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文/北京進深 徐迪 

傳聞落實，通州紅盤招商朝棠攬閱東區(qū)調(diào)規(guī)了。

8月6日，北京通州區(qū)八里橋棚戶區(qū)改造項目FZX-0401-6044、6049地塊規(guī)劃設(shè)計方案公示。

項目一期（西區(qū)6049地塊）上個月已經(jīng)開盤，10天網(wǎng)簽了175套，位列北京7月份成交套數(shù)榜首，堪稱京城樓市流量神盤。

但并不是所有戶型都受到熱捧。

頂配124㎡戶型，共108套，房源占比近五分之一，僅有10套網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

在中建玖合“運河八子”設(shè)計方案公示前后，就有消息稱，朝棠攬閱未取證的東區(qū)有意向調(diào)規(guī)：

把原來的120㎡大戶型，都改成69㎡和89㎡的。

01

本次公示的6044地塊正是朝棠攬閱東區(qū)，規(guī)模比西區(qū)小，地形方正，全部樓棟都是正南正北排布。

建設(shè)用地面積約1.33公頃，總建筑規(guī)模約5.26萬平方米。

此前與西區(qū)一同公示的設(shè)計方案，規(guī)劃6棟9-17F住宅，共368戶。

調(diào)規(guī)后，樓棟數(shù)改為7棟，總戶數(shù)增至394戶。

具體調(diào)整的樓棟：

1、東北角1#樓總面寬縮短，相應(yīng)的戶型建面也調(diào)??；

2、2#樓由17層增至18層，增加4套房源，總高度增至54米，；

3、西北角3#樓拆分成兩棟，由3個單元改為4個單元，增加了22戶，戶均建面縮?。?/p>

4、東排中間的5#樓（原4#樓）層數(shù)未變，仍為9層；

總高度由27.6米調(diào)高至28.1米，單層層高由3.07米增至3.12米。

5、南排6#樓（原5#樓）北側(cè)退臺取消。

園區(qū)部分調(diào)整：

1、樓棟整體外移，更貼近用地紅線，南北排樓棟間距拉大，中央園林空間增加。

2、原方案室外活動場地有兩處，調(diào)整后，西南角的場地合并到中間。

3、東側(cè)角新增一處人行出入口，原位置的化糞池移到東北角。

02

朝棠攬閱調(diào)規(guī)原因：

一方面是西區(qū)的引流款小戶型賣成了爆款，庫存告急，大量剛需客群未能消化。

從住建委官網(wǎng)的樓盤表來看，網(wǎng)簽房源集中在5#、6#和7#三棟。

5#樓主要是69㎡小三居網(wǎng)紅戶型；7#樓以86/89㎡三居兩衛(wèi)戶型；6#樓主力戶型為101㎡四居兩衛(wèi)。

另一方面，中建玖合“運河八子”近期方案公示，有不少90-120㎡面積段的小戶型。

與“運河八子”相比，朝棠攬閱的河景資源和交通優(yōu)勢，都顯得有點拿不出手。

田忌賽馬，沒必要硬剛。

招商蛇口深諳通州樓市，既然有西區(qū)客群基礎(chǔ)，索性牢牢抱緊剛需大腿，全力突擊低總價產(chǎn)品。

中建玖合“運河八子”的面世，讓通州剛需盤集體預(yù)感危機。

朝棠攬閱調(diào)規(guī)，中鐵建花語璟云則延遲了開盤日期。據(jù)稱是主力面積段與中建玖合后排小戶型產(chǎn)品“撞車”，重新調(diào)整推盤策略。

朝棠攬閱所在地塊成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08億元競得，折合樓面價3.12萬元/㎡，溢價率超過16%。

拿地不到1個月，項目規(guī)劃設(shè)計方案公示；5月底，貝好家方面宣布，招商蛇口、中海地產(chǎn)、貝好家正式簽約，合作開發(fā)通州八里橋新盤朝棠攬閱項目。

西區(qū)6049地塊，即朝棠攬閱一期，規(guī)劃建面5.35萬㎡，7棟11-18F住宅樓，共540戶。

6月26日和7月20日西區(qū)（一期）兩批次501套住宅取證，擬售均價6.48萬-6.54萬元/㎡區(qū)間。

面積段69/86/89/101/124㎡五種戶型，產(chǎn)權(quán)得房率在76.2%-80.2%區(qū)間。

7月20日，項目正式開盤。

7月份累計網(wǎng)簽175套，成交面積1.56萬㎡，均價5.83萬元/㎡，網(wǎng)簽金額總計9.1億元。

03

朝棠攬閱開盤官宣銷售額18.6億元，首開去化近九成。

往南5公里梨園板塊的兄弟盤云璟攬閱，4個月前開盤時的官宣銷售額是11.46億元。

官宣口徑上，兩個項目首開銷售額相差超7億元。

位置來看，朝棠攬閱更靠近朝陽，疊加配套成熟、河景房等概念，或更具熱銷潛力。

另外從營銷層面來講，貝好家和中海的參股也為項目帶來一定助力，特別是貝好家在剛需客群渠道上的推盤帶客優(yōu)勢。

朝棠攬閱炒得最熱的剛需神戶型：69㎡小三居。

此前北京三居的最小建面出現(xiàn)在順義青年ONE，72㎡。眾所周知，順義樓盤一貫的大尺度贈送面積。

而通州今年入市新盤大有反超之勢，包括得房率102%的北京城建國譽頌、戶均10%贈送面積的招商云璟攬閱等。

朝棠攬閱南北均有擴展空間可封入室內(nèi)，69㎡贈送面積超10㎡：

南陽臺通面寬6.8米，約1.7米進深，計一半面積；北面設(shè)備平臺4.6㎡全贈送。

擴容后，南向主臥近12㎡，北面臥室面積接近15㎡，可以拆分成兩個，滿足多成員家庭居住需求。

八里橋地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號線永順站步行約500米左右，六站到國貿(mào)CBD。

項目南側(cè)隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。

商業(yè)配套目前主要是萬達廣場，規(guī)劃運河商務(wù)區(qū)會帶來不少濱水商業(yè)、街區(qū)商業(yè)；

醫(yī)療方面有中國人民解放軍第二六三醫(yī)院，北側(cè)臨近北京胸科醫(yī)院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

共342套房源，目前去化過半，成交均價6.92萬元/㎡。