格11萬 /平米。

中國府雖以“地王”身份出生，但捂盤的福利，一點(diǎn)都沒有沾到，銷售表現(xiàn)差強(qiáng)人意。據(jù)媒體報(bào)道，開盤2年多后，網(wǎng)簽才16套。

2022年7月29日，北京中國府項(xiàng)目第三次取證，取證房源580套，其中住宅96套，其余為庫房。再之后，它進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段。

高價(jià)地項(xiàng)目對(duì)房企資金鏈存在挑戰(zhàn)，資金成本會(huì)隨著時(shí)間的延長而不斷增加，這又反過來迫使能建城發(fā)提高中國府價(jià)格。

最近一次取證是去年3月，中國府42套房源（含住宅8套，其余為庫房）入市，住宅擬售價(jià)格123741.18元/平米。

但時(shí)間過去一年多，這批住宅僅成交2套，成交均價(jià)123132.43元/平米。

中國府去化困難，存在內(nèi)、外部因素。

內(nèi)部因素是因?yàn)楦叱杀荆敲鎯r(jià)及裝修費(fèi)用）導(dǎo)致中國府定價(jià)壓力大。  

外部因素是中國府所屬的豐臺(tái)，作為近年來供地大戶，是京城開發(fā)商賣房競爭最激烈的區(qū)域，沒有之一。

截至2025年4月，豐臺(tái)新建住宅庫存面積高達(dá)157萬平方米，在北京各區(qū)域中庫存量最大。

現(xiàn)有庫存，需要近3年時(shí)間才能消化完畢。

新入市的項(xiàng)目包括建發(fā)金茂觀宸、金茂璞逸豐宜、中建云境、北京隅·西頌等，它們分散了豐臺(tái)有限的市場(chǎng)需求，加劇了中國府的去化難度。

轉(zhuǎn)眼2025年，麗澤叁號(hào)院為豐臺(tái)新房市場(chǎng)增添了532套的庫存。而第五批次供地計(jì)劃中，豐臺(tái)區(qū)南苑和北宮兩塊地還將為市場(chǎng)帶來近10萬平方米的待售新房面積。

雖然中國府項(xiàng)目周邊配套設(shè)施相對(duì)成熟，但與豐臺(tái)其他“好房子”項(xiàng)目相比，未能形成絕對(duì)競爭優(yōu)勢(shì)。缺乏"爆點(diǎn)"的產(chǎn)品，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下很難贏得購房者的青睞。

中國府項(xiàng)目公司唯逸房地產(chǎn)，還因?yàn)橥锨饭こ炭?，被合作伙伴際高建業(yè)告上法庭。

最終，法院判決唯逸房地產(chǎn)支付對(duì)方工程款349131.16元及利息損失，以及律師費(fèi)50000元。

02

胡文全在京城的煩心事，或許并不止豐臺(tái)中國府。

4月29日，能建城發(fā)在通州梨園6007地塊的爭奪戰(zhàn)中失利了。

在這場(chǎng)土拍之前，招商蛇口、中鐵建地產(chǎn)和能建城發(fā)，先后公開了對(duì)北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)FZX-0303-6007地塊的招標(biāo)計(jì)劃。

其中，能建城發(fā)是出手最闊綽的。招商是在3月25日，投資估算2.23億元；中鐵建是在4月15日，投資估算2.26億元；能建城發(fā)是在4月24日，投資估算2.47億元。

土拍沖刺階段，能建城發(fā)卻選擇默默退出，剩下招商蛇口和中鐵建地產(chǎn)肉搏。

最終，中鐵建地產(chǎn)應(yīng)下最高報(bào)價(jià)，以7.755億元摘得通州梨園6007地塊，溢價(jià)率21.94%，樓面價(jià)3.58萬元/㎡。能建城發(fā)則與副中心這塊寶地失之交臂。

2022年，能建城發(fā)首入城市副中心，它在通州目前還有京玥蘭園。

能建京玥蘭園位于通州梨園東小馬板塊，由能建城發(fā) 通州投資以16.5億元成交價(jià)拿下，項(xiàng)目公司為北京運(yùn)能置業(yè)。

該項(xiàng)目住宅房源于2023年2月拿證，推出全部10棟樓共589套房源，擬售均價(jià)5.97萬元-6.39萬元/㎡區(qū)間。

京玥蘭園讓能建城發(fā)在通州嘗到了甜頭。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，目前簽約498套，成交額25.29億元，去化率超84%。成交均價(jià)則從去年10月中旬的5.6萬元/㎡，降至目前的5.49萬元/㎡，

這或許是，胡文全要加速在通州補(bǔ)倉的因素之一。

03

在順義，胡文全挑了一位好伙伴，可以稍稍松一口氣

能建城發(fā)與一家閩系房企合作了璟上蘭園。

璟上蘭園項(xiàng)目所處的順義新城6001地塊地塊，是2023年6月，能建城發(fā)以17.31億 1.3萬㎡現(xiàn)房銷售面積競得，樓面價(jià)約2.82萬元/㎡，溢價(jià)率15%。

緊接著6月14日，項(xiàng)目開發(fā)主體順能房地產(chǎn)成立，法定代表人為胡文全，注冊(cè)資本為1億元。

2023年11月16日，璟上蘭園取得預(yù)售證，共推出384套房源，建筑面積為61378.59㎡，容積率為1.8，戶型為105㎡三居、119/131/152㎡四居，交房時(shí)間預(yù)計(jì)2026年上半年。

取證前一天，能建城發(fā)披露，擬將旗下的順能房地產(chǎn)掛牌增資，讓出49%股權(quán)。12月29日，順能房地產(chǎn)的工商登記發(fā)生變更，能建城發(fā)、廈門國貿(mào)旗下的貿(mào)悅房地產(chǎn)，各持有51%、49%的股權(quán)。

目前，璟上蘭園項(xiàng)目等土地使用權(quán)已抵押予中國銀行通州分行。

璟上蘭園的得房率非常高，達(dá)90%，每個(gè)戶型贈(zèng)送防火挑檐（類似陽臺(tái)）和設(shè)備平臺(tái)，都不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。

取證一年半后，璟上蘭園成交均價(jià)4.8萬元/㎡，較項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)5.8萬元/㎡直降了一萬，簽約264套，網(wǎng)簽去化率超68%，成交金額15.18億元。

讓胡文全，眉頭緊鎖的或許還有，去年至今，能建城發(fā)在北京土拍市場(chǎng)顆粒無收。

沒有新地，意味著未來隨著存量的持續(xù)去化，能建城發(fā)北京公司就會(huì)在北京出現(xiàn)斷糧、無房可賣的局面。

他或許最為擔(dān)心，北京區(qū)域是否拖累集團(tuán)業(yè)績?cè)鲩L的后腿？

去年，能建城發(fā)未上榜《2024年北京房企全口徑銷售金額排行榜top30》，但遙想2023年它還在榜單第28位。

另外，能建城發(fā)的權(quán)益銷售金額從2023年的40.07億元下降至26.31億元。

可何況，現(xiàn)在很多房企內(nèi)部都開啟了優(yōu)化裁員，以及末位淘汰制，區(qū)域總并不好當(dāng)。