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北京進深 徐迪 8月8日，昌平北四村0077、0078地塊總平圖公示。

項目位于昌平區(qū)史各莊街道，兩幅地塊一街之隔，均為二類居住用地。

建筑高度 54.75 米，容積率2.6，綠地率30%。

規(guī)劃15棟住宅樓，9-18F洋房+小高層，典型的圍合式布局。

共772戶，住宅總建面約7.86萬㎡，戶均建面約102㎡。

6棟樓做了首層架空，架空層面積合計超千平，加上下沉庭院，整體會所體量非常龐大。

1、0077地塊

8棟11-18F洋房+小高層，共400戶

占地1.6公頃，總建筑規(guī)模 6.71萬㎡。其中：

地上4.22萬㎡，含計容面積4.17萬㎡；地下建面2.49萬㎡。

兩排樓棟正南正北朝向，大門在小區(qū)東側(cè)，與東區(qū)0078地塊正門隔街相對。

出租汽車站在紅線以內(nèi)，占地50㎡；

門口配套樓包括鄰里中心、小型商服（便利店）、其他商業(yè)服務(wù)（菜市場）等業(yè)態(tài)。

東門進來是下沉庭院，中間為245㎡的室外活動場地，最西側(cè)是社區(qū)管理服務(wù)用房，之間以景觀綠軸串連。

北排1#樓-3#樓為18F小高層，首層架空；

其余均為8-11層洋房，部分帶退臺。

2、0078地塊

7棟9-18F洋房+小高層，共372戶

占地1.47公頃，總建筑規(guī)模 6.14萬㎡。其中：

地上3.93萬㎡，含計容面積3.82萬㎡；地下建面2.21萬㎡。

樓棟排列形式與西區(qū)相同：

北排3棟為18F小高層，首層均有架空；南排為9-11F洋房。

東區(qū)的下沉庭院圍繞大門設(shè)置，與西區(qū)門對門，鄰里中心、小型商服、室外活動場地等功能區(qū)連在一起，形成較為集中的會所體系。

這種形式，有點像中建玖合通州運河項目，但是沒有地下通道或跨街天橋連接。

3、贈送尺度收緊

南陽臺+側(cè)邊飄窗，北向無贈送

面積段預(yù)計90-120㎡區(qū)間，少量80㎡小三居。

主力110㎡四居，6棟小高層都是這個戶型，洋房戶型均為100㎡以下產(chǎn)品。

所有邊戶房源的整個側(cè)面都做了飄窗贈送，與進深等長，僅這一項的贈送就在5個平方左右。

南向贈送是陽臺+飄窗組合，不同戶型陽臺進深略有差異，進深1.2米/1.5米/1.8米三檔。

中間戶陽臺進深能達到1.8米，但是沒有側(cè)邊飄窗贈送，整體使用率還是要低一些。

北四村項目全部房源的北向都沒有贈送空間。

朱辛莊的中海未來之境，也出現(xiàn)了1.2米小尺度陽臺，北向設(shè)備平臺也是不能用于室內(nèi)擴展空間。

昌平這兩個新盤在陽臺贈送上都沒有太大突破，反而呈現(xiàn)一種尺度收緊的態(tài)勢。

北四村項目借助全側(cè)邊飄窗，邊戶的贈送率相對要高一些，并且有270度采光面，視野絕佳。

不過北向沒有贈送空間的話，北邊的次臥舒適度會受到影響，110㎡大概只能做成緊湊四居。

4、拿地回溯

越盤操盤，貝好家又來定制了

地塊于6月5日完成出讓，由越秀地產(chǎn)+北京城建+未來科學(xué)城+貝好家聯(lián)合體以23.95億元底價摘得，折合樓面價約3萬元/平方米。

拿地聯(lián)合體中，未來科學(xué)城置業(yè)是昌平國企，與越秀地產(chǎn)和北京城建都有過項目合作：

與北京城建、金茂曾在昌平聯(lián)合開發(fā)了未來金茂府；

與越秀地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的星耀未來，今年4月初開盤。

此外，越秀地產(chǎn)與北京城建在海淀還共同開發(fā)了香山樾項目。

新入局的貝好家是貝殼旗下品牌。

不同于傳統(tǒng)開發(fā)商，貝好家定位是數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺，用“以人定房、以房定地”的C2M模式，讓購房者參與“大數(shù)據(jù)造房”。 

昌平北四村項目，是貝好家繼門頭溝長安華曦府、通州朝棠攬閱之后，在北京落地的第三個合作項目。 

依靠69平小三居剛需爆款引流，朝棠攬閱10天網(wǎng)簽170多套，位列北京7月份單盤成交套數(shù)榜TOP1。

兩幅子地塊均為二類居住用地，容積率2.6，控制高度60米，綠地率30%。

0078地塊競得人需建設(shè)地上占地面積約300平方米開閉站一處，不出讓，無償移交相關(guān)部門。

地塊不是正南正北，樓棟排布有點難度，不過北邊大廠的購房客群普遍對朝向沒那么在意。

該地塊位于昌平區(qū)史各莊街道，東至生命園新賢街（福創(chuàng)路），南至生物醫(yī)藥街，西至景創(chuàng)路，北至郝莊子南街。

距離昌平線生命科學(xué)園站大約1.4公里，周邊有京藏高速、北清路等主干道。

中關(guān)村生命科學(xué)園，是北京國際科技創(chuàng)新中心“三城一區(qū)”主平臺的重要支撐，在城市政策扶持與發(fā)展下，已形成“科研+產(chǎn)業(yè)+居住”融合格局，聚集百濟神州、萬泰生物等600余家創(chuàng)新型醫(yī)藥健康企業(yè)，以及300余名高層次人才，已經(jīng)成為中國生命科學(xué)領(lǐng)域創(chuàng)新資源最集中的區(qū)域之一。

北四村項目所在的CP01-0601街區(qū)被定位為“集基礎(chǔ)研究、成果轉(zhuǎn)化、配套服務(wù)和居住功能于一體的產(chǎn)城融合型科技園區(qū)”。

北四村和朱辛莊物理位置幾乎是平行的，但目前來看，北四村板塊城市界面一般，比朱辛莊還是有一定差距的。

商業(yè)方面主要是南側(cè)規(guī)劃的超級合生匯，吃喝玩樂購一站式解決；

醫(yī)療資源包括積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)、北京大學(xué)第六醫(yī)院北院；

教育資源有北師大九一貫通學(xué)校（預(yù)計2026年開學(xué)）、史各莊小學(xué)、北京101中學(xué)、昌平實驗學(xué)校等，具體入學(xué)政策還是要看后續(xù)劃分。 

地塊位置不是很稀缺，南邊還有一大片空地，足夠再開發(fā)幾個小區(qū)，附近目前在售新盤也不少。

1、龍湖觀萃，2024年9月7日開盤，857套房源，主力面積段72-129㎡。

目前網(wǎng)簽468套，去化率55%，成交均價5.6萬元/㎡；

2、辛莊板塊的越秀星樾基本售罄；

中海寰宇未來去年3月開盤，932套97-145㎡三居四居。

目前網(wǎng)簽742套，去化近八成，成交均價6.12萬元/㎡；

3、越秀星耀未來今年4月初開盤，共930套房源，主力面積段91-107㎡三居。

目前網(wǎng)簽156套，去化率17%，成交均價5.55萬元/㎡。

4、中海未來之境，6棟住宅樓共342套房源，面積段100-130㎡，加上越秀星耀未來的800多套，將成為生命科學(xué)園地塊的主要競爭對手。