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文/北京進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì) 

姜還是老的辣。孫宏斌一出手，京城地產(chǎn)圈得抖三抖。

7月，朝陽(yáng)網(wǎng)簽金額排行榜第一，并不是新盤(pán)，而是一個(gè)老面孔——融創(chuàng)壹號(hào)院。

短短一個(gè)月，融創(chuàng)壹號(hào)院網(wǎng)簽了19套，成交金額6.22億元，將第二名金茂滿(mǎn)曜（成交金額4.03億元）甩在身后。

在全北京單價(jià)10萬(wàn) 的成交榜單中，融創(chuàng)壹號(hào)院位列第三，并摘得當(dāng)月3000萬(wàn)級(jí)頂豪市場(chǎng)成交金額、成交套數(shù)雙冠軍。

此前6月，融創(chuàng)壹號(hào)院開(kāi)放實(shí)樓樣板間，兩周內(nèi)即實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)25套、金額超9億元。

融創(chuàng)壹號(hào)院的網(wǎng)簽價(jià)格也很堅(jiān)挺，7月均價(jià)13.07萬(wàn)/㎡，它比中海朝陽(yáng)頂豪——萬(wàn)吉玖序的均價(jià)11.5萬(wàn)元/㎡，高出了一個(gè)段位。

此外，融創(chuàng)ONE 9也登上了7月朝陽(yáng)住宅網(wǎng)簽金額排行榜，位列第六，當(dāng)月成交3套，成交均價(jià)13.59萬(wàn)/㎡，成交金額1.83億元。

目前，執(zhí)掌融創(chuàng)北京區(qū)域的是孫宏斌的長(zhǎng)子孫喆一。

2023年底，孫喆一接任融創(chuàng)北京區(qū)域總裁職務(wù)。在文化集團(tuán)歷練四年有余的他，重新回到了地產(chǎn)一線(xiàn)，

眼下，孫喆一帶領(lǐng)北京公司，交上融創(chuàng)壹號(hào)院的成績(jī)單，不知其父孫宏斌心里會(huì)打幾分。

01

融創(chuàng)壹號(hào)院是一個(gè)兩年前的項(xiàng)目，它于2023年8月底，首次取得預(yù)售許可證，推出1#、3#、5#。

緊接著次月，2#99套房源，取得預(yù)售許可證，低樓層甚至有預(yù)售價(jià)11萬(wàn) 的房源。

至此，融創(chuàng)壹號(hào)院350套房源全部入市。

孫宏斌手中幾年前的產(chǎn)品，穿越到現(xiàn)在看，是否會(huì)過(guò)時(shí)？

僅朝陽(yáng)來(lái)說(shuō)，在售的中海萬(wàn)吉玖序、保利朝觀(guān)天珺、金茂滿(mǎn)曜，待售的黃杉木店雙子座。它們贈(zèng)送面積感人，將南北陽(yáng)臺(tái)變室內(nèi)面積。

除了陽(yáng)臺(tái)，越拉越多朝陽(yáng)新盤(pán)還有風(fēng)雨連廊、首層架空等“好房子”元素。

融創(chuàng)壹號(hào)院在得房率上并不占優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)權(quán)得房率76%-80%，戶(hù)型設(shè)計(jì)也中規(guī)中矩。但，它又是如何在朝陽(yáng)一片紅海中殺出來(lái)？

這源于“區(qū)位 產(chǎn)品”兩大殺手锏。

其一，是作為朝陽(yáng)公園板塊近二十年唯一新盤(pán)，融創(chuàng)壹號(hào)院坐擁不可復(fù)制的核心區(qū)位。

其二，來(lái)自產(chǎn)品層面，此次融創(chuàng)打造的3個(gè)實(shí)景樣板間及地下車(chē)庫(kù)公區(qū)所呈現(xiàn)的品質(zhì)力，也讓很多有錢(qián)人第一時(shí)間就出手了。

截止目前，融創(chuàng)壹號(hào)院共計(jì)成交170套住宅，去化率超48%，成交均價(jià)約13萬(wàn)/㎡，成交額超54.9億元，套均3200萬(wàn) 。

它一共四個(gè)樓棟，15到25層的高層，戶(hù)型面積從215㎡到291㎡，妥妥的超級(jí)大平層。

最小的215㎡分布于1#、2#的中間戶(hù)。

目前，1#的該戶(hù)型有24套房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，3套已網(wǎng)簽；2#的215㎡戶(hù)型，7套房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案；

此外，1號(hào)樓還有15套219㎡戶(hù)型，產(chǎn)權(quán)得房率約76%。目前，該戶(hù)型8套房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，1套已網(wǎng)簽。

256㎡分布于1#、2#的邊戶(hù)。

目前，1#的256㎡戶(hù)型，19套房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，1套已預(yù)訂；2#的256㎡戶(hù)型，16套房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

261㎡分布于3#的東邊戶(hù)，以及5#的東、西邊戶(hù)。

其中，3#該戶(hù)型有17套房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，1套網(wǎng)簽，1套已預(yù)訂；5#該戶(hù)型有22套房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，4套網(wǎng)簽，1套已預(yù)訂。

3#和5#中間戶(hù)是252㎡。目前，3#該戶(hù)型有25套房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，3套已網(wǎng)簽，1套被預(yù)訂；5#該戶(hù)型成交狀況不佳，僅有3套房源網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

頂配291㎡位于3#的西邊戶(hù)，共計(jì)25套，產(chǎn)權(quán)得房率約76%，按照13.65萬(wàn)/㎡的預(yù)售價(jià)，戶(hù)均接近4000萬(wàn)。

目前頂層和一樓都買(mǎi)出去了，僅剩下7套還未網(wǎng)簽。

不得不感嘆，北京有錢(qián)人的購(gòu)買(mǎi)力仍是杠杠的。

02

當(dāng)然，有購(gòu)房者會(huì)擔(dān)心融創(chuàng)暴雷后，項(xiàng)目會(huì)不會(huì)也受到波及？

2023年9月，融創(chuàng)壹號(hào)院開(kāi)發(fā)商——泛海東風(fēng)置業(yè)應(yīng)付中誠(chéng)信托的一筆本金額為68.322億元的債務(wù)到期。

今年1月底，融創(chuàng)發(fā)布公告稱(chēng)，集團(tuán)與中誠(chéng)信托簽署了債務(wù)重組協(xié)議，及中誠(chéng)信托與中國(guó)中信金融資產(chǎn)管理股份有限公司(“中信金融資產(chǎn)”)就中誠(chéng)信托債務(wù)達(dá)成了債權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)交易安排。

這也宣告了，北京融創(chuàng)壹號(hào)院項(xiàng)目債務(wù)重組完成，中信金融資產(chǎn)成為項(xiàng)目新的資方。

在上海，中信金融資產(chǎn)與融創(chuàng)多個(gè)項(xiàng)目有過(guò)合作，包括上海外灘壹號(hào)院，年內(nèi)三開(kāi)三罄，取得了215億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。今年還合作了上海壹號(hào)院，它是今年全國(guó)首個(gè)單盤(pán)破百億的項(xiàng)目。

根據(jù)債務(wù)重組協(xié)議，中誠(chéng)信托確認(rèn)融創(chuàng)之前已支付的16.35億元用于清償本金，即中誠(chéng)信托債務(wù)本金額自68.322億元降低至51.972億元。

此外，融創(chuàng)獲得違約金的全部減免，歷史欠息降至6.5億元且重組后的融資成本自9.6%/年降低至6.5%/年，綜合導(dǎo)致該筆債務(wù)自借款日起全周期融資成本降低至約4.12%/年。

于融創(chuàng)而言，它還有一個(gè)更好的消息——重組后的債務(wù)還款期限為4年，即最終還款期至2029年1月。

據(jù)悉，融創(chuàng)壹號(hào)院4棟樓的在建工程及土地使用權(quán)抵押予中誠(chéng)信托。

此外，二股東北京韜鉑管理咨詢(xún)將持有泛海東風(fēng)置業(yè)價(jià)值239944萬(wàn)股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予渤海銀行天津自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)分行。

今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商泛海東風(fēng)置業(yè)就收到了3張罰單。

4月，泛海東風(fēng)置業(yè)未取得住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)審批核發(fā)的建設(shè)工程夜間施工許可手續(xù)，擅自在該單位承建的北京市朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)綠隔地區(qū)第一宗地泛海J2地塊項(xiàng)目部東南角施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行土方回填大型機(jī)械作業(yè)。

緊接著次月，它又擅自在該單位承建的北京市朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)綠隔地區(qū)第一宗地泛海世家小區(qū)西側(cè)150米處施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行混凝土澆筑大型機(jī)械作業(yè)；

7月，開(kāi)發(fā)商擅自在該單位承建的北京市朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)辛莊村綠隔地區(qū)第一宗地項(xiàng)目部東南角190米處施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行混凝土澆注大型機(jī)械作業(yè)。

這三次違規(guī)，泛海東風(fēng)置業(yè)被罰款共計(jì)8萬(wàn)元。

關(guān)關(guān)難過(guò)，關(guān)關(guān)過(guò)。對(duì)于融創(chuàng)壹號(hào)院而言，加快去化回款，加快竣工，才能加速推動(dòng)融創(chuàng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良性循環(huán)。