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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會

還記得今年1月份的時候不，中交四航珠江春首開，可謂是相當(dāng)高調(diào)。

最大的185平戶型，達(dá)到了7.1萬/平左右。

怎么看，都夠得上黃埔房價天花板了。

即便是較小的戶型，最低價格也去到了4.5萬/平。

開盤的時候多風(fēng)光，現(xiàn)如今的對比就有多強烈。

項目最近傳出，推出了一批特價工抵房源，單價3.9萬起。

按這個價格，項目的最低單價降了6千。

如果換成在售的最小面積130平戶型，最低總價降了近80萬。

要知道，珠江春才首開了半年，如今工抵房都出來了。

為了降價，可謂是費了一番苦心。

其實，若要看一下去化情況，珠江春的降價就不那么難理解了。

至6月16日，項目已拿的兩個預(yù)售證，住宅已售套數(shù)合計36套，未售套數(shù)250套。

也就是說，半年過去了，珠江春的網(wǎng)簽去化僅13%左右，不足兩成。

而根據(jù)首開業(yè)績，當(dāng)時項目曾放出過官方海報：開盤勁銷約10億。

對比現(xiàn)在的網(wǎng)簽，差距不是一點點。

珠江春項目，其實源自于廣州黃埔區(qū)下沙社區(qū)珠江村舊改。

項目占地面積14萬平，建筑面積約90萬平，融資區(qū)總建面約32萬平。

融資地塊共9棟住宅，戶數(shù)約1490戶。

該項目曾經(jīng)歷多番易主，十分具有故事性。

早在2020年10月，珠江村開放展廳并啟動拆遷簽約，當(dāng)時，由景業(yè)名邦參與。

2021年4月，珠江村召開引入舊改合作企業(yè)表決大會，景業(yè)名邦、深圳中洲、天倫控股聯(lián)合體成功中標(biāo)，景業(yè)名邦占主導(dǎo)位置。

不過，隨后隨著廣州城市更新按下暫停鍵，以及景業(yè)名邦面臨資金壓力，珠江村舊改陷入停滯。

2023年3月，珠江村舊村改造公眾號就曾發(fā)布消息，“適時啟動合作企業(yè)變更或退出流程”。

當(dāng)年6月，景業(yè)名邦發(fā)布轉(zhuǎn)讓公告，對珠江村舊改開發(fā)主體廣州珠景房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“廣州珠景”）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，原本的相關(guān)合作方也退出。

此后，科學(xué)城集團(tuán)旗下的廣州科峻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）拿下項目股權(quán)。

不過僅一個月后，科學(xué)城集團(tuán)就退出了持股，項目最終由中交第四航務(wù)工程局有限公司（以下簡稱“中交四航”）接盤。

目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，廣州珠景由中交四航持股49%。

剩下的，廣州市黃埔區(qū)黃埔街下沙股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，廣州市黃埔區(qū)黃埔街下沙第一、第二、第三股份經(jīng)濟(jì)合作社分別持股12.75%。

中交四航1951年成立于廣州，是中國交通建設(shè)集團(tuán)旗下子公司，董事長兼總經(jīng)理為李惠明。

參建項目包括港珠澳大橋、深中通道、平陸運河等，以及廣州車陂隧道、魚珠地鐵站以及黃埔港、南沙港等大型項目。

其近年來在廣州打造了“001”造型的廣州之窗，也是該公司的總部所在地。

不過在住宅地產(chǎn)方面，中交四航鮮少有可對照的標(biāo)的，且大多不在核心城市。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其官網(wǎng)列示的項目除了上述的廣州之窗，還有位于黃埔的中交港灣大廈，以及湛江的中交臥龍軒、中交龍海名都。

珠江春項目作為中交四航首個核心城市核心區(qū)域的城市更新項目，其實亮點不少。

首先一點，其是老黃埔最為靠近天河的項目之一，距金融城僅約1公里，且靠近江景。

并且，作為新規(guī)項目，使用率也不低。

也正是因為如此，項目一開始的定位就很高。

珠江春首開組團(tuán)為6-8棟共三棟樓，其中，6-7棟為3梯4戶，8棟為3梯3戶。

總層高為43-45層，首推面積為130-144-185平，均是大面積項目。

不僅戶型面積段全部面向改善客群，開盤價也去到4.5-7.1萬。

當(dāng)時某找房平臺的數(shù)據(jù)，位于老黃埔區(qū)域的幾個在售新盤均價也僅在4.2萬-5萬之間。

這就相當(dāng)于項目首開，完全屏蔽了走量的小戶型客群。

而恰恰，從數(shù)據(jù)層面看，在舊黃埔板塊，剛需是主要的客群。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2024年5月-2025年5月，舊黃埔板塊140㎡以上單位新增供應(yīng)占比約12.2%，而成交占比約3.3%。

再回看一下今年以來老黃埔較熱的盤。

如瓏岄上城、萬科黃埔新城等，雖然地段相對天河較遠(yuǎn)，也沒有魚珠CBD等光環(huán)加持。

但憑借產(chǎn)品、價格以及剛需的定位，獲得不錯的去化。

反觀高舉高打的珠江春，產(chǎn)品鎖定地緣改善以及天河、海珠部分外溢改善客群。

但這樣的價格，對地緣改善客而言略貴。

對天河、海珠的外溢改善客群，原區(qū)域就有不錯的選擇，何必舍近求遠(yuǎn)去老黃埔。

這樣來看的話，降價似乎就成為了珠江春僅剩不多的選擇了。