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北京進深 徐迪 6月11日，御璟星城元啟取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

建設(shè)項目包括西紅門6035地塊1#住宅樓等34項，總建面約18.27萬㎡。

御璟星城元啟所在大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6035地塊成交于2024年2月底，由中建壹品以48.76億元搖中。

2024年8月28日取得預(yù)售證，3天后正式開盤，共計19棟樓1052套住宅，銷售指導(dǎo)價6.6萬元/㎡。

開盤之后，元啟的網(wǎng)簽情況并不理想，千余套房子只賣了個零頭，成交額3.25億元。

這個項目單單拿地就花了48.76億，1年多的時間，地價覆蓋率還不到7%。

2025年4月14日，御璟星城元啟調(diào)整了設(shè)計方案并公示。

對比此前的規(guī)劃設(shè)計，最大的改動就是在原有飄窗基礎(chǔ)上，增加了南向奇偶陽臺、挑空平臺等當(dāng)下新規(guī)產(chǎn)品的擴容利器。

調(diào)規(guī)方案公示次日，項目網(wǎng)簽數(shù)量為61套，成交均價5.35萬元/㎡。

4月16日，簽約套數(shù)降至50，隨后網(wǎng)簽套數(shù)持續(xù)減少。

截至6月10日，住建委網(wǎng)站上該項目已無網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

元啟調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案的公眾反饋意見中，第一條就是針對開放式陽臺的。

反對增加開放式陽臺的理由如下：①影響室內(nèi)采光；②家中有老人、小孩及寵物的存在安全風(fēng)險；③北京多風(fēng)沙，冬季寒冷夏季炎熱，開放式陽臺不夠節(jié)能；④如樓上居民有高空拋物行為將存在安全隱患；⑤交房后如有業(yè)主自行封閉陽臺影響小區(qū)美觀及整潔。

建設(shè)單位解釋稱，設(shè)置開敞陽臺是為增強居民獲得感，營造多樣化生活空間，滿足居民休憩、晾曬等需求。上面提到的采光、安全性、節(jié)能等問題均符合符合國家有關(guān)標準。

對于開敞陽臺后續(xù)封閉與否及高空拋物等問題，開發(fā)商承諾房屋交付時不封閉開敞陽臺，交房后由物業(yè)公司配合屬地執(zhí)法部門進行日常管理，通過巡邏、加強監(jiān)控等手段，避免陽臺封閉，預(yù)防安全隱患。

同時，由于項目設(shè)置的是錯層開敞陽臺，陽臺上蓋高度大于等于兩個自然層高且不封閉，不計入容積率。

另一方面，為提升小區(qū)生活宜居度、便利度，補充會客交流、休閑游憩等公共服務(wù)功能，項目還增配了鄰里共享公共空間，均為對原方案的優(yōu)化提升。

調(diào)整后平面圖↓

調(diào)整后戶型分布圖↓

開發(fā)商表示，本次方案調(diào)整，是為提升項目居住品質(zhì)，打造人民滿意的“好房子”，擬按照“好房子”技術(shù)要點進行規(guī)劃方案調(diào)整。

當(dāng)然，讓元啟不得不調(diào)規(guī)的原因還有隔壁的6030地塊。

去年9月，興創(chuàng)置地以底價22.25億拿下6030地塊，或出于全盤鋪排營銷考慮，它刻意控制入市節(jié)奏，減少與元啟的競爭，興創(chuàng)置地西紅門地塊才著手方案設(shè)計。

在北京“好房子”新規(guī)助力下，興創(chuàng)6030地塊允許設(shè)置陽臺，且在出讓文件中明確提到，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，該項目如設(shè)置陽臺，應(yīng)進行封閉。

中建壹品只能重做方案。

1、整體規(guī)劃

項目占地面積4.7公頃，總建面18.31萬㎡，其中地上建面11.77萬㎡，容積率2.5。

規(guī)劃4-15F洋房+小高層，總戶數(shù)由1052增加至1065戶。

樓棟數(shù)量：由原來的19棟，改為21棟。

整體排布方式?jīng)]變，中間為13-15F小高層，南北以及東側(cè)鄰街一排樓棟為11層以下洋房產(chǎn)品。

南排樓棟號有調(diào)整，此外，將西北角的原3#樓拆分為3#、4#樓；東南角的19#轉(zhuǎn)角樓棟，拆分為16#、17#。

層高：總層數(shù)沒變，但單層高度由原來的2.93米，統(tǒng)一調(diào)整至3米以上，適配新規(guī)標準。

其中2#、3#樓單層高度超過3.1米。

面積段：戶型面積段仍是88-168㎡，分布也與此前一致。

頂配168戶型在最北邊的2#-4#樓，為7-8F洋房，其余120以上大戶型主要分布在中間的6#-10#樓5棟高層中。

小區(qū)東側(cè)兩棟11層洋房，1#樓和16#樓，為東西朝向，室內(nèi)無法做到南北通透，為起步88戶型。

2、擴容空間

調(diào)規(guī)后，元啟擁有了令人眼花繚亂的擴容空間。

此前的南向飄窗、端戶L型轉(zhuǎn)角飄窗保留。

在此基礎(chǔ)上，新增了南北開敞陽臺，部分或為錯層陽臺，另有挑空平臺+設(shè)備平臺。

這些平臺目前看來均為結(jié)構(gòu)外建筑，除開敞陽臺外，其余均不計入建面。

從當(dāng)前市場來看，報規(guī)階段為開敞陽臺，但后期大部分也都封入室內(nèi)空間使用。

昨天興創(chuàng)置地在大興黃村項目反饋意見中，針對陽臺問題明確回復(fù)：房屋交付時不封閉開敞陽臺。

交付后業(yè)主待如何，顯然不在開發(fā)商控制范圍內(nèi)。

此外，指標表中顯示項目有超過8000㎡的丙二類庫房或有地下室搭配出售。

調(diào)整落地后，元啟得房率會增加多少，是否會漲價？目前不得而知。但可以肯定的是，大興群眾急切呼吁“好房子”。

就在2月底，御璟星城一期業(yè)主在人民網(wǎng)留言板寫到，未來的房子，能有陽臺是個好事，提升使用率、安全性、舒適度等，但是對于剛剛交付的新房，是否可以考慮補一個陽臺封閉的要求。

3、戶型設(shè)計

調(diào)規(guī)后項目建面仍為88-168平三居至四居。

88㎡三居兩衛(wèi)，南側(cè)客廳陽臺+主臥飄窗，26.8㎡的東區(qū)LDK空間，14.7㎡的主臥套空間。

有獨立家政間和餐廳，功能齊全，但進深長而面寬窄，實際使用中可能存在空間緊湊問題。

進深超13米，南面寬6.9米，北面寬只有4.9米，中間最窄的位置只有4米出頭，還做了個公衛(wèi)的洗手盆，整個戶型形成一個眼鏡式格局。

北邊空間如果做成一個臥室正好，拆成兩個臥室的話，其中一間只有2米寬，即使外接了一塊陽臺，但寬度不夠，擺張床都很費勁。

北側(cè)次臥有設(shè)備平臺，實用率在85%以上。

元啟110㎡三居分兩類戶型，常規(guī)戶型9.1米雙開間，客廳側(cè)邊飄窗+南向陽臺，形成270度視野采光；主臥南向飄窗。

北面沒有贈送，公衛(wèi)在兒童房門口，相當(dāng)于南北各做了一個套間；

另一類為“變異”戶型，南北臥室外都有陽臺，南次臥為飄窗，客廳無贈送。

這個戶型功能性更好，有獨立家政間，主臥加了陽臺后更加寬敞，配置了大尺度衣帽間。

139㎡四葉草戶型，10.7米南向三開間，客廳、次臥雙跨陽臺；主臥飄窗，雙臺盆主衛(wèi)；

這個戶型比較方正，北面雖無贈送，但兩個房間都不??；中西雙廚設(shè)計，有點大平層的感覺了。

為了“好房子”，中建壹品這次可謂煞費苦心。

4、公共空間

調(diào)規(guī)之后，項目并未增加架空層、風(fēng)雨連廊等配建，但在2#樓南面空地上增加了一處鄰里共享中心，面積近100㎡。

此前規(guī)劃中，小區(qū)已設(shè)置有戶外閱讀室、自然科普課堂等，還有一條戶外跑道串聯(lián)園區(qū)。

小區(qū)設(shè)有兩處景觀大門：北面1#大門，西側(cè)有出租車站點，東邊是公共服務(wù)配套樓，包括物業(yè)服務(wù)用房，郵政所等。

東面2#大門占地面積更大，與下沉庭院和商業(yè)配套樓合圍，做了地下地上兩層會所，延展區(qū)域總計近千平，形成一個集門戶、社交、商業(yè)為一體的社區(qū)盒子。

下沉庭院打造了高約9米，寬約4米的飛瀑景觀造型，呈現(xiàn)觀水入園的效果。

眼下，大興有“黑科技”的新盤一個比一個卷，至少有5個項目設(shè)置了陽臺。

調(diào)規(guī)后的元啟，能否涅槃重生？它的效仿對象，大興另一個項目——京璽，雖然也有奇偶陽臺，但取證快9個月，網(wǎng)簽去化才破兩成。

而元啟后面的“追兵”，實力也不可小覷。

例如興創(chuàng)黃村項目，湊齊了好房子“三件套”（陽臺+風(fēng)雨連廊+架空層）；再如大興新城0003、0011地塊，它的開敞陽臺尺度非常大，進深約1米8。

元啟項目開發(fā)主體是北京鳳河橋北房地產(chǎn)，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股權(quán)交給了大興國資旗下的興創(chuàng)置地。

興創(chuàng)置地總經(jīng)理王昆擔(dān)任項目公司董事長，法定代表人、經(jīng)理為田植釗。

據(jù)知情人士透露，中建壹品北方分公司總經(jīng)理田植釗已離任，接替者是北方分公司黨總支書記劉尚元