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北京進深 徐迪 順義新城東風商場項目西側(cè)096地塊項目方案反饋意見出來了。

7月22日方案公示期結(jié)束，7月25日公示反饋意見，速度還是很快的。

共11條采信意見，其中：

有7條提到該項目布局影響北面龍湖御湖境二期部分房源的采光。

主要是096地塊北側(cè)的3#、4#樓，受影響樓棟是龍湖御湖境二期南排的17號樓和21號樓。

3#、4#樓規(guī)劃高度52.8米，共16層，接近北部已有小區(qū)樓層數(shù)的兩倍。

業(yè)主認為，北面樓高1.2倍的距離不符合國家要求，嚴重侵害了龍湖御湖境二期17棟和21棟業(yè)主的日照采光權(quán)益。

要求降低3#、4#樓的高度，或者把這兩棟樓再往南移動，增加與龍湖項目的南北樓間距。

建設(shè)單位表示，設(shè)計方案符合國家及地方相關(guān)日照標準。

原因是：3#樓及4#樓根據(jù)相關(guān)規(guī)定，長高比小于１，為塔式建筑。

相鄰塔式建筑的間距小于單棟塔式建筑的長度時，塔式居住建筑長高比的長度，應(yīng)按各塔式居住建筑的長度和間距之和計算，根據(jù)不同的長高比采用不同的建筑間距系數(shù)。

3#樓與4#樓的長度和間距之和與高度比值在1.0～2.0之間，建筑間距系數(shù)按照1.2倍執(zhí)行，滿足通則設(shè)計要求。

規(guī)劃高度52.8米。棟樓，影響17號樓和21號樓請樓高1.2倍的距離無法保證龍湖御湖近17號樓和21號樓的采光。

另有3條集中反映096地塊的擴容空間問題。

一是針對挑空空間，“公示項目挑空空間很多（不同戶型有3-5個挑空空間），是否符合要求？挑空空間是否能封閉？”

按照《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理》，第二點，套內(nèi)建筑面積超過140平方米的住宅，可在起居室（廳）設(shè)置1處挑空空間。其挑空部分不大于兩層層高，水平投影面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面積計算容積率，超出部分按2倍計算容積率。

建設(shè)單位解釋稱，本項目挑空區(qū)域為室外裝飾架構(gòu)圍合空間，旨在完善樓棟外立面完整性，保證立面效果與周邊現(xiàn)狀建筑更為契合，僅為美觀裝飾使用，與上述文件提到的室內(nèi)挑空設(shè)置不同。

同時明確，挑空區(qū)域?qū)栏癜凑找?guī)劃許可進行建設(shè)，不可封閉。

二是針對得房率過高的問題。

“陽臺進深1.8，挑空進深1.8，贈送多個挑空，加上花池，得房率突破100%，加大了當前順義城區(qū)還在售的新盤如芳華里，菩提潤府等的銷售壓力。

而且整個北京其他他區(qū)，目前還維持在90%，請規(guī)劃委深入了解一下整個北京的趨勢，結(jié)合順義當?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀，合理規(guī)劃審批?！?/span>

建設(shè)單位明確，本項目陽臺設(shè)置滿足相關(guān)文件規(guī)定：

每戶陽臺水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進深不大于1.8米……花池設(shè)計旨在營造生態(tài)、綠色、立體的景觀體驗，提升居住品質(zhì)。

陽臺、挑空及花池將嚴格按照規(guī)劃許可進行建設(shè)，不可封閉。

針對公眾反饋意見提到的規(guī)劃審批問題，北京規(guī)自委順義分局表示：

將嚴格按照規(guī)劃審批文件要求進行方案審核；

同時鼓勵建設(shè)單位按照《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理》文件要求增加規(guī)劃設(shè)計方案“好房子”元素設(shè)計，促進區(qū)域房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

第三條意見則更為詳細，分了abcde五個小點。

對于花池，提出了“氣候條件限制，實用性較低”，建議避免不必要的設(shè)計。

對于設(shè)備平臺，則拿出了“數(shù)量過多可能影響建筑美觀和使用功能”。

如果非要保留，要求開發(fā)商嚴格按照“不能封閉”的原則執(zhí)行，同時要求相關(guān)部門明確監(jiān)管措施。

同樣的，開敞陽臺要求開發(fā)商承諾不封閉，且寫進購房合同，交房后不得改變用途。

這條意見更狠的一點是，直接在戶型設(shè)計上提出了質(zhì)疑。

“如果陽臺和設(shè)備平臺不能封閉，可能導(dǎo)致臥室和客廳的進深不足（如床無法正常擺放），嚴重影響居住舒適度?！?/p>

建議開發(fā)商重新設(shè)計戶型，優(yōu)化空間布局，確保臥室和客廳的進深滿足基本居住需求。

同時，若存在封閉陽臺或設(shè)備平臺的可能性，應(yīng)在設(shè)計階段明確禁止，并在購房合同中予以注明，避免后期爭議。

有關(guān)各類陽臺的反饋意見，在好房子新規(guī)出臺后屢見不鮮。

建設(shè)單位按照常規(guī)表示，相關(guān)設(shè)置滿足規(guī)范設(shè)計要求，“無多余設(shè)計”，并承諾這三項均嚴格按規(guī)劃許可進行建設(shè)，不可封閉。

戶型設(shè)計也確認滿足住宅設(shè)計規(guī)范中的進深尺度需求，空間設(shè)計合理，確保臥室和客廳的進深滿足基本居住需求。

綜上，花池、陽臺及設(shè)備平臺都將嚴格按照規(guī)劃許可進行建設(shè)。

但同時也提到一點：

按照《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第51條要求：“經(jīng)依法審定的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖不得隨意修改，確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當聽取利害關(guān)系人的意見”。

另外還有一條公眾反饋意見是針對項目自身樓間距和部分功能場地問題的。

15、16#樓，3#、4#樓兩處樓間距過小，形成一線天空間，空間形態(tài)過差。應(yīng)擴大樓間距，避免消極空間的存在。

1#樓、14~17#樓，非機動車停車場地緊貼樓體，影響住戶隱私，后續(xù)這些場地沒法使用。

13#樓南側(cè)回車場有樹，無法使用。

 建設(shè)單位回復(fù)確認，上述提到的建筑間距滿足相關(guān)規(guī)范標準，同時在方案設(shè)計階段已充分考慮整體空間布局，結(jié)合外立面設(shè)計優(yōu)化用地內(nèi)建筑之間的空間滲透，不存在消極空間。

非機動車場臨近單元門入口，是為了方便使用。后續(xù)將在停車區(qū)地面設(shè)置提示標識，引導(dǎo)非機動車快速停放，減少人員徘徊對首層住戶的影響，同時銷售階段將在合同端進行不利因素提示，告知買受人非機動車停車區(qū)域?qū)τ谑讓幼艨赡艽嬖谟绊憽?/p>

13#樓南側(cè)回車場彩色總圖上體現(xiàn)為樹冠投影，實際規(guī)劃設(shè)計方案中此處消防回車場未設(shè)置綠化樹木。

01、戶型設(shè)計

順義首現(xiàn)花池；得房率突破100%

按照方案，096地塊建設(shè)用地約3.6公頃，容積率1.8，地上計容建面6.47萬㎡。

規(guī)劃17棟5F-17F洋房+小高層住宅，共524戶，戶均建面約123.5㎡。

龍湖集團旗下的代建品牌龍智造為096住宅地塊提供代建代銷服務(wù)。

這個板塊是龍湖的主場，御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均價4.4萬/平米，堪稱順義主城區(qū)的標桿產(chǎn)品。

096地塊加碼了“好房子”全套配置，陽臺、架空層、風雨連廊、鄰里中心一應(yīng)俱全。

僅在陽臺一項上，就做到了多種形式。

1、北邊是設(shè)備平臺，面積全贈送；

南向陽臺有三種：

2、順義首次出現(xiàn)的花池，面積全贈送；

3、花池內(nèi)嵌的陽臺報規(guī)是開敞陽臺，送一半面積。

4、另外兩段報規(guī)是挑空平臺，面積全贈送。

盡管反饋意見回復(fù)上述4種臺子都不可封閉，但從平面圖來看，南北陽臺都在結(jié)構(gòu)內(nèi)。

基本上除了花池以外都能納入室內(nèi)擴展空間，足以讓096地塊的住宅建面實用率再突破一個新高度。

順義帶露臺的項目多了，花池顯得沒那么稀缺，但同時做到內(nèi)嵌陽臺+花池的項目還是獨一份。

而且096地塊有小戶型，房源數(shù)量還不少。

它并非純改善的別墅豪宅項目，而是一個主打剛改的小區(qū)，140㎡以下房源占比約80%。

洋房預(yù)計為95/110/115㎡小戶型，中間的小高層房源則是建面135/160㎡兩種改善產(chǎn)品。

看預(yù)計大部分戶型的建面使用率都將超過100%。

02、園區(qū)設(shè)計

圍合式風雨連廊；東西樓間距過密

1、小區(qū)在西、北兩面各設(shè)有一處人行出入口：

西側(cè)弧形景觀大門退線近十米，紅線內(nèi)有大面積前庭空間，做了門頭迎賓水景。

圍合式風雨連廊是整個中軸景觀的主線，自大門圍繞下沉庭院而建。

東西兩側(cè)各有一處鄰里共享空間，北邊通往4#樓架空層，南邊串聯(lián)11#樓的兩個入口大堂。

這一圈的觀景動線，不強勢也不間斷，可供發(fā)揮的創(chuàng)意空間豐富，歸家體驗感也是做足了。

2、除4#樓外，并排的3#樓也做了首層架空，這兩棟樓是妥妥的景觀樓王：

南有中央景軸，北邊是另一處小區(qū)主入口+下沉庭院；西側(cè)是室外活動場地，東側(cè)是一片大喬聚集的活氧區(qū)域。

四周無樓棟，都是景觀，隱私性和視野都非常好。

3、為了留出大面積空地做園林，樓棟東西間距過近。

最南排的兩棟之間僅隔兩米多，且放置了風井設(shè)備，無法穿行。

相當于這兩棟樓是一整排連貫的建筑，總長將近140米。

03、地塊回溯

西地塊易主；兩塊宅地單獨開發(fā)

順義新城東風商場地塊于今年2月26日成交，由順義當?shù)貐^(qū)屬國企北京順義新城發(fā)展和北京天竺房地產(chǎn)以26億元底價摘得，樓面價約2萬元/㎡。

地塊位于東北六環(huán)外約2.5公里處，屬于順義主城板塊，周邊配套成熟且有新增規(guī)劃，包括地鐵線路和商業(yè)規(guī)劃，采用了TOD模式商業(yè)體的發(fā)展模式。

項目包含三幅子地塊：

兩幅住宅用地容積率都是1.8，限高54米，局部60米。

1、096地塊用地規(guī)模3.6萬㎡，地上建筑規(guī)模6.47萬㎡；

2、093地塊用地規(guī)模3.62萬㎡，地上建筑規(guī)模6.52萬㎡；

3、086幼托用地在093地塊東北角，地上建筑規(guī)模4087.5㎡，規(guī)劃為一所12班的幼兒園。

拿地1個月左右，3月19日，項目開發(fā)主體北京興竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立。

當時的注冊資本是13億元，順義新城發(fā)展占股99%，北京天竺房地產(chǎn)僅有1%的份額。

5月底，項目公司注冊資本減少到3.9億元。隨后又重新增至13億元，與此同時，大股東正式進駐。

6月12日，項目公司的投資人完成工商變更：

北京宏琨城市開發(fā)建設(shè)有限公司出資9.1億元，持股70%；

順義新城發(fā)展出資3.861億元，持股29.7%；

北京天竺房地產(chǎn)的持股比例則被稀釋至0.3%。

公司的法定代表人、董事長、經(jīng)理，也由張云鵬變更為張沖，后者現(xiàn)任北京宏琨董事長。

北京宏琨成立于5月8日，注冊資本5000萬元。股東為淮安浦申企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、上海駿瞻企業(yè)管理有限公司，股權(quán)比例未披露。

這兩家法人股東名字看似陌生，但背后都是投資界的熟面孔。

其中，淮安浦申是這個月初在江蘇省淮安市清江浦區(qū)完成工商注冊的新公司，由大券商申萬宏源（000166.SZ）控股99.9%，其余股份則由清江浦區(qū)國資和兩家民企各自持有。

上海駿瞻成立時間也只有1年多，注冊資本1000萬，法人是張沖。這家公司的法人股東乍一看遍布全國各地，煙臺、西安、長沙、南京等等，共有9家，但實際上都是遠東宏信（00336.HK）的全資附屬。

遠東宏信是一家橫跨金融和產(chǎn)業(yè)的綜合集團，主要股東包括中國中化、德弘資本、瑞銀集團等。

一個小細節(jié)，096地塊項目公司注冊資本13億元，剛好是拿地成本的一半。

綜合來看，096與093地塊或由兩家不同的公司完成開發(fā)。093地塊和住宅項目南側(cè)的商業(yè)地塊目前還沒有更多進展。