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北京進(jìn)深 徐迪 9月6日，中建智地黃杉木店新盤(pán)紫京宸園戶型圖出街。

15棟7-25層洋房、小高層和高層產(chǎn)品，共815戶，層高3.16-3.4米。

面積段133㎡-278㎡區(qū)間，六個(gè)戶型，此外還有400㎡云端墅級(jí)頂配。

豪宅屬性明確，部分戶型房源將提供定制服務(wù)。

項(xiàng)目所在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店2107-03地塊，占地5.43公頃，總建面約21.43萬(wàn)㎡。

地上建面14.14萬(wàn)㎡，其中住宅建面約14.03萬(wàn)㎡。

正門(mén)位于小區(qū)西側(cè)，超5米高帶挑空的景觀設(shè)計(jì)。

內(nèi)接大面積下沉庭院，另一側(cè)就是首層架空的中央樓王棟6#樓。

三重禮序，儀制歸家，融入“山花抱廈”“虹橋臥波”等宋式元素。

架空層建面300㎡，與下沉庭院形成貫通的會(huì)所體系。

據(jù)悉，整體會(huì)所面積將達(dá)3200㎡。聯(lián)袂世界品牌資源，前置運(yùn)營(yíng)業(yè)主圈層平臺(tái)“晨雅會(huì)”，打造山水會(huì)所，引入五星級(jí)酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、辰系定制服務(wù)。

01、小高層為主，洋房遮擋嚴(yán)重

一條11米寬南北走向街坊路自小區(qū)東側(cè)穿過(guò)，將1#、7#和12#樓單獨(dú)隔離在小區(qū)東排。

鳥(niǎo)瞰圖上看這條街坊路的存在感很弱，也沒(méi)有明顯的機(jī)動(dòng)車入口。

按之前幾個(gè)新盤(pán)的做法，紫京宸園這條街坊路或可效法金茂滿曜，做成景觀大道，未來(lái)僅供步行和應(yīng)急車行。

車行出入口在小區(qū)北側(cè)，南門(mén)為人行次出入口。

此外在東側(cè)的亮馬廠東路上也設(shè)有人車和消防出入口，主要是方便街坊路以東的三棟樓住戶。

小區(qū)共設(shè)有1190個(gè)機(jī)動(dòng)車位，全部位于地下。

住宅樓周邊有大量采光井，地庫(kù)預(yù)計(jì)有不錯(cuò)的光廳設(shè)計(jì)，北京豪宅近來(lái)很卷地庫(kù)。

樓棟點(diǎn)狀對(duì)稱式排布，共15棟，大部分為17F小高層。

西北角3#樓、中央位置的6#樓及南側(cè)10#樓為20層以上的高層產(chǎn)品；

西北角2#樓和西南角15#樓為10層以下洋房。

最高的3#樓為25層，最矮的2#樓為7層，這兩棟樓并排于小區(qū)西北角位置。

2#樓東北方向的4#樓總高18層，預(yù)計(jì)采光會(huì)受到一定遮擋。

報(bào)規(guī)總平圖上沒(méi)有標(biāo)注樓間距的具體數(shù)字。

02、頂層復(fù)式，景觀露臺(tái)出挑

之前就有傳聞?wù)f，黃杉木雙子由于贈(zèng)送尺度問(wèn)題延遲報(bào)規(guī)。

從公示的總平圖來(lái)看，紫京宸園贈(zèng)送手段非常簡(jiǎn)單。

南向通面寬內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，有弧形轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，金屬邊框 玻璃幕墻組合經(jīng)典大氣；

北向設(shè)備平臺(tái)，有兩個(gè)房間的面寬，部分房型是拆成兩個(gè)平臺(tái)贈(zèng)送。

層高3.1-3.4米，在近期幾個(gè)熱門(mén)豪宅中也不算出彩。

得房率比海淀的肯定高，跟順義沒(méi)有可比性，對(duì)比朝陽(yáng)當(dāng)?shù)匦卤P(pán)，沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。

最驚艷的是這部分設(shè)計(jì)：

中央樓王棟6#樓，主體23層，兩端20層。

21-23層邊戶預(yù)計(jì)為三層復(fù)式，21層有寬敞的露臺(tái)贈(zèng)送，玻璃圍擋環(huán)繞，空間非常開(kāi)闊。

這棟樓西側(cè)露臺(tái)正對(duì)小區(qū)大門(mén)和下沉庭院；北側(cè)是被大片綠地，減少了臨街感。

此外在7#樓和15#樓北側(cè)也有部分退臺(tái)設(shè)計(jì)，從效果圖來(lái)看也是做成了景觀露臺(tái)。

但是僅有幾套頂層房源，占比非常小。

黃杉木店項(xiàng)目是中建智地的第三座宸園，從望京到東四環(huán)，全部落子北京朝陽(yáng)。

隨著酒仙橋的北京宸園的售罄，宸園已成為流量豪宅的代名詞。

紫京宸園在宣傳片中透露，項(xiàng)目將以“紫宸東方，潮領(lǐng)世界”的中國(guó)審美作品亮相，打造雅宋大宅。

03、拿地回溯：朝陽(yáng)單價(jià)地王

黃杉木店地塊成交于4月28日，由中建智地 中國(guó)金茂 越秀地產(chǎn) 朝陽(yáng)城發(fā)聯(lián)合體，以126億元的底價(jià)摘得。

其中住宅部分折合樓面價(jià)約5.45萬(wàn)元/㎡，已達(dá)到近兩年朝陽(yáng)宅地單價(jià)最高紀(jì)錄。

去年成交的41宗住宅地塊中，成交樓面價(jià)高于5萬(wàn)的不多，除了海淀和東城金魚(yú)池地塊之外，只有豐臺(tái)萬(wàn)泉寺和東鐵營(yíng)地塊的成交樓面價(jià)高于5.45萬(wàn)。

距離黃杉木店地塊往東3公里左右的三間房地塊，溢價(jià)10.5%成交的樓面價(jià)為5.16萬(wàn)元/㎡。

具體來(lái)看，黃杉木店地塊以住宅用途為主，2107-01、03地塊一北一南，均為R2二類居住用地，容積率均2.6，限高80米。

1、北地塊：璞樾（2107-01住宅地塊），金茂+越秀聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

總共9棟住宅樓，同樣以小高層為主。面積段150-230㎡，其中150和190㎡為主力戶型。

2、南地塊：紫京宸園（2107-03住宅地塊），中建智地單獨(dú)操盤(pán)。

開(kāi)發(fā)主體北京興昶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2025年5月13日，注冊(cè)資本80億元。

股權(quán)結(jié)構(gòu)與北京茂越置業(yè)相同。由樊飛軍直接掛帥董事長(zhǎng)，北京宸園總經(jīng)理李吉擔(dān)任新項(xiàng)目公司總經(jīng)理。

大股東北京興鼎房地產(chǎn)是北京宸園的開(kāi)發(fā)主體，去年6月份以112億元的總價(jià)拿下了北京首宗“宅產(chǎn)配”地塊“朝陽(yáng)酒仙橋 前葦溝 朝陽(yáng)園北區(qū)”項(xiàng)目，分別開(kāi)發(fā)了北京宸園和璞園PARK兩大住宅項(xiàng)目。

紫京宸園地塊體量更大，接近于北地塊的2倍。

3、距離住宅項(xiàng)目15公里以外的孫河商服地塊，開(kāi)發(fā)主體也是北京興昶。

占地5.87公頃，總建面12.69萬(wàn)平方米，地上建面5.87萬(wàn)方。

分兩個(gè)標(biāo)段施工，一標(biāo)段建面7.53萬(wàn)平方米，二標(biāo)段5.16萬(wàn)平方米。投資估算合計(jì)約6.34億元。

在建筑高度方面，孫河地塊有較為嚴(yán)格的規(guī)定，要求從中央公園后退100米區(qū)域內(nèi)限高12米，100-150米內(nèi)限高24米，沿內(nèi)環(huán)路可到30米。

04、老牌豪宅區(qū)，圈層屬性明確

黃杉木店地塊位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，臨近地鐵6號(hào)線青年路站，在朝陽(yáng)北路以北，周邊有朝陽(yáng)大悅城、萬(wàn)象匯、民航總醫(yī)院等，周邊教育、醫(yī)療及商業(yè)配套資源豐富。

地塊西北方向就是北京初代豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價(jià)在9萬(wàn)/平。

周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤(pán)，包括潤(rùn)楓水尚、華紡易城、國(guó)美第一城等，雖然也有名動(dòng)一時(shí)的紅盤(pán)，均是主打性價(jià)比。

反倒是往北2公里處的姚家園一帶，有逸翠園等低密住宅和別墅產(chǎn)品，豪宅屬性更加明顯。

這一帶發(fā)展較早，但目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經(jīng)濟(jì)適用房，人流量大，交通擁堵問(wèn)題也比較嚴(yán)重，城市界面相對(duì)雜亂。

地塊周邊競(jìng)品主要是和記黃埔在去年10月底新開(kāi)的御翠園。3棟高層近400套房源 77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽120套，均價(jià)8萬(wàn)元/㎡。

御翠園由于戶型設(shè)計(jì)未能跟上當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品力的要求，后續(xù)預(yù)計(jì)在價(jià)格上還會(huì)繼續(xù)讓步。其拿地較早，成本優(yōu)勢(shì)明顯，同時(shí)其品牌影響力和地理位置還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

往東3公里處，是今年上半年入市的三間房雙子項(xiàng)目：

保利朝觀天珺，共541套，面積段92㎡-157㎡。目前網(wǎng)簽58套，成交均價(jià)8.38萬(wàn)元/㎡。

金茂滿曜，共667套；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。目前網(wǎng)簽141套，成交均價(jià)7.79萬(wàn)元/㎡。

位置上來(lái)看，黃杉木店地塊和三間房地塊同在朝陽(yáng)北路、地鐵6號(hào)線沿線，黃杉木店地塊在東五環(huán)內(nèi)，更接近中心城區(qū)；但三間房地塊近年陸續(xù)有新盤(pán)入市，周邊小區(qū)外觀看上去比較有品質(zhì)。

配套方面，黃杉木店地塊距離朝青地標(biāo)大悅城更近，步行1公里左右；三間房地塊配套范圍內(nèi)有大悅城、常楹天街，但距離均超過(guò)3公里。