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北京進(jìn)深 徐迪 通州紅盤招商朝棠攬閱東區(qū)調(diào)規(guī)了！

8月6日，北京通州區(qū)八里橋棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FZX-0401-6044、6049地塊R2二類居住用地項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示。

西區(qū)6049地塊即朝棠攬閱一期，建面5.35萬平方米，規(guī)劃7棟11-18F住宅樓，共540戶，7月20日開盤。

本次公示地塊為東區(qū)6044地塊，規(guī)模比西區(qū)小，但地形方正，全部樓棟都是正南正北排布。

建設(shè)用地面積約1.33公頃，總建筑規(guī)模約5.26萬平方米。

此前與西區(qū)一同公示的設(shè)計(jì)方案，規(guī)劃6棟9-17F住宅，共368戶。

調(diào)規(guī)后，樓棟數(shù)改為7棟，其中：

1、東北角1#樓總面寬縮短，相應(yīng)的戶型建面也調(diào)?。?/p>

2、2#樓由17層增至18層，總高度增至54米；

3、西北角3#樓拆分成兩棟，由3個(gè)單元改為4個(gè)單元，增加了22戶，戶建面縮小；

4、東排中間的5#樓（原4#樓）層數(shù)未變，仍為9層；

總高度由27.6米調(diào)高至28.1米，單層層高由3.07米增至3.12米。

此外，北排樓棟整體北移，更貼近用地紅線，與南排樓棟間距整體拉大。

此前就有消息稱，招商朝棠攬閱未取證的東區(qū)，也有意向調(diào)規(guī)，把原來的120平米大戶型，都改成69和89平米的。

一方面是西區(qū)小戶型賣成了爆款，大量剛需客群未能消化；

另一方面，中建玖合近期方案公示，也有不少90-120面積段的小戶型。

與“運(yùn)河八子”相比，朝棠攬閱的河景資源和交通優(yōu)勢(shì)，都顯得有點(diǎn)拿不出手，索性抱緊剛需大腿。競(jìng)品過于強(qiáng)大，沒必要硬剛。

朝棠攬閱所在地塊成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)3.12萬元/㎡，溢價(jià)率超過16%。

拿地不到1個(gè)月，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示；5月底，貝好家方面宣布，招商蛇口、中海地產(chǎn)、貝好家正式簽約，合作開發(fā)通州八里橋新盤朝棠攬閱項(xiàng)目。

項(xiàng)目地上建面8.68萬㎡，容積率2.5，規(guī)劃建設(shè)13棟9-18F洋房+小高層，共902戶。

其中西區(qū)6049地塊，建面5.35萬平方米。擬建7棟11-18F住宅樓，共540戶。

6月26日和7月20日西區(qū)（一期）兩批次501套住宅取證，擬售均價(jià)6.48萬-6.54萬元/㎡區(qū)間。

主推69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五種戶型，產(chǎn)權(quán)得房率在76.2%-80.2%區(qū)間。

7月20日，項(xiàng)目正式開盤。官宣銷售額18.6億元，首開去化近九成。

7月份累計(jì)網(wǎng)簽175套，成交面積1.56萬㎡，均價(jià)5.83萬元/㎡，網(wǎng)簽金額總計(jì)9.1億元。

項(xiàng)目往南5公里梨園板塊的兄弟盤云璟攬閱，4個(gè)月前開盤時(shí)的官宣銷售額是11.46億元。

官宣口徑上，兩個(gè)項(xiàng)目首開銷售額相差超7億元。

位置來看朝棠攬閱更靠近朝陽，疊加配套成熟、河景房等概念，或更具熱銷潛力。

另外從營銷層面來講，貝好家和中海的參股也為項(xiàng)目帶來一定助力，特別是貝好家在剛需客群渠道上的推盤帶客優(yōu)勢(shì)。

朝棠攬閱炒得最熱的剛需神戶型：69㎡小三居。

此前北京三居的最小建面出現(xiàn)在順義青年ONE，72㎡。眾所周知，順義樓盤一貫的大尺度贈(zèng)送面積。

而通州今年入市新盤大有反超之勢(shì)，包括得房率102%的北京城建國譽(yù)頌、戶均10%贈(zèng)送面積的招商云璟攬閱等。

朝棠攬閱南北均有擴(kuò)展空間可封入室內(nèi)，69㎡贈(zèng)送面積超10㎡：

南陽臺(tái)通面寬6.8米，約1.7米進(jìn)深，計(jì)一半面積；北面設(shè)備平臺(tái)4.6㎡全贈(zèng)送。

擴(kuò)容后，南向主臥近12㎡，北面臥室面積接近15㎡，可以拆分成兩個(gè)，滿足多成員家庭居住需求。

八里橋地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號(hào)線永順站步行約500米左右，六站到國貿(mào)CBD。

項(xiàng)目南側(cè)隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。

商業(yè)配套目前主要是萬達(dá)廣場(chǎng)，規(guī)劃運(yùn)河商務(wù)區(qū)會(huì)帶來不少濱水商業(yè)、街區(qū)商業(yè)；

醫(yī)療方面有中國人民解放軍第二六三醫(yī)院，北側(cè)臨近北京胸科醫(yī)院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項(xiàng)目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

去年5月首開四棟，今年3月4日剩余兩棟取證，共268套房源，目前去化過半，成交均價(jià)接近7萬元/平米，其中二批次網(wǎng)簽的3套成交均價(jià)超7.3萬元/平米。