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文/樂居財經 徐酒眠

買雞蛋·找管家·送到家！

業(yè)績轉虧后，第一服務控股（02107.HK）在邊路悄悄發(fā)育，向業(yè)主賣起了雞蛋。

2025年6月6日，星期五，第一服務控股正式與正大集團正式簽署雙方戰(zhàn)略合作協(xié)議，并就“正大食品”在物業(yè)行業(yè)內的代理授權內容達成一致并簽訂了物業(yè)渠道商務授權。

對于本次合作，第一服務控股頗為重視，首席執(zhí)行官兼總經理劉培慶攜一眾管理層出席。

“剔除中間環(huán)節(jié)的模糊地帶，將源頭可控、品質過硬、價格實在的安心好物，直接送到業(yè)主手中。”據悉，正大可生食富硒鮮雞蛋上線第一服務社區(qū)短短數周，截至目前已售超過11萬枚。

業(yè)主資源是物企龐大的掘金場，據住建部最新數據，2024年社區(qū)增值服務市場規(guī)模突破8000億元，頭部物企該板塊毛利率高達45%。

具體到第一服務控股，過去的2024 年，第一服務控股實現(xiàn)營收13.27億元，同比增長9.6%，增速較上年同期上升1.7個百分點。不過，仍未能逃脫增收不增利的困境，報告期內錄得毛利約3.09億元，同比微增1.6%；毛利率約23.3%，同比下降2.1個百分點。

在應收款及合約資產減值虧損沖擊之下，第一服務控股年內凈利潤虧損約627.3萬元，同比減少108.9%；剔除這部分影響，其核心溢利約1.42億元。當期，公司權益股東應占全面收益總額為虧損為1163.6萬元。

物業(yè)管理服務、增值服務，以及綠色人居解決方案，是第一服務控股的三條業(yè)務線。

其中，物業(yè)管理服務主要包括向物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及住戶提供的清潔、保安、園藝、維修及保養(yǎng)服務，得益于在管面積從4202.9萬方增加至5326.3萬方，該業(yè)務2024年貢獻營收9.56億元，同比增長10.0%，毛利率約為21.6%，與上一年基本持平。

增值服務包括向非業(yè)主提供的協(xié)銷服務、前期規(guī)劃及設計咨詢服務，向業(yè)主提供的停車場管理服務、家居服務，以及公共區(qū)域租賃服務。2024年該業(yè)務實現(xiàn)營收2.36億元，同比增加14.7%。

地產低迷，非業(yè)主增值服務持續(xù)萎縮。2024年收入1445.4萬元，而上年同期約為2488.5萬元，在增值服務中的占比從12.1%減少至6.1%。業(yè)主增值服務收入2.21億元，而上年同期約為1.81億元。其中戰(zhàn)略發(fā)展資源向社區(qū)類業(yè)務傾斜，家居類服務收入從上一年的8479.6萬元增超1.23億元。

不過因擴張低毛利的社區(qū)類家居業(yè)務，其2024年增值服務毛利率同比減少約11.4個百分點至32.6%。

“綠色人居”是第一服務控股的特色業(yè)務，此前沖刺上市曾打出了“獨一份”的標簽。該業(yè)務線主要包括運維能源站以提供中央供暖及制冷的能源運維服務，以及設計及安裝能源系統(tǒng)、銷售其自主開發(fā)的恐龍系列產品。

獨具特色，但業(yè)務占比較小。2024年該業(yè)務貢獻營收約1.35億元，同比減少約0.7%。其中能源運維服務收入1.25億元，較上年同期基本維持穩(wěn)定。毛利約為19.5%，與上年基本持平。

值得注意的是，2022年底，第一服務控股以20.88%的股份交換世紀金源服務8%的股權。這筆交易橫跨一年半、經歷兩次終止日延期，在去年5月落下帷幕。

第一服務控股原來的控股股東張雷、張鵬持股從原來的33.49%、17.08%稀釋至26.5%、13.51%。緊隨此番股權交易完成后，世紀金源服務背后的黃如論家族獲得一定話語權，但第一服務控股目前仍未能斬斷關聯(lián)地產的負面效益。

截至2024年末，第一服務控股對關聯(lián)方應收款項及合約資產的預期虧損約為1.48億元，同比增長約239%。減值撥備后，該部分應收款項下降至2391萬元。

事實上，去年第一服務控股不僅接受來自關聯(lián)方虧本的以資抵債，還參與了關聯(lián)方法拍資產收購。

去年12月23日，第一服務控股旗下五家間接全資附屬公司與當代置業(yè)旗下九家附屬公司之間分別簽訂了五份抵銷協(xié)議，用于抵銷債款的物業(yè)合計241個停車位，有意思的是，這一停車位資產包的賬面總凈值約為890.92萬元，略低于抵銷的905.66萬元應收賬款規(guī)模。

同一天，第一服務控股方還與北京騰云簽訂了一份投資協(xié)議，以最高1650萬元的注資參與北京當代萬國城法拍資產的收購。

地產下行，第一服務控股也有意增強業(yè)務獨立性。

截至2024年12月31日，其合約建筑面積約8690萬平方米，同比增長11.6%；在管面積約7410萬平方米，同比增長約17.3%。期內第三方拓展項目100個，單年合約金額約1.7億元。同期，來自當代置業(yè)的在管建筑面積約為1899.8萬平方米，占總面積比重為25.6%，同比下降3.8個百分點。

不過，市場外拓也帶來了第三方應收款增長。

數據顯示，截至2024年末，減值撥備前其來自第三方的貿易應收款項約為6.06億元，同比增長約25.99%。而該項數據于2023年約為4.81億元，同比增速僅為12.47%。

2024年，其對第三方貿易應收款預期減值撥備約2.28億元，同比增長47.1%。