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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

前不久，位于廣州白云新城的豪宅項(xiàng)目——

粵海云港城迎來交付。

這是一座規(guī)模達(dá)73萬㎡、總投資額超200億的大型綜合體。

即便對(duì)整個(gè)白云新城片區(qū)，也有著重要地位。

粵海置地?zé)o疑也很重視。

期間多個(gè)自媒體號(hào)，都發(fā)布了項(xiàng)目高品質(zhì)兌現(xiàn)的文章。

從立面顏值，到綠化園林，到用料用工……方方面面。

粵海云港城的開發(fā)主體廣東粵海置地發(fā)展有限公司。

其董事長(zhǎng)、總經(jīng)理為杜艷軍。

此前，杜艷軍在談到粵海云港城的即將交付時(shí)，似乎也頗為滿意：

“今年是項(xiàng)目的全面收樓之年?！?/span>

“自2022年首次面市以來，三年間累計(jì)成交金額已突破百億大關(guān)?！?/span>

“成為白云區(qū)品質(zhì)與價(jià)值兼優(yōu)的標(biāo)桿樓盤。”

然而，在這些交付信息之外，進(jìn)深君也關(guān)注到了一點(diǎn)。

從2022年開盤，到如今交付，粵海云港城其實(shí)還沒賣完。

三年多，一個(gè)位于白云新城核心的網(wǎng)紅豪宅盤。

這多少會(huì)引起外界的興趣。

進(jìn)深君隨后查了下廣州住建局的數(shù)據(jù)：

項(xiàng)目的住宅已售套數(shù)510套，住宅未售套數(shù)206套。

也就是說，粵海云港城住宅網(wǎng)簽去化率在71%左右。

這個(gè)數(shù)據(jù)，其實(shí)還是挺讓人吃驚的。

畢竟，在外界的印象里。

項(xiàng)目此前一直都是給人一種不愁賣的感覺。

這也從側(cè)面印證了，一個(gè)項(xiàng)目即便表面上叫好又叫座。

但在各種因素的影響下，其實(shí)都有自己難處。

粵海云港城這個(gè)項(xiàng)目，位置上確實(shí)沒什么說的。

白云新城核心區(qū)，代表白云最繁華的城市界面；

周邊有凱德云尚、5號(hào)停機(jī)坪、白云萬達(dá)等商圈；

步行幾分鐘就是2號(hào)線白云公園站；

交通上，無論是駕車還做坐地鐵。

去珠江新城CBD，也就三四十分鐘的時(shí)間。

更重要的，項(xiàng)目還靠近白云山。

都說云山珠水。

白云山，在廣州豪宅圈是什么樣的存在。

相信不用多說大家也都清楚。

既然這么好的區(qū)位、商業(yè)配套。

項(xiàng)目為什么賣了3年，還有近三成的貨沒出？

說這個(gè)問題之前，我們先看下整個(gè)項(xiàng)目的情況。

前面說了，粵海云港城是一個(gè)大型綜合體。

有住宅、有公寓、有辦公、有商業(yè)……

項(xiàng)目的住宅主要是桂府壹號(hào)。

此外，公寓產(chǎn)品還有”傲云“、”云翼“。

住宅部分，桂府壹號(hào)共9棟樓，分別為D1-D9，共716戶。

面積段為140-270平，主要是2梯2戶和2梯4戶。

不同的梯戶比，價(jià)差也大。

這些信息就不難看出，桂府壹號(hào)主打不折不扣的豪宅。

所以項(xiàng)目從開始之初就高舉高打。

開盤價(jià)去到8.5-11萬/平，比得上天河、海珠一些標(biāo)桿新盤。

更不說是同區(qū)域、同片區(qū)的對(duì)比。

也因此，項(xiàng)目從一開始就備受爭(zhēng)議。

硬核區(qū)位得到認(rèn)可的同時(shí)，其性價(jià)比卻也顯得沒那么高。

其實(shí)吧，一開始項(xiàng)目賣得應(yīng)該也還可以。

畢竟，在開發(fā)商自己披露的信息中：

粵海云港城自2022年入市以來，成交業(yè)績(jī)連續(xù)三年穩(wěn)居廣州千萬級(jí)豪宅市場(chǎng)前十。

累計(jì)成交額突破100億人民幣。

但要知道，最近這一兩年時(shí)間，隨著新規(guī)產(chǎn)品的面市。

市場(chǎng)卷得不行。

動(dòng)不動(dòng)就100%以上的使用率。選擇又多。

而粵海云港城作為舊規(guī)產(chǎn)品，即便是豪宅定位，得房率僅80%多。

比如項(xiàng)目最大的270平戶型，也僅做了4房。

而新規(guī)產(chǎn)品輕輕松松上三房、四房。

可想而知，沖擊不是一般的大。

其實(shí)，也不僅是粵海云港城。

市面上其他的舊規(guī)產(chǎn)品也是如此。

再者吧，粵海云港城要做高端豪宅。

但公寓產(chǎn)品又做了很多的小戶型，顯得雜亂、不夠純粹。

也一定程度影響了高端圈層的聚集。

還有一點(diǎn)，市場(chǎng)討論也挺多。

就是項(xiàng)目的教育配套。

雖然周邊有省實(shí)驗(yàn)中學(xué)白云校區(qū)、培英中學(xué)等不錯(cuò)的學(xué)校。

但自身僅配建一所9班幼兒園。

小學(xué)需依賴周邊統(tǒng)籌劃分，存在不確定性。

也可能正因?yàn)樽陨硪惨庾R(shí)到這些問題。

粵海云港城也在偷偷降價(jià)賣。

前不久，項(xiàng)目就傳推了一批工抵房。

單價(jià)6字頭，總價(jià)不到900萬。

畢竟，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)了，再不趕快跑。

等周邊的新規(guī)產(chǎn)品越出越多，只會(huì)更難賣了。