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文/北京進(jìn)深 林振興

76天后，豐臺金茂璞逸豐宜項(xiàng)目，等來了“新搭子”。

6月10日，北京亦城置業(yè)（中國金茂間接全資附屬公司）與嘉興珵茂企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）、揚(yáng)州禧達(dá)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）及青島源璞南叁咨詢服務(wù)合伙企業(yè)（有限合伙）簽訂一紙?jiān)鲑Y協(xié)議。

四方共同為北京喜茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“喜茂房地產(chǎn)”）增資25.42億元，以合作開發(fā)璞逸豐宜。

其中，嘉興珵茂增資8.168億元，持股32%；揚(yáng)州禧達(dá)增資3.14億元，持股12.31%；青島源璞增資4億元，占持股15.69%。

金茂方也沒袖手旁觀，北京亦城同步增資10.11億元，持股40%股權(quán)，保持對喜茂房地產(chǎn)的控制權(quán)。

新股東承擔(dān)財(cái)務(wù)投資者的角色，不會對項(xiàng)目公司治理上有過多干預(yù)。

增資完成后，喜茂房地產(chǎn)的注冊資本將從1000萬元增至25億元。

同時(shí)，公司董事會將由9名董事組成，其中北京亦城委派5名，嘉興珵茂委派2名，揚(yáng)州禧達(dá)及青島源璞共同委派2名，董事長由北京亦城委派的董事?lián)巍?/span>

01

外界最為好奇的是，璞逸豐宜的新金主到底是誰？

此前，金茂希望，聯(lián)合體中各成員或其關(guān)聯(lián)方與國企有豐富合作經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)先。

二股東嘉興珵茂為一家有限合伙企業(yè)，主要從事股權(quán)投資，無實(shí)際控制人。

它由中原信托、深圳瑞祿企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）、宏源匯智投資、天津思茂壹號投資合伙企業(yè)（有限合伙）、深圳景懋咨詢管理，分別持股44.5668%、29.9559%、22.0264%、3.3774%、0.0734%。

其中，中原信托不過多介紹，宏源匯智為上市公司申萬宏源（000166.SZ）的全資子公司。

深圳瑞祿背后是深圳春熙企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）和深圳景明咨詢管理合伙企業(yè)（有限合伙）（股東包括方偉華、馬文暉、鄭威）、壹零玖股權(quán)投資（蘇州）有限公司（股東為日本企業(yè)——東急不動產(chǎn)株式會社）、上海喆威企業(yè)管理中心（有限合伙）（股東包括吳同興、徐吉琴）。它的最終實(shí)益擁有人為方偉華。

天津思茂壹號的合伙人份額由王建鋒、周愛勤透過一家有限合伙企業(yè)及深圳景懋咨詢管理持有。而深圳景懋咨詢管理背后是金茂資本和方偉華、馬文暉、鄭威，最終實(shí)益擁有人為方偉華。

三股東青島源璞為一家有限合伙企業(yè)，主要從事股權(quán)投資。

它由深圳峻茂咨詢、內(nèi)蒙古雙欣資源控股、北京玖譽(yù)鑫源電子貿(mào)易、臺州市良棲木制品、青島凝爻管理咨詢，分別持股70%、25.49%、1.35%、1.05%、2.11%。

其中，深圳峻茂咨詢背后有中化資本投資管理、中原信托、深圳久富投資中心、匯力基金、中信國際資產(chǎn)管理等身影；內(nèi)蒙古雙欣資源控股背后大股東是中國煤炭富豪之一的喬玉華；青島凝爻股東為董哲；北京玖譽(yù)鑫源股東為王昌；臺州良棲股東為邵先鋼。

四股東揚(yáng)州禧達(dá)為一家有限合伙企業(yè)，主要從事股權(quán)投資，實(shí)益擁有者為任旭紅。

它由西藏信托、深圳秉德咨詢、北京喜神資產(chǎn)管理、揚(yáng)州興堯股權(quán)投資合伙企業(yè)、湖北正煊聯(lián)慧股權(quán)投資基金管理、揚(yáng)州禧兆股權(quán)投資合伙企業(yè)、揚(yáng)州喜神投資及深圳萬戶投資，分別持股57.1237%、12.6083%、9.5206%、9.0751%、5.7124%、5.5791%、0.1904%、0.1904%。

深圳秉德咨詢和深圳萬戶投資背后是中化資本投資管理、中原信托、深圳久富投資中心、匯力基金、中信國際資產(chǎn)管理等；北京喜神資產(chǎn)、揚(yáng)州興堯、揚(yáng)州禧兆、揚(yáng)州喜神投資背后有一個(gè)共同股東——任旭紅；湖北正煊股東包括張建捷、張建敏、陳加軍、陳鄉(xiāng)雪。

02

在京城地產(chǎn)圈，地產(chǎn)項(xiàng)目引入金主并不稀奇。

例如，中環(huán)悅府是華潤置地拿地后，引入煤老板張亞平；天匯和朝央和煦，保利地產(chǎn)拉來了中信信托作為投資方入股。

在當(dāng)前下行周期里，巧用杠桿，實(shí)現(xiàn)共贏，才是王道。

金茂善于合縱連橫。例如它旗下北京珺茂置業(yè)，背后股東還包括嘉興鐸茂企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）和嘉興鈦茂企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）。

嘉興鐸茂和嘉興鈦茂背后是金茂資本，而金茂資本的股東來自金茂與申萬宏源。

再如，2025上海第一批次土拍，金茂拉來了慶隆集團(tuán)。這家以金融投資為主的投資機(jī)構(gòu)，背后站著新加坡豪門之一的黃祖耀家族，資金實(shí)力雄厚。

璞逸豐宜所處的豐臺，是北京最卷的板塊，新房項(xiàng)目扎堆，大約上萬套。次新試圖以價(jià)換量，新房瘋狂內(nèi)卷。

在豐臺，璞逸豐宜要面對在售新盤對手就包括隅西頌、觀宸、云境、豐和叁號院、中海麗金府和麗澤叁號院，家家都卷的不得了，幾乎貼臉競爭。

為了在豐臺紅海里殺出一條血路，璞逸豐宜引入金主，分散資金風(fēng)險(xiǎn)，不失為一個(gè)明智之舉。

截止1月底，喜茂房地產(chǎn)的資產(chǎn)總計(jì)430317.5萬元，營業(yè)收入0元，凈利潤-71萬元。

喜茂房地產(chǎn)背后的中國金茂，2024年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，歸母凈利潤（去除物業(yè)公平值損益后）13億元；毛利率15%，同比上升3個(gè)百分點(diǎn)。

去年全年，金茂累計(jì)取得簽約銷售額983億元，行業(yè)排名較2023年提升一位至第12位。同期，公司累計(jì)回款970億元，回款率99%，保持“三道紅線”全綠檔。

03

三位新股東此次增資超15億元，無疑是一場及時(shí)雨。

為滿足項(xiàng)目開發(fā)需要，璞逸豐宜項(xiàng)目公司持續(xù)需要資金支持用以歸還前期借款，預(yù)計(jì)金額為17億元。

璞逸豐宜是一個(gè)花大價(jià)錢拿下的項(xiàng)目。

它所在豐臺區(qū)東鐵營0512-0010、0015地塊，成交于2024年10月23日，由中國金茂40.13億元摘得，這也是它在北京沉寂兩年未拿地后的首秀。

它有一個(gè)很大的優(yōu)勢——地價(jià)縫差。璞逸豐宜的樓面價(jià)5.75萬/平米，銷售指導(dǎo)價(jià)10.75萬/平米，有5萬元/平米的縫差。這讓金茂有足夠的價(jià)格空間去做好產(chǎn)品。

將地塊收入囊中后，金茂開始在產(chǎn)品上狠下功夫，它在南北地塊設(shè)計(jì)了雙架空層，有超過2000平的下沉?xí)饧觾蓚€(gè)口袋公園。

眾所周知，無論是打造架空層，還是下沉?xí)?，都要花費(fèi)不少真金白銀。

但金茂為了“好房子”，不惜血本。同時(shí)，它還帶來了一個(gè)新發(fā)明——“陽臺 花池”組合，震驚了整個(gè)北京樓市。

以190㎡全能戶型王為例，看一下金茂璞逸豐宜的贈送尺度。

內(nèi)嵌陽臺16.2米面寬，1.8米進(jìn)深，29㎡的空間只計(jì)一半面積；客廳的內(nèi)嵌陽臺外面，還有大約7米寬、1米深的花廳，面積全贈送；北向兩個(gè)設(shè)備平臺，面積合計(jì)超5㎡；側(cè)面飄窗 北向廚房270度轉(zhuǎn)角飄窗，面積合計(jì)超8㎡；

除此之外，還有約5㎡獨(dú)立電梯廳可以做成私人玄關(guān)，增強(qiáng)入戶收納功能。

這套操作下來，在北京同期的純平層產(chǎn)品中，金茂璞逸豐宜的實(shí)際得房率將一騎絕塵。

從這版戶型圖來看，感覺金茂璞逸豐宜已經(jīng)徹底放飛自我了。粗略統(tǒng)計(jì)有40㎡的贈送面積，基本覆蓋掉了公攤面積。

據(jù)了解，項(xiàng)目整體規(guī)劃建設(shè)14棟住宅樓，北區(qū)8棟5-16F，主力面積段153㎡-190㎡；南區(qū)容積率略高，規(guī)劃6棟11F-18F住宅樓，面積段為110㎡-135㎡。

1月18日，璞逸豐宜首次取得預(yù)售許可證，首批共推出10棟樓335套住宅，均價(jià)10.75萬元/㎡；4月2日，第二批次4棟樓共168套住宅取得預(yù)售許可證。至此，項(xiàng)目全部房源均已入市。

目前，網(wǎng)簽共計(jì)106套。