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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

拿地近3年的大寧資產(chǎn)天目社區(qū)最近有了新動態(tài)。

今年2月，項目規(guī)劃方案公示。項目擬建1棟21F住宅，1棟4F住宅，1棟3F配套用房。

案名也于前不久公布：悅97。

這個案名平平無奇，簡潔明了?！皭偂痹陟o安的新樓盤中，出現(xiàn)頻率相當(dāng)高，如靜安天悅、靜安悅；“97”的含義是一共97套房源可售。

悅97主打小戶型剛需房，面積段在90-99㎡，主力戶型為建筑面積約99㎡的三居。項目的優(yōu)缺點(diǎn)明顯。

優(yōu)點(diǎn)是：12.88萬/㎡的聯(lián)動價，是靜安蘇河灣板塊唯一限價的全新盤。位于上海的中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越，1000萬的門檻就可上車靜安內(nèi)環(huán)，這一點(diǎn)很有吸引力。

周邊交通十分便利，四條軌道交通線路環(huán)繞，離軌道交通8、12號線曲阜路站直線距離約310米。此外，北橫通道的近在咫尺。商業(yè)配套方面，項目周邊環(huán)境成熟，距離靜安大悅城等大型商圈僅2公里，生活配套設(shè)施齊全。

缺點(diǎn)是：項目周邊的環(huán)境一般，西側(cè)是加油站；東側(cè)是養(yǎng)老院；南側(cè)是北橫通道，噪音影響不可避免；北側(cè)是一排老大樓，視野景觀較差。

具體來看項目規(guī)劃設(shè)計：

1#4F住宅：1F為物業(yè)，且局部架空，屋頂局部設(shè)光伏板。

2#21F住宅：1-2F局部架空、1-3F局部養(yǎng)育托管點(diǎn)、生活服務(wù)點(diǎn)、居委會、社區(qū)文化設(shè)施、社區(qū)體育設(shè)施，及屋頂局部設(shè)光伏板。

該棟樓西南側(cè)連接居委會，包括地上1層、地下2層；東南側(cè)連接一個3F樓棟，1F功能為居委會、業(yè)委會、社區(qū)文化設(shè)施、養(yǎng)育托管點(diǎn)、生活服務(wù)點(diǎn)；2F為社區(qū)文化設(shè)施、社區(qū)體育設(shè)施；3F為社區(qū)文化設(shè)施。

3# 配套用房：位于小區(qū)東北角，1F為垃圾房、智能快遞柜（架空），1-3F為社區(qū)養(yǎng)老福利設(shè)施，2F為老年活動室。3F為社區(qū)公服備用及屋頂局部設(shè)光伏板。

小區(qū)內(nèi)基本實現(xiàn)了人車分流，地塊有3處人行出入口，分別為西北角的晉元路（人行出入口）、南側(cè)海寧路（人行/車行/消防出入口）、東側(cè)百祿路（人行/緊急消防出入口）。

2#樓是兩梯五戶的配置。從網(wǎng)傳戶型來看，悅97的戶型中規(guī)中矩。西南戶面積約90㎡，西北邊戶約90㎡，兩個中戶和東邊戶約99㎡。

1號戶型90㎡，是西北側(cè)的邊套，進(jìn)門就是公衛(wèi)，這是個暗衛(wèi)，入戶沒有玄關(guān)次臥連接西側(cè)陽臺，主臥有飄窗，廚房外面是設(shè)備平臺，采光受影響。

2號戶型99㎡，是西南側(cè)的邊套，動靜分離戶型，進(jìn)門正對廚房，三開間朝南，主臥、次臥、書房都帶飄窗。

3號戶型99㎡，是中間套，格局與2號基本一致，主臥做了套房設(shè)計，進(jìn)門位置由東側(cè)改到了北側(cè)。

4號戶型99㎡，是東邊套，動靜分離，入戶沒有獨(dú)立玄關(guān)，兩開間朝南，次臥連接陽臺，餐廳邊設(shè)置了儲藏室，公衛(wèi)干濕分離。

2022年7月，大寧資產(chǎn)以7.49億元的底價競得靜安區(qū)天目社區(qū)C070102單元07-03地塊，地塊占地面積6663.6㎡，容積率2.0，樓板價56201元/㎡。

同期拿地的樓盤，有的已經(jīng)交房。

同板塊新房項目華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)，兩年前開盤均價為13.3萬元/㎡、龍盛福新里2021年開盤均價為13.2萬元/㎡，珠江安康苑開盤均價為12.88萬元/㎡。

悅97的建設(shè)單位是“上海寧立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，該公司成立于2020年4月，法定代表人楊宏宇，該公司由上海大寧資產(chǎn)經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司100%持股。

大寧資產(chǎn)曾在靜安開發(fā)過寧嘉馨苑項目。該樓盤在2022年8月入市，開盤即罄，總供應(yīng)142套房源，已于去年7月交付。

業(yè)主集體指出項目存在多重問題，如施工質(zhì)量瑕疵、裝修以次充好、三分之一房源北側(cè)被遮光，公區(qū)，地庫做工較為敷衍，外立面的鋁板幕墻存在凹陷，地庫地面為水泥地，非環(huán)氧地坪，車道區(qū)域未安裝吊頂。