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文/北京進深 林振興

“房子買了，有飛機噪音怎么辦？”這是國譽燕園一期業(yè)主最近看房后，在社交媒體上發(fā)出了求助。

這位女業(yè)主是在下午6點半到7點左右過去項目，據(jù)她本人描述，“得有十幾架飛機經(jīng)過，是剛起飛不久或者要降落的那種”“2-3分鐘一架，距離還挺近，聲音大”。

一位熱心網(wǎng)友解答了她的疑問，“正好在首都機場進出港的路線上”。

該業(yè)主是在去年底買的國譽燕園一期107平特價房，約3.35萬元/㎡。但目前，一期成交均價已經(jīng)降到了3.30萬/㎡，約為指導(dǎo)價的85折。

眼下，對于一期業(yè)主而言，除了飛機噪音問題，最不淡定的是被國譽燕園二期背刺了。 

上半年最后一天，國譽燕園二期——朗潤取得了預(yù)售許可證。它距離拿地，已過去快一年時間。

由于慢吞吞，朗潤等來了“好房子”東風(fēng)，設(shè)置了南北雙陽臺。

為何朗潤要刻意放慢了推盤節(jié)奏？

這是項目董事長李兆彥和總經(jīng)理李延國做的共同決定，他們想給一期出貨留出一個緩沖期。

國譽燕園一期共1788套住宅，銷售指導(dǎo)價3.9萬/㎡，2022年11月取證。目前網(wǎng)簽1091套，去化六成。

但隨著昌平“好房子”項目越來越多，國譽燕園一期也愈加失去競爭力。

今年上半年，在昌平區(qū)住宅項目成交金額排行榜中，國譽燕園一期排第15名，網(wǎng)簽53套，成交金額1.64億元，操盤手為王風(fēng)華。

二期朗潤有“好房子”設(shè)計的戶型，對一期產(chǎn)品形成降維打擊。指導(dǎo)價相同的前提下，一期剩余的將近700套房源該如何去化？

不過，也因為拖延，朗潤等來了昌平樓市的巨量供應(yīng)——有上萬套，堪比豐臺。

01

朗潤首批次預(yù)證房源為東區(qū)12棟樓，共828套住宅，銷售指導(dǎo)價3.9萬元/㎡。

僅4棟樓均價超4萬/㎡，為10#、11#、12#和17#樓。

11#樓均價最高，為4.08萬元/㎡。其中次頂層房源擬售價4.1萬/㎡，為頂配134㎡戶型。

朗潤戶型面積段67-134㎡，主力為88㎡/104㎡三居、127㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率在79%-86%區(qū)間。

而且戶型越大，產(chǎn)權(quán)得房率越高。

最低的位于4#和1#，為88平和94平戶型，產(chǎn)權(quán)得房率分別為79.68%、79.81%；最高位于11#，為134平戶型，產(chǎn)權(quán)得房率接近86%。

在戶型結(jié)構(gòu)上，二期88平和一期88平最大區(qū)別是，客廳-餐廳與主臥-主衛(wèi)之間互換了位置。此外，二期優(yōu)化了家政區(qū)和次衛(wèi)的設(shè)計。

在贈送上，朗潤88㎡是三居兩衛(wèi)，南向7米長通面寬陽臺，1.8米進深，算下來有6.3㎡贈送；北向還有5米長的設(shè)備平臺 防火挑檐，進深0.8米，總計4㎡面積全贈送，擴展了北向兩個臥室的空間。

但北面贈送后，最小臥室才8.28米，放大點的床可能就放不下大衣柜，影響居住體驗。

值得注意的是，朗潤面積更大的104平三居戶型，陽臺和設(shè)備平臺的尺度并沒有明顯加大，南向陽臺未做到通面寬，主臥換成了飄窗，實際空間增幅降了下來。

一期國譽燕園108平戶型，就比朗潤104平三居多了4平，卻能做到四居。此外，朗潤104平開門直對北向次臥，導(dǎo)致臥室的隱私受到侵犯。

在同面積段的127平，朗潤與國譽燕園要面臨正面交鋒，兩個戶型的結(jié)構(gòu)也一致。

面寬上，朗潤127平南向總面寬10.4米，其中客廳面寬4米，不及國譽燕園南向總面寬10.5米，其中客廳面寬4.2米。

朗潤127平四居是四葉草格局，南向三開間。陽臺僅比88戶型多了10厘米，贈送6.39㎡；主臥面寬3.3米飄窗，贈送1.65㎡；北面兩個分開的設(shè)備平臺，總計4.56㎡的。由此計算，建面127戶型合計贈送面積約12.6㎡，擴容不到10%。

地塊資質(zhì)不如一期的情況下，二期在項目設(shè)計上不僅沒啥記憶點，甚至有一些設(shè)計讓外界直呼看不懂。

在11#和16#、17#之間，有一塊空地。

按理說，做景觀花園或者兒童設(shè)施都不錯，但城建卻弄了一個綠化地上停車場，可以停26輛車，這樣也使得小區(qū)沒有完全做到人車分流。

甚至二期朗潤（44.2646億元）在總投資上也不如一期（47.5863億元）。

時間回溯至2024年7月，城建發(fā)展全資子公司北京城建興榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“城建興榮”）以19.86億元競得二期朗潤所在地塊。

二期住宅部分的樓面價約為1.31萬元/㎡，略高于一期的樓面價1.2968萬元/㎡。

城建興榮成立于2022年，注冊資本5000萬元，法人兼董事長為李兆彥，經(jīng)理為李延國。它也是國譽燕園一期的項目公司。

截至2024年3月底，城建興榮向工商銀行懷柔支行的借款余額為10.9億元，借款日期為2022年12月27日，還款日期2027年12月26日，擔(dān)保方式為抵押。

02

就算沒有二期朗潤，國譽燕園一期的去化，也很讓李兆彥和李延國鬧心。

今年1月9日，一期網(wǎng)簽1041套，均價33096.21元/㎡；

將近6個月過去，目前才1091套，多了50套，平均一個月還沒賣出10套。但，它的網(wǎng)簽均價卻很堅挺——33046.48元/㎡。

城建發(fā)展年報則披露，去年國譽燕園一期可供出售面積212,891㎡，已售（含已預(yù)售）面積117,679㎡，結(jié)轉(zhuǎn)面積0㎡，結(jié)轉(zhuǎn)收入金額0元，報告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積216,847㎡。

隨著二期的到來，李兆彥和李延國或許將采取“降價走量”的策略。

與國譽燕園一期戶型相比，二期在空間贈送上十分豪爽，內(nèi)嵌陽臺、飄窗、設(shè)備平臺。

相較之下，國譽燕園一期的戶型，南向只有飄窗，沒有陽臺；北向有一個挑空平臺所變的開敞陽臺。如此一來，二期朗潤直接“背刺”了一期。

當(dāng)然，國譽燕園一期也有自己的閃光點，它的容積率1.8、綠化率40%，優(yōu)于二期朗潤容積率2.4、綠化率30%。

2022年5月，城建發(fā)展以底價約22.6億元拿下昌平區(qū)六環(huán)路土城出口土城新村改造土地一級開發(fā)項目A-07地塊，打造一期項目。

目前，國譽燕園一期網(wǎng)簽成交額33.36億元。

看似已收回了地價款，但其實一期的總投資額高達47.5863億元，李兆彥和李延國還有很長的一段路需要走。

2024年度，國譽燕園一期的實際投資額是4.99億元，在建建筑面積267,685平米，已竣工面積0平米。

然而在2024年6月9日 ，國譽燕園一期建設(shè)中突發(fā)高墜事故，兩名安裝工人死亡。

“6·9”安全事故調(diào)查報告顯示，該項目總包單位為北京城建七建設(shè)工程有限公司，專業(yè)分包單位為北京城建匯友安裝工程有限公司（簡稱“城建匯友”）。

城建匯友的大股東是羅凱暄，持股92.5%，它也是城建發(fā)展的關(guān)聯(lián)公司，二者背后股東都為北京城建集團。

最終調(diào)查組認定，本起事故是一起因未嚴格落實專項施工方案、安全管理人員未到崗履職、作業(yè)人員違規(guī)作業(yè)而造成的生產(chǎn)安全責(zé)任事故，并對責(zé)任單位和人員提出了處理建議。

去年9月，城建匯友收到三張行政罰單，罰款共計75萬元。

據(jù)了解，李兆彥同時也是北京城建新城投資開發(fā)有限公司（簡稱“城建新城”）的董事長。

城建新城成立于2006年，最早是在北京城建集團名下，于2014年轉(zhuǎn)讓予上市公司城建發(fā)展。目前，它名下只有2家子公司，包括了北京新城興業(yè)房地產(chǎn)和北京城建嘉業(yè)房地產(chǎn)。

3月，城建發(fā)展總經(jīng)理鄒哲到帶隊到新城公司調(diào)研時強調(diào)，“國譽燕園繼續(xù)在銷售創(chuàng)新上下功夫；統(tǒng)籌好一二期銷售節(jié)奏。”

前段日子，鄒哲到國譽燕園永豐展示中心調(diào)研。

他強調(diào)，新城公司要充分認識當(dāng)前所面對的形勢和困難，發(fā)揚拼搏精神，繼續(xù)抗壓前行，緊緊圍繞年度任務(wù)指標，全面抓好各項工作落地，

李兆彥的好搭檔——李延國，他還是城建新城經(jīng)理，城建興悅置地項目經(jīng)理。

大興區(qū)黃村鎮(zhèn)海子角村、辛店村是大興新城最后兩個城中村，20年來多次動議未能破題。李延國帶領(lǐng)項目團隊，一心撲在棚改上，前后長達八年，把最好的地塊用于回遷安置房，按照商品房標準進行建設(shè)。

眼下，李兆彥和李延國得在昌平背水一戰(zhàn)了。