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文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

地處天河，央企打造，使用率超100%，離地鐵還近。

這幾個(gè)標(biāo)簽集中在一個(gè)樓盤身上，任誰(shuí)看都是“buff 疊滿”。

但對(duì)能建·天河麓譽(yù)府而言，卻只能笑笑不說(shuō)話，然后緩緩打出兩個(gè)字：降價(jià)。

是的，能建·天河麓譽(yù)府又降了。

最近，朋友圈不少中介都在轉(zhuǎn)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠信息，聲稱“320萬(wàn)上車天河新規(guī)地鐵3房”、“中心五區(qū)唯一選”。

中介透露，能建·天河麓譽(yù)府最近加推2棟，建面約80㎡三房總價(jià)320萬(wàn)元起，低樓層單位疊加貝殼99折優(yōu)惠后，最低316萬(wàn)元。

單價(jià)“3字頭”，以一己之力，打破了市場(chǎng)對(duì)天河新盤價(jià)格高高在上的刻板印象。

據(jù)查閱廣州市住建局官網(wǎng)，能建·天河麓譽(yù)府（備案名：麓譽(yù)花園）近日新批預(yù)售123套住宅，預(yù)售總面積約1.14萬(wàn)m2。

項(xiàng)目于去年5月23日拿到第一張預(yù)售證，拿證一個(gè)多月才開(kāi)盤。

根據(jù)官方當(dāng)時(shí)披露的海報(bào)，能建·天河麓譽(yù)府首開(kāi)勁銷83套，自詡是“天河第一紅盤”。

不過(guò)，陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，其累計(jì)獲得4張預(yù)售證，已售出住宅共79套，未售住宅388套，去化率約16.9%。

實(shí)際上，能建·天河麓譽(yù)府從開(kāi)盤至今，價(jià)格上一直比較有優(yōu)勢(shì)。

2024年7月項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)，建面約80㎡三房總價(jià)360萬(wàn)元起，單價(jià)4.5萬(wàn)元/㎡左右。這個(gè)價(jià)買天河，說(shuō)是“白菜價(jià)”也不為過(guò)。

此外，項(xiàng)目是新規(guī)產(chǎn)品，使用率超100%，戶型上基本沒(méi)得挑。

周邊配套也不差。

交通上，其距離地鐵6號(hào)線高塘石站僅約700米，步行可達(dá)。算上等車和換乘時(shí)間，到珠江新城差不多一個(gè)小時(shí)，屬于大部分打工人正常的通勤時(shí)長(zhǎng)。

教育方面，項(xiàng)目對(duì)面的高塘石小學(xué)已加入華陽(yáng)教育集團(tuán)，將從12班擴(kuò)建為24班制，是廣州家長(zhǎng)圈公認(rèn)的TOP級(jí)名校。

按說(shuō)，能建·天河麓譽(yù)府價(jià)格不高、產(chǎn)品好、學(xué)校好，怎么去化就不好呢？

究其原因，主要還是地段。

雖位于天河智慧城板塊，但項(xiàng)目在天河的最東北部，處在天河和黃埔交界的地方，距離黃陂只有幾百米的距離。

旁邊不遠(yuǎn)就是廣汕公路，噪音大灰塵多。周邊一眼望去，多是城中村、舊廠房，還有公墓、高壓線……中短期內(nèi)，環(huán)境難有較大改善。

另外，對(duì)手太多且強(qiáng)大，也是導(dǎo)致該項(xiàng)目去化緩慢的原因之一。

去年，項(xiàng)目剛開(kāi)盤不久，同在天河北的“網(wǎng)紅盤”珠江花城和華潤(rùn)天河潤(rùn)府就推出特價(jià)房源，一個(gè)建面約87m23 1房365萬(wàn)元任選，一個(gè)81m2三房365萬(wàn)元任選。

雖說(shuō)這兩個(gè)項(xiàng)目周邊界面也就那樣，但總體上，還是比能建·天河麓譽(yù)府位置更好，更近城市中心。

這不，馬上又有一個(gè)勁敵要登場(chǎng)了。

——珠江·天河都薈，昨天剛開(kāi)了新品發(fā)布會(huì)，入市在即。其距離能建·天河麓譽(yù)府駕車約5.2公里、11分鐘左右。

而且，珠江·天河都薈產(chǎn)品更為豐富，涵蓋建面約72㎡、85㎡、105㎡、123㎡、152㎡三至五房，剛需改善一把抓。

價(jià)格上，預(yù)計(jì)比能建·天河麓譽(yù)府也貴不了多少。

截至目前，能建·天河麓譽(yù)府已經(jīng)開(kāi)盤8個(gè)月，此次加推也沒(méi)掀起多大浪花，可見(jiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常大。

后期想要出貨，估計(jì)只能繼續(xù)降價(jià)。

能建·天河麓譽(yù)府項(xiàng)目公司是廣州蘭園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，背后控股股東為中能建城市投資發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“能建城發(fā)”，原中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）。公司董事長(zhǎng)為楊揚(yáng)洋，經(jīng)理為蕭睿。

官網(wǎng)資料顯示，能建城發(fā)成立于2004年，是國(guó)務(wù)院國(guó)資委首批確定以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一。公司開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)包括住宅、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年，能建城發(fā)以189.8億元全口徑金額、150.5億元權(quán)益金額排在房企銷售榜單第49位。 

2023年9月底，廣州第三批供地競(jìng)價(jià)出讓，能建城發(fā)聯(lián)合體拿下天河智慧城核心區(qū)廣汕二路AT0305231地塊，即能建·天河麓譽(yù)府項(xiàng)目地塊。

地塊總價(jià)約42.88億元，折合樓面價(jià)29180元/㎡（未扣除配建）。

所以項(xiàng)目再降的話，真就快貼著地價(jià)賣了。