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文/樂居財經(jīng) 林振興

上市房企陸續(xù)發(fā)布業(yè)績報，業(yè)績下滑與虧損，從民營房企擴散到央國企，甚至蔓延至第一陣營房企。上半年，TOP10房企銷售額同比下滑14%。

前十房企中，一家央企開發(fā)商逆境大爆發(fā)的銷售業(yè)績，卻格外引人注目。它就是中國金茂。

2025年，是金茂煥新的一年，新上任的董事會主席陶天海，開啟了戰(zhàn)略、打法、組織等全方位的變革。

上半年，金茂率先在行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，簽約銷售額534億元，同比增長20%，增幅在第一梯隊中保持第一。

除了規(guī)模大爆發(fā)以外，金茂利潤的含金量也令同行羨慕。

上半年，金茂收入251億，較去年同期增長14%；歸母凈利潤同比增長8%，達10.9億元；剔除投資物業(yè)公平值損益后，歸母凈利潤達11.23億元。

透過金茂的這份半年報，充分證明了通過產(chǎn)品引領(lǐng)走出市場獨立行情是行得通的，它也為行業(yè)提供了跨越周期、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的發(fā)展樣本。

對于未來，金茂有自己的解題術(shù)，陶天海用“活下來、活得好、活出彩”三步走進行規(guī)劃。

在他看來，目前金茂已經(jīng)完成了“活下來”的目標(biāo)；它將用2025-2027三年時間完成煥新，實現(xiàn)“活得好”；再用2028-2030的三年時間達成“活出彩”的目標(biāo)。

01

今年，金茂給外界最直觀的變化，就是拿地開掛了。

不少地產(chǎn)人驚嘆，這匹央企“黑馬”又殺回來了。

上半年，金茂堅持優(yōu)中選優(yōu)、精準(zhǔn)發(fā)力，在北京、上海、杭州、廣州、成都等一二線城市積極補倉，接連獲取16個新項目，總土地款492億元。

其中，北京、上海兩個戰(zhàn)略深耕城市投資324億，占投資總額的66%。

拿地上，金茂善于“合縱連橫”，有12塊土地通過合作方式取得。

在北京，它聯(lián)合保利發(fā)展以87.3億元競得三間房組合地塊；在上海，它聯(lián)合新加坡慶隆集團以89.64億元競得虹口區(qū)瑞虹新城地塊；在成都，它聯(lián)合成都經(jīng)開國投以26.32億元底價競得龍泉驛區(qū)兩宗涉宅用地等。

在當(dāng)前下行周期里，巧用杠桿，實現(xiàn)共贏，才是王道。而抱團拿地，不僅可以降低各方的拿地風(fēng)險，還能減少資金投入。

廣屯糧，筑高墻。截止到6月末，金茂總土儲約2700萬方，足以支撐公司未來兩年的穩(wěn)健發(fā)展。

對于下半年的投資計劃，中國金茂高級副總裁張輝表示，“高能級城市對好品質(zhì)，好房子改善型產(chǎn)品的需求比較旺盛，因此公司也會更好地把握在核心一二線城市的投資機會。”

02

獲取新地后，金茂便馬不停蹄開始賣房子，加快新項目去化。

在業(yè)績會上，管理層透露，2024年以來金茂新獲取的項目平均首開周期僅4.8個月，不僅全部達成拿地6個月首開的內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)，首開平均去化率達81%。

例如，2025年北京金茂璞宜豐宜在拿地后3個月即完成首開，熱銷18億。此外，北京金茂滿曜、上海江灣金茂府首開熱銷距離拿地僅過去4.1個月和4.7個月。

快開盤 開好盤，也使得金茂自我造血能力更加優(yōu)秀，經(jīng)營現(xiàn)金流回正周期縮短至11.4個月，低于12個月的內(nèi)控目標(biāo)。

以成都東城金茂曉棠、長沙湘江金茂府、重慶金茂璞印金開為例，這些項目拿地6個月，即實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。

真正的強者，喜歡不斷挑戰(zhàn)自己的極限。今年金茂還在運營上提出了更高的挑戰(zhàn)目標(biāo)，“希望經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期縮短至10個月。”

隨著運營更加高效，新項目也實現(xiàn)了量價雙優(yōu)。金茂管理層在業(yè)績會上透露，2024年以來獲取的新項目首開認購兌現(xiàn)度達132%，首開價格兌現(xiàn)度104%，平均毛利率將近20%。

通常而言，樓盤開發(fā)周期越短，資金沉淀越低，換取的利潤越高。

財報顯示，上半年，金茂實現(xiàn)毛利40.59億元，同比增幅14%；同期毛利率16%，其中開發(fā)板塊毛利率較去年同期提升1pct。在行業(yè)虧損大潮中，金茂走出了一波獨立行情。

在首席財務(wù)官喬曉潔看來，“（隨著2024年以來獲取的）這批項目逐漸地坐收，將帶動公司毛利率進入修復(fù)通道。”

03

進入2025年，“好房子”新規(guī)紅利，成為金茂大爆發(fā)的一個產(chǎn)品機會點。

在這之前，金茂就做足準(zhǔn)備，進行產(chǎn)品大優(yōu)化，發(fā)布“金玉滿堂”全新四大產(chǎn)品線。

今年，金茂進一步深化了對“好房子”產(chǎn)品體系的研究，提出了“一好、兩優(yōu)、三懂、四品”的產(chǎn)品戰(zhàn)略。

產(chǎn)品力的提升，給中國金茂帶來了更多的爆款紅盤，以及更高的溢價能力。

上半年，“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線共有4府、5璞、2滿、3棠集中推出，多個項目首開告罄。

同期，金茂住宅平均簽約單價2.6萬/㎡，較2024年（2.2萬/㎡）、2023年（2.1萬/㎡）提升顯著，價格增幅分別達18.2%和24%，穩(wěn)占高端改善型需求市場。

除了精準(zhǔn)投資和高品質(zhì)的產(chǎn)品，金茂之所以能穿越周期的利器，還因為做到了一點。就是通過組織架構(gòu)的變革，進一步夯實企業(yè)管理的“護城河”。

通過組織大精簡，中國金茂已將“總部—區(qū)域—城市”三級管控架構(gòu)，調(diào)整為“總部—地區(qū)”二級管控架構(gòu)，管理單位從43個縮減至20個。

一方面，扁平化管理，能夠減少不必要的管理環(huán)節(jié)，從而徹底激活項目；另一方面，它還能帶動管理效率提升，強化管理的精細化。

上半年，金茂銷售費用、管理費用、財務(wù)費用同比分別下降15%、5%、4%。

04

在外人看來，金茂在拿地上兇猛，但實際上它骨子里的性格卻是穩(wěn)健的。

正如它的財務(wù)報表，就無比穩(wěn)健。

不僅“三道紅線”指標(biāo)下，繼續(xù)保持全“綠檔”，金茂還不斷降負債“減重”。

它在“降短期、升長期；降境外、升境內(nèi)”的思路下，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，外幣債務(wù)占比從上年末的25%降至21%，低息開發(fā)貸和經(jīng)營貸占比提升至41%。

具體來看，報告期末，金茂的凈債務(wù)為847.44億元，2024年同期為904.65億元；債務(wù)與調(diào)整后資本比率為53%，較上年同期減少23個百分點。

在計息銀行貸款及其他借款共計約1232.97億元。當(dāng)中，一年內(nèi)到期占比22.27%；第二年到期占比23.46%；第三年至第五年到期占比36.55%；五年以上到期約218.54億元，占比17.72%。

相較于其他開發(fā)商，金茂還沒有“找錢”與“錢貴”的煩惱。

上半年，金茂成功發(fā)行多筆債券，發(fā)行成本屢創(chuàng)新低，多個自持物業(yè)融資實現(xiàn)突破，新項目的開發(fā)貸成本大多為自律下限。

業(yè)績期內(nèi)，金茂內(nèi)外新增融資平均成本僅2.70%，較2024年底下降69個基點，再創(chuàng)新低。

這一融資成本不僅在房企中處于領(lǐng)先地位，也反應(yīng)了市場對于金茂資產(chǎn)價值、經(jīng)營能力與公司信譽的高度認可。

此外，截至6月底，金茂銀行信貸額度約1608.24億元，目前已動用額度約為884.14億元。