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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

物業(yè)正在上演集體大撤退。

近期，多家物業(yè)公司在各地連續(xù)官宣撤退，引發(fā)外界關(guān)注與熱議。一時之間，關(guān)于物業(yè)“撤場潮”來了的說法甚囂塵上。

有行業(yè)觀察者直言，物業(yè)撤場其實(shí)是物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會多方博弈的結(jié)果，看似物業(yè)公司敗走，但一場又一場撕扯之后并沒有贏家。

物業(yè)撤場并非新鮮事，以前也時有發(fā)生。不過眼下此起彼伏的物業(yè)撤場背后，似乎的確包含了更多、更深的東西。

直面復(fù)雜現(xiàn)實(shí)，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求越來越高，同時主權(quán)意識覺醒而自治能力有待提升；物業(yè)降價運(yùn)動興起，而物業(yè)公司面臨人力等運(yùn)營成本上漲困境……

或主動或被動，物業(yè)撤場正在從企業(yè)單純的商業(yè)行為演變?yōu)榛鶎又卫碜h題。

主動撤退

物業(yè)費(fèi)被砍價，物業(yè)公司選擇不干了。

5月底，龍湖物業(yè)向重慶兩江·溪岸云蔚業(yè)主發(fā)出撤場公告信，表示公司將于2025年7月31日24:00正式退出項(xiàng)目結(jié)束服務(wù)。而直接導(dǎo)火索則是，在該小區(qū)上個月的業(yè)主大會上投票，90% 同意把物業(yè)費(fèi)從3.2元 /㎡降到1.9元 /㎡。

據(jù)悉，兩江·溪岸云是重慶兩江新區(qū)新太置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的高端住宅項(xiàng)目，后者隸屬于重慶兩江新區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)，是一家國有獨(dú)資開發(fā)商。

兩江·溪岸云占地面積約8.99萬平方米，容積率約1.5，共446戶涵蓋疊拼別墅和普通住宅。2022年12月完成首批次交付時，因園林景觀縮水曾引發(fā)接房風(fēng)波，而這也為后來的物業(yè)費(fèi)收繳埋下隱患。

“收房時驗(yàn)出17處瑕疵，整改拖了三個月，誰還愿意痛快交物業(yè)費(fèi)？" 有疊拼業(yè)主表示，前兩年他一直按 70% 比例繳納3.2元 /㎡的物業(yè)費(fèi)。

另外據(jù)龍湖物業(yè)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，兩江·溪岸云2024全年物業(yè)費(fèi)收繳率僅58%，疊加開發(fā)商遺留的電梯故障維修等額外支出，該項(xiàng)目累計(jì)虧損超300萬元。

近期，龍湖物業(yè)陸續(xù)在多地官宣項(xiàng)目撤場。

4月下旬，在蘇堤春曉項(xiàng)目張貼退出公示。據(jù)悉，龍湖物業(yè)自2020年1月1日進(jìn)駐該項(xiàng)目，如今將在8月20日正式撤離。

相關(guān)資料結(jié)束，這是位于上海普陀區(qū)的一個超豪華國際型景觀社區(qū)，容積率約3.0，二期于2006年建成，共有23棟樓房，包括多層和高層住宅，物業(yè)費(fèi)為2.9元/㎡.月。龍湖物業(yè)選擇撤出，主要是因?yàn)闊o法解決的歷史遺留問題而帶來了經(jīng)營風(fēng)險。

龍湖物業(yè)進(jìn)場之初，蘇堤春曉即存在消防設(shè)施、門禁系統(tǒng)、水泵自動化系統(tǒng)癱瘓及地庫公區(qū)臨停包月等歷史遺留問題，到今年4月，累計(jì)已有80余戶業(yè)主報(bào)修外墻滲漏水未未得到維修。而新一屆業(yè)委會成立后，龍湖物業(yè)多次申請動用維修基金解決緊迫問題，但未得到業(yè)委會支持。

繼續(xù)北上，龍湖物業(yè)還將在2025年7月14日正式退出遼寧錦州時代西湖雅居小區(qū)。

據(jù)悉，該項(xiàng)目為滾動開發(fā)持續(xù)銷售，但開發(fā)單位錦州時代房地產(chǎn)有限公司持續(xù)不履約前期物業(yè)協(xié)議，不能及時支付龍湖物業(yè)空置房物業(yè)費(fèi)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營情況，龍湖物業(yè)表示已經(jīng)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此選擇退出服務(wù)。

在安徽，因持續(xù)虧損實(shí)在難以為繼，龍湖物業(yè)今年1月退出了合肥天下錦城小區(qū)。據(jù)悉，該小區(qū)自期進(jìn)場后，業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)已高達(dá)561.5萬，有311戶一直未交費(fèi)。

8月底，龍湖物業(yè)還將從阜陽雙清院子項(xiàng)目撤離，而原因基本與天下錦城一樣。

火勢蔓延

開發(fā)商歷史遺留問題難以解、談不攏物業(yè)費(fèi)、收繳率低下，以及物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會矛盾激化……前述龍湖物業(yè)撤場項(xiàng)目及背后的原因，也是當(dāng)前整個物業(yè)行業(yè)的縮影。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》不完全梳理和統(tǒng)計(jì)，包括龍湖物業(yè)在內(nèi)，近期至少有超過10家物業(yè)發(fā)布主動撤場公告。

綜合來看，其中既有保利物業(yè)等國央企，龍湖物業(yè)等行業(yè)頭部，也有如重慶加州物業(yè)等地方微小型物業(yè)公司；退出的除了第三方項(xiàng)目，也出現(xiàn)了一脈相承而來的自家開發(fā)商項(xiàng)目；有近幾年交付的新小區(qū)，也有老舊小區(qū)。

其中，濱江服務(wù)也是近期主動官宣退出成為風(fēng)暴焦點(diǎn)物業(yè)之一。

杭州萬固珺府，一個3年前才交付的的微型小區(qū)，總住戶僅689戶，在管總建筑面積12.53萬平方米。與兩江·溪岸云一樣，這里也有不少原開發(fā)商遺留問題，如電梯頻繁故障，電梯井長期滲水漏水等。

去年12月，萬固珺府成立了業(yè)主委員會，并與濱江服務(wù)就續(xù)聘合同展開談判，其中就要求將物業(yè)費(fèi)從2.8元/㎡降至2.2元/㎡。

“不是我們不愿妥協(xié)，而是2.2元的物業(yè)費(fèi)，注定無法維持現(xiàn)有的服務(wù)品質(zhì)?！弊h價談崩，濱江服務(wù)直接宣布決定在2025年6月30日正式撤場。

物業(yè)費(fèi)砍價“太狠”，重慶加州物業(yè)服務(wù)有限公司宣布從中渝·春華秋實(shí)二期撤場也是近期被討論的熱點(diǎn)案例。

根據(jù)公開信息，中渝·春華秋實(shí)二期共有25棟樓、1123戶，加州物業(yè)自2014年為其提供前期物業(yè)服務(wù)，整體口碑和評價都還不錯。

今年3月，該小區(qū)召開業(yè)主大會表決物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整方案：住宅由高層2.0元/平方米/月和別墅3.5元/平方米/月統(tǒng)一調(diào)整為1.30元/平方米/月；商業(yè)由5.0元/平方米/月調(diào)整為3.0元/平方米/月；車位由80元/個/月調(diào)整為40元/個/月。

物業(yè)費(fèi)整體降幅接近40%，加州物業(yè)直言，“本次業(yè)主大會表決的結(jié)果已經(jīng)完全背離了物業(yè)管理市場實(shí)際，由此將導(dǎo)致中渝·春華秋實(shí)二期今后的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重下降。同時，繼續(xù)低價、低質(zhì)服務(wù)嚴(yán)重超越了公司基本的服務(wù)底線?！苯Y(jié)合實(shí)際經(jīng)營現(xiàn)狀，其無法滿足和接受如此大幅度降費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主追求高性價比服務(wù)，而物業(yè)企業(yè)面臨成本攀升與服務(wù)投入不足的惡性循環(huán)。物業(yè)降價運(yùn)動倒逼物業(yè)卷價格、卷品質(zhì)，并不是一劑百試百靈的大招。

不可忽視的是，物業(yè)企業(yè)需要盈利才能持續(xù)發(fā)展、留住人才、升級技術(shù)與設(shè)備，從而保障服務(wù)質(zhì)量。

破局之道

從建筑的維護(hù)管理、到小區(qū)的公共服務(wù)與安全、再到社區(qū)的人文生活……物業(yè)服務(wù)以越來越強(qiáng)的存在感，參與到居民生活的方方面面。但通過社會輿論場觀察，物業(yè)市場發(fā)展到現(xiàn)在，似乎供需雙方都有很多不滿意。

業(yè)主端對物業(yè)充滿不信任甚至敵視，物業(yè)費(fèi)高、服務(wù)質(zhì)量低、投訴無門、公共收益不透明、維修基金難以對賬……

而物業(yè)也滿眼委屈，物業(yè)費(fèi)催收困難、人力成本上漲、基礎(chǔ)設(shè)施維保費(fèi)用上漲，盈利備受考驗(yàn)。以上市物企披露年報(bào)為參考，2024年全國60多家上市物企有13家錄得虧損。而克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年物業(yè)收繳率僅82%，較前一年走低約3個百分點(diǎn)。

近兩年，取締物業(yè)的聲音泛濫。誠然，放眼全國不難找出“趕走”原物業(yè)開啟業(yè)主自治或換物業(yè)后小區(qū)治理變得更好的案例。但不可否認(rèn)的是，也有許多后來的結(jié)果不及預(yù)期。

住建部數(shù)據(jù)顯示，去年全國物業(yè)撤場項(xiàng)目爆增47%。而物業(yè)撤場后，有項(xiàng)目垃圾成山、消防系統(tǒng)癱瘓，有小區(qū)半年房價跌去25%，有小區(qū)5年4換物業(yè)無人接盤……

在此背景下，質(zhì)價相符成為行業(yè)破局探索的重要方向。事實(shí)上，政府主導(dǎo)的物業(yè)費(fèi)降價的最終目的也是走向質(zhì)價相符。但問題的關(guān)鍵是，目前關(guān)于質(zhì)價相符行業(yè)并未達(dá)成一個標(biāo)準(zhǔn)共識。

好在，有先頭部隊(duì)已提出可以實(shí)踐的方案，比如萬物云的“彈性定價”模式。

簡單來看，即萬科物業(yè)根據(jù)法律法規(guī)以及作為專業(yè)物業(yè)公司，梳理形成了一份物業(yè)服務(wù)清單，其中包括158項(xiàng)必須服務(wù)和350項(xiàng)自選服務(wù)。而業(yè)主可以根據(jù)自身小區(qū)的具體情況和需求，選擇服務(wù)、定價物業(yè)費(fèi)。

據(jù)悉，目前萬科物業(yè)已在全國超10個小區(qū)落地“彈性定價”。

日前，位于重慶南岸的萬科金域?qū)W府翰林小區(qū)正在召開業(yè)主臨時大會，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)費(fèi)引入了“彈性定價”模式。值得一提的是，這是首次由相關(guān)政府部門指導(dǎo)、參與。

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