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文/上海進(jìn)深 魏薇

上海的六批次土拍，量質(zhì)齊升。

作為今年以來(lái)土拍數(shù)量最多的一批，此次推出的8宗地塊覆蓋浦東、徐匯、靜安等8個(gè)區(qū)域，總起始價(jià)約236.7億元。更因核心區(qū)稀缺宅地集中供應(yīng)而未拍先火。

具體來(lái)看，出讓地塊既包括徐匯區(qū)衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)、靜安區(qū)東斯文里、虹口區(qū)北外灘核心區(qū)、普陀區(qū)真如等核心地段珍稀宅地，還網(wǎng)羅了浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)、閔行區(qū)莘莊、青浦新城、奉賢新城的優(yōu)質(zhì)地塊。

出讓節(jié)奏上，7月24日出讓5幅、7月25日出讓3幅。

中海成“最忙”房企，一共報(bào)名了5宗地塊。今日上午一口氣拿下靜安東斯文里、普陀真如兩宗地塊，總金額118.88億元。

聯(lián)發(fā)、中建三局聯(lián)合體以21.95億元的底價(jià)拿下青浦區(qū)商住混合地塊；國(guó)貿(mào)&象嶼7.58億元拿下奉賢低密度純宅地，溢價(jià)率11.8%；安徽高速36.89億拿下閔行莘莊地塊，溢價(jià)率30%。

市區(qū)雙響炮，中?！皳炻?/span>

對(duì)中海而言，此次連獲兩宗市區(qū)地塊意義重大，彌補(bǔ)了其今年尚未在上海土拍市場(chǎng)有所收獲的空白。

若后續(xù)動(dòng)作夠快，這兩個(gè)項(xiàng)目有望在年底前形成有效供應(yīng)。

兩地塊的溢價(jià)率在市區(qū)地塊中來(lái)看都不算高，主要原因在于兩個(gè)地塊都不是純住宅地，需配建一部分商業(yè)。

尤其是靜安東斯文里地塊，住宅占比79%、商業(yè)占比21%（需100%自持），規(guī)劃還要求恢復(fù)西斯文里歷史肌理，后期報(bào)建、報(bào)規(guī)需與住宅同步進(jìn)行，對(duì)開發(fā)商的要求很高。

1、靜安東斯文里地塊

靜安區(qū)C050202單元053-b-1地塊，共有四家房企參與：招商&象嶼、中海、保利發(fā)展、華潤(rùn)，整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程中主要是中海與招商&象嶼聯(lián)合體持續(xù)出價(jià)。

經(jīng)過(guò)34輪角逐后，中海以53.63億奪下地塊，溢價(jià)率10.1%，樓板價(jià)90390元/㎡，可售樓板價(jià)約11.44萬(wàn)/㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)大約在16-17萬(wàn)/㎡。

上架之前，這塊地經(jīng)歷了兩次關(guān)鍵調(diào)整：

4月底，由100米限高的商辦用地調(diào)整為150米限高的住宅商業(yè)綜合用地。6月獲批的規(guī)劃方案進(jìn)一步明確，將053b街坊開發(fā)地塊主導(dǎo)功能由商辦為主調(diào)整為住宅為主。

根據(jù)出讓文件，地塊內(nèi)將配置約3500㎡的社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，包括人民坊、居委會(huì)、老年活動(dòng)室和文化活動(dòng)室等。

“超高層住宅風(fēng)貌商業(yè)”的組合，意味著地塊的開發(fā)周期也會(huì)較長(zhǎng)。

就市場(chǎng)環(huán)境而言，地塊周邊新房項(xiàng)目稀缺。

去年9月成交的靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊距本次地塊約2.5公里，對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目康定壹拾玖，一批次于今年5月28日開盤，首批92套房源開盤41分鐘即售罄，二期48套房源開盤12分鐘就宣告售罄，三期入市在即。

2、普陀真如商住地塊

普陀區(qū)W060401單元A03D-01、A03D-03地塊吸引了上海城建、中海兩家房企報(bào)名參拍，最終由中海以總價(jià)65.25億元競(jìng)得，樓面價(jià)58823元/㎡，溢價(jià)率14.17%。

該地塊由兩個(gè)子地塊組成。其中A03D-01地塊為居住用地，出讓面積34340.46㎡，容積率2.5，建筑面積85851.2㎡；A03D-03地塊為商業(yè)用地，出讓面積12858.65㎡，容積率1.95，建筑面積25074.4㎡。

住宅部分中小套型占比30%，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/㎡（集采價(jià)），限高100米。需配建不小于1500㎡的室內(nèi)菜場(chǎng)及不小于10000㎡的公益性應(yīng)急樓，商業(yè)部分需100%自持（含1500㎡菜場(chǎng)）。

出讓文件要求，競(jìng)得人負(fù)責(zé)需出資建設(shè)A03D-02地塊，用地性質(zhì)為公共綠地。土地面積3770.16㎡，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡。

真如可以說(shuō)是中海的老地盤了。近些年，中海在這里成功進(jìn)行了“偉大一平方公里”改造，引入了優(yōu)質(zhì)商業(yè)、住宅和教育資源，讓真如板塊“改頭換面”，推動(dòng)區(qū)域發(fā)展和升級(jí)。

真如板塊已斷供五年以上，區(qū)域內(nèi)品尊國(guó)際三期在2023年12月開盤均價(jià)約10.98萬(wàn)元/㎡，目前還剩余少量房源在售。

安徽高速“有米下鍋”

閔行莘莊社區(qū)02單元06-05地塊吸引了中海、保利、象嶼、安高四家企業(yè)競(jìng)拍。

這是一塊純住宅用地，容積率2.5，限高60米，中小套占比30%。地塊起價(jià)約28.4億元，起始樓面價(jià)43268元/㎡。

從開局的冷淡，到最后的激烈競(jìng)爭(zhēng)，閔行莘莊地塊不負(fù)眾望。

78輪競(jìng)價(jià)后觸發(fā)了中止價(jià)。隨后，安高與象嶼進(jìn)入了競(jìng)高品質(zhì)環(huán)節(jié)，中海和保利發(fā)展放棄；第二輪公共配套環(huán)節(jié)，象嶼退出。

最后，安徽高速以36.89億的總價(jià)、30%的溢價(jià)率成交，樓板價(jià)5.62萬(wàn)/㎡。預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)將超過(guò)9萬(wàn)/㎡。

莘莊板塊近兩年沒有供地。上一批入市的還是中企云啟春申、保利建工海玥錦上。地塊以西直線約1.5公里中企云啟春申少量房源在售，均價(jià)約8萬(wàn)/㎡。

安徽高速上次在上海拿地還是去年5月，地塊后來(lái)被打造成了安高申隴院，項(xiàng)目曾紅極一時(shí)。

此次拿下的地塊，成為安徽高速在上海唯一待開發(fā)的宅地。

廈門國(guó)企聯(lián)手入奉賢

本次奉賢推出低密地塊，地塊起價(jià)67824萬(wàn)元，起始樓面價(jià)22000元/㎡，容積率只有1.2，可以打造墅級(jí)產(chǎn)品。

這塊地吸引了奉賢新城&奉發(fā)、象嶼&國(guó)貿(mào)聯(lián)合體2家參與。最后由象嶼&國(guó)貿(mào)聯(lián)合體以7.58億元的總價(jià)、11.8%的溢價(jià)率拿下。

地塊周邊直線距離1.5km范圍內(nèi)近1年未有宅地成交，且基本無(wú)新房在售。

聯(lián)合拿地的兩家房企，都是廈門市屬國(guó)企。象嶼在奉賢打造過(guò)江灣悅府等項(xiàng)目，國(guó)貿(mào)是首入奉賢。

聯(lián)發(fā)深耕郊區(qū)

本批次土拍的第一個(gè)競(jìng)拍地塊：

青浦區(qū)QPC10004、QPC10005單元47-04、49-01、50-01、52-02、52-04地塊由聯(lián)發(fā)&中建三局聯(lián)合體以底價(jià)21.95億元競(jìng)得，樓面價(jià)14925元/㎡。

這是一副綜合地塊，體量很大。三幅為住宅用地，容積率介于1.8-2.5之間，另外兩幅為商業(yè)用地，容積率1.2。

地塊出讓面積70377.23㎡，建筑面積147059.45㎡（其中住宅134797.24㎡，商業(yè)12262.2㎡），容積率2.09。

五批次土拍中，聯(lián)發(fā)集團(tuán)經(jīng)過(guò)67輪競(jìng)價(jià)，以21億元拿下浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)地塊，溢價(jià)率41.68%，成交樓面價(jià)約3.4萬(wàn)元/㎡。成為上海2020年以來(lái)第二幅溢價(jià)率超過(guò)40%的地塊，也是集中供地以來(lái)溢價(jià)率最高的地塊。

明日土拍重頭戲

兩天的土拍，重點(diǎn)在明天。

1、浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-02C-01地塊

地塊在浦東唐鎮(zhèn)，地塊起價(jià)194980萬(wàn)元，起始樓面價(jià)37400元/㎡，大概率會(huì)是唐鎮(zhèn)新地王。位于2號(hào)線唐鎮(zhèn)站旁，西面華發(fā)半島華庭，西南面是安高·申宸院，近期大熱的保利天奕也位于唐鎮(zhèn)板塊。

吸引了7家參與，分別是：保利發(fā)展、綠城、中海、安徽高速、招商&港中旅、華潤(rùn)&越秀、國(guó)貿(mào)。

2、虹口北外灘hk315-11地塊

這是北外灘核心區(qū)近年唯一住宅供應(yīng)，地塊無(wú)風(fēng)貌限制、無(wú)保障房配建、無(wú)中小套型要求，適合打造上海第一梯隊(duì)的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

上架前，該地塊從商辦地標(biāo)變更為純住宅地塊。規(guī)劃建筑面積約5.1萬(wàn)m2，容積率2.63，起始價(jià)約44.2億元，起始樓面價(jià)為86502元/m2；成交樓面價(jià)可能突破12萬(wàn)/㎡，成為虹口新地王。

該地塊吸引了綠城、保利發(fā)展、招商&南通瑞城、中海、金隅、華潤(rùn)&越秀、金茂7家房企參與。

3、徐匯區(qū)XH-02(TPL)單元051-11地塊

地塊位于衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)內(nèi)，是該區(qū)域十年首宗新增住宅，出讓面積4705.49㎡，容積率1.3，建筑面積6117.14㎡，地上建筑限高15米。將成低密風(fēng)貌住宅標(biāo)桿，稀缺屬性拉滿。

地塊起價(jià)100100萬(wàn)元，起始樓面價(jià)163639元/㎡。實(shí)際住宅部分起拍單價(jià)要19.25萬(wàn)，是公開土地出讓歷史上的最高。

此塊地有兩家企業(yè)報(bào)名：徐房&招商、中海。