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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

傳了好久的深圳寶中瑧譽(yù)府，看來真的要上市了。

最新消息，保利瑧譽(yù)府將在8月2日開放全新樣板房。

預(yù)計(jì)8月底開盤入市。

從去年9月拿下地塊，至今近一年。

這個(gè)寶中備受期待的新盤，可算來了。

據(jù)傳，項(xiàng)目將首推1棟二單元。

產(chǎn)品面積為約114㎡、123㎡的4房；

以及138㎡、143㎡的4 1房。

精裝交付。約200戶。

為什么說這個(gè)新盤備受期待？

皆因保利瑧譽(yù)府的亮點(diǎn)確實(shí)不少。

1）位置

項(xiàng)目位于寶安區(qū)新安街道，緊鄰騰訊企鵝島，產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)；

周邊還有深圳壹方城、歡樂港灣等高端商業(yè)；

距離地鐵11號(hào)線寶安站約800米，交通路網(wǎng)便捷。

2）產(chǎn)品

新規(guī)產(chǎn)品，最高使用率據(jù)稱能到106%；

4梯5戶，專梯入戶，有入戶花園；

3）景觀

這也是市場(chǎng)最為看重項(xiàng)目的一點(diǎn)。

隨著項(xiàng)目西側(cè)原本150米的商業(yè)地塊調(diào)規(guī)成學(xué)校。

保利瑧譽(yù)府瞬間秒變海景盤。

這些利好因素的疊加，讓市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目滿懷著期待。

那項(xiàng)目有沒有不足，其實(shí)也是有的。

但在這之前，我們還是先來回顧下項(xiàng)目的整體情況。

去年9月，保利置業(yè)以28.2億拿下寶中A001-0219地塊。

溢價(jià)率35.5%，折合樓面地價(jià)約5.22萬/㎡。

地塊沒有配建、沒有售價(jià)限制、沒有70/90戶型限制。

可以說是，真正讓商品房售價(jià)決定權(quán)回歸市場(chǎng)。

項(xiàng)目的開發(fā)主體為深圳市保金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

成立于2024年10月，也即保利置業(yè)拿下地塊后不久。

其由惠州市保置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股。

最終由保利置業(yè)集團(tuán)實(shí)際控制。

項(xiàng)目公司的董事長(zhǎng)、經(jīng)理為黃偉容。

整個(gè)保利瑧譽(yù)府，占地面積約9997㎡。

總建面80240平方米，容積率5.4。

其中規(guī)劃住宅51890㎡，商業(yè)2000㎡，物業(yè)服務(wù)用房110㎡。

項(xiàng)目共2棟住宅塔樓，其中：

1棟一單元44層，1棟二單元45層。

總戶數(shù)410戶，停車位455個(gè)，車位比1:1.23。

因?yàn)槭切乱?guī)產(chǎn)品，專梯入戶，又有海景。

項(xiàng)目吹捧的人不少。

這里，進(jìn)深君也談?wù)劚＠懽u(yù)府的不足。

1）戶型

單個(gè)戶型上看的話，其實(shí)沒有太大的問題。

畢竟新規(guī)產(chǎn)品，布局方正，飄窗、陽臺(tái)，贈(zèng)送也大。

但四個(gè)戶型看下來，進(jìn)深君發(fā)現(xiàn)一點(diǎn)。

123平的戶型，餐廳的位置，其實(shí)略顯局促。

可能存在與過道爭(zhēng)空間的情況。

具體大家自行看圖。

2）樓棟

項(xiàng)目雖然有不錯(cuò)的梯戶比。

但要知道，保利瑧譽(yù)府還是做到了5戶的設(shè)計(jì)。

意味著，夾在樓棟中間的戶型。

必然跟前后的戶型，存在遮擋或?qū)σ暤目赡苄浴?/span>

比如，143平的公衛(wèi)、“ 1空間”的窗戶；

與123平的主臥衛(wèi)生間、衣帽間窗戶可能存在對(duì)視。

而138平的廚房、餐廳窗戶；

也跟123平的主臥衛(wèi)生間、衣帽間有對(duì)視嫌疑。

不過，這也都是多戶型設(shè)計(jì)樓棟的老問題了。

不管是新規(guī)還是舊規(guī)，只要戶型多了，都很難規(guī)避。

除非你只做兩戶、三戶，那就另當(dāng)別論了。

3）小區(qū)

整個(gè)小區(qū)只有兩棟樓，綠化園林這些空間肯定要局促一些了；

5.4的容積率，相對(duì)近段時(shí)間深圳新拍土地，舒適度也沒那么好。

4）周邊

項(xiàng)目的西南面，雖然能看到海景和企鵝島；

但廣深沿江高速，和新規(guī)劃的學(xué)校也在這一面。

噪音問題，也要后續(xù)實(shí)地住進(jìn)去才能感受到。

特別是一些低樓層的戶型，可能會(huì)受一定程度影響。

最后講下價(jià)格。

保利瑧譽(yù)府的旁邊，就是中鐵閱臻府。

這個(gè)項(xiàng)目樓面地價(jià)約4.14萬/㎡，比保利瑧譽(yù)府便宜1萬左右。

項(xiàng)目去年7月入市，備案均價(jià)8.59萬/㎡。

因此，保利瑧譽(yù)府單價(jià)預(yù)估在9-10萬/㎡。

具體開盤加上折扣，可能還會(huì)有優(yōu)惠。