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文/北京進(jìn)深 林振興

前不久，興創(chuàng)投資董事長田永安，為沐春墅營銷中心開放儀式親自站臺。當(dāng)天，他執(zhí)筆為醒獅點(diǎn)睛。

沐春墅是他上任興創(chuàng)投資一把手后的新作，重要性不言而喻。

為此，田永安將“好房子”，卷上新高度。人家“三件套”還扣扣搜搜，沐春墅直接上“五件套”（陽臺、風(fēng)雨連廊、架空層、室內(nèi)挑空、共享空間）。

無論是架空層亦或是風(fēng)雨連廊，成本都不菲。同時，這些設(shè)施需要高昂的維護(hù)費(fèi)用，也意味著物業(yè)管理要更繁瑣和仔細(xì)。

但田永安任期內(nèi)，興創(chuàng)投資經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，且現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額也下降了近一半。

興創(chuàng)投資不得不向村鎮(zhèn)銀行借錢，甚至啟動非傳統(tǒng)融資。但代價也很高，借款利率5% 、6% 。

單單沐春墅項(xiàng)目，興創(chuàng)就砸了如此多真金白銀。田永安迫切需要回籠資金，打一場漂亮的翻身戰(zhàn)。

開放后的次日，沐春墅售樓處，搞了一場銷售攻堅(jiān)誓師大會。

田永安雖然沒到現(xiàn)場，但他安排了公司分管領(lǐng)導(dǎo)陳鳳斌出席并作動員部署。

現(xiàn)場，陳鳳斌提出四點(diǎn)工作要求：一是將沐春墅打造為市場標(biāo)桿項(xiàng)目；二是確保目標(biāo)剛性完成；三是加速資金回籠；四是打造營銷鐵軍。

銷售壓力給到了沐春墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人高宇。

高宇曾是興創(chuàng)嘉和公司的一名普通員工，他還參加過埝壇安置房交房入住攻堅(jiān)行動。

短短五年時間，高宇就成長為項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人，他能否不辜負(fù)田永安的期望，帶領(lǐng)沐春墅完成銷售任務(wù)？

01

沐春墅項(xiàng)目共11棟住宅樓，1#、2#、4#和6#為小高層產(chǎn)品；3#和7#為洋房；其余為疊拼產(chǎn)品，集中在小區(qū)西側(cè)。

近日，它的戶型圖出爐，主推129-192㎡平層以及208-283㎡疊墅。

在平層產(chǎn)品上，沐春墅的最強(qiáng)對手，就是西北側(cè)距離8公里左右的梧桐府。后者6個主力戶型分別是168㎡、174㎡、199㎡、205㎡、215㎡、222㎡，全是四葉草戶型。

雖是對手，但他倆也是有血緣關(guān)系的兄弟。

沐春墅和梧桐府有一個共同的實(shí)際控制人——北京大興發(fā)展國有資本投資運(yùn)營有限公司，其背后是大興國資委。

只不過，沐春墅背后的爹是興創(chuàng)投資；梧桐府的爹是興福臨空、大興城建和包工頭呂保明。

先來看看沐春墅129平三居兩衛(wèi)，南向1.5米進(jìn)深雙跨陽臺，面寬6.9米，在客廳與次臥位置，主臥為飄窗。

沐春墅更大的163平戶型，看起來頗為怪異，因?yàn)?/span>缺角太多了。

四室卻只做到了兩衛(wèi)。按理說那么大面積應(yīng)該做到至少3衛(wèi)，你讓家里成員早上起來為搶廁所吵架，多不合適。

而且沐春墅160 平層，居然沒做出雙套房，主衛(wèi)還是單臺盆，這放當(dāng)前北京市場上也不多見。隔壁梧桐府168㎡就做到了主臥雙臺盆，更加人性化。

該戶型陽臺進(jìn)深達(dá)到1.75米，仍是客廳與次臥雙聯(lián)。廚房做得有點(diǎn)不同尋常，細(xì)而長，面寬僅2.6米，讓家里女性要排隊(duì)做菜。

相較之下，梧桐府168㎡廚房就很順眼，正正方方，中西廚合璧。

沐春墅163平戶型中，廚房東側(cè)是一個開放房間，可做臥室、書房或者梳妝衣帽間。但也有一個問題，油煙容易飄入。

沐春墅192平大四居，面寬13.3米只做了三開間，客餐廳6米面寬；廚房是倒L型的，動線不是很合理。

南向雙套房，收納空間無敵多，梯廳2.7米長的儲物柜，入戶處做了家政間 玄關(guān)柜，餐廳兩側(cè)整墻邊柜，主臥步入式衣帽間。

02

在陽臺上的配置，興創(chuàng)沐春墅幾乎“背刺”了區(qū)域內(nèi)所有新盤。它是大興新城首次出現(xiàn)內(nèi)嵌陽臺的項(xiàng)目。

大興目前已開盤的項(xiàng)目，只有京璽做了奇偶錯層陽臺。剛調(diào)規(guī)的元啟，也只是在南向新增奇偶陽臺。

梧桐府，大興首個帶開敞陽臺的項(xiàng)目，但是在北向，南陽臺依然是奇偶陽臺。

沐春墅是繼梧桐府之后又一個配置開敞陽臺的項(xiàng)目，并且在此基礎(chǔ)上還增加了挑空平臺。

這比開敞陽臺更實(shí)惠。因?yàn)樘艨掌脚_為全贈送面積，而開敞陽臺要計(jì)一半面積。

在陽臺封閉問題上，興創(chuàng)沐春墅搞出了一套既合規(guī)，又實(shí)用的解決方案：

挑空平臺以全贈送形式納入室內(nèi)空間；

開敞陽臺則配置電動窗，可根據(jù)天氣狀況靈活切換陽臺的封閉與開放模式。

該方式在行業(yè)內(nèi)極為少見，但長期在北方沙塵、溫差大的環(huán)境下使用，電動部件故障率可能偏高。一旦保修期結(jié)束，維修費(fèi)用和配件供應(yīng)可能成為負(fù)擔(dān)。

此外，沐春墅4棟樓做了首層架空（含局部），應(yīng)該是目前北京新盤里架空層樓棟數(shù)量最多的。

分別為最中央的2#、6#兩棟高層，以及最北邊的5#樓和南邊的7#樓，總面積超過1500㎡。

同時，沐春墅還有總長度超約400米的風(fēng)雨連廊，幾乎貫穿全園。

雖說架空層和風(fēng)雨連廊是亮點(diǎn)，但不管是建造還是維護(hù)資金都不菲。若無活動策劃，可能淪為閑置空間，反成衛(wèi)生死角。

03

沐春墅對于田永安的重要性，不言而喻，是他于去年5月上任后的新作。

興創(chuàng)沐春墅地塊，由興創(chuàng)置地（興創(chuàng)投資全資子公司）于去年7月23日以32.17億元底價摘得。

這幾年，興創(chuàng)投資的一把手換得很頻繁。四年四換掌門人，這在國企乃至地產(chǎn)圈都不多見。

眼下，47歲田永安能否打破這家大興房企董事長任職兩年的魔咒？

翻開田永安的履歷，他從一名普通小職員爬到董事長的位置，用了23年。

2001年，23歲的田永安參加工作，最初僅僅是興創(chuàng)投資一名工程部職員。而后，他開始嘗試轉(zhuǎn)變工作類型，去一線聽炮火聲，擔(dān)任興創(chuàng)東興投資（興創(chuàng)投資子公司）開發(fā)部負(fù)責(zé)人。

隨后，他一步步升至興創(chuàng)投資開發(fā)部副經(jīng)理、總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理，并最終成為興創(chuàng)投資董事長。

在這段升職歷程中，田永安還在大興發(fā)展旗下多個地產(chǎn)平臺歷練過，例如擔(dān)任過興福臨空、新航城控股的總經(jīng)理。甚至，他還曾是大興發(fā)展黨委委員、董事。

這樣看來，田永安的確是最適合擔(dān)任興創(chuàng)投資一把手的最佳人選。

上位一年多，他也收到了第一份年度成績單。

但面對興創(chuàng)投資2024年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，田永安或許并不滿意。

公司營收從2023年的38.38億元，下降至2024年的35.22億元。

讓田永安稍微欣慰的是，興創(chuàng)投資的凈利潤從2024年的1828.85萬元，微微上漲至1947.99萬元。

同期，公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額較2023年同期15.66億元大幅下降至-23.21億元。而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額從2023年33.21億元大降至16.80億元。

另一邊，興創(chuàng)投資的負(fù)債卻在走高，從2023年的271.65億元上漲至2024年的329.37億元。

手里現(xiàn)金減少，負(fù)債不斷增加，這也導(dǎo)致田永安必須不斷找錢，甚至不惜找“貴錢”。

根據(jù)大興發(fā)展2025年度第一期中期票據(jù)募集說明書，截止2024年9月底，興創(chuàng)投資向九銀村鎮(zhèn)銀行借款3次，貸款余額共計(jì)9.551億元，利率5.6%。

此外，在非傳統(tǒng)融資方面，興創(chuàng)投資向不動產(chǎn)債權(quán)融資計(jì)劃(華泰資管)貸款25億元，期限自2019.11.20-2024.11.20，貸款余額7.5億元，融資利率6.8%。

另據(jù)興創(chuàng)投資2024年財(cái)報(bào)中，長期借款期末明細(xì)披露，貸款單位受托人還有北京大興九銀村鎮(zhèn)銀行，利率5.6%。