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文/北京進(jìn)深  嚴(yán)明會

開盤23天，中鐵建花語璟云的網(wǎng)簽破十了。

比它晚開盤的招商朝棠攬閱二期，網(wǎng)簽量已反超它。

花語璟云，是中鐵建地產(chǎn)闊別三年，重回北京的關(guān)鍵一子。

但以目前花語璟云的樓面價和售價來測算，中鐵建地產(chǎn)這次可能不賺錢。

站在中鐵建地產(chǎn)回歸大本營的戰(zhàn)略角度，北方公司總經(jīng)理楊細(xì)初的這場戰(zhàn)役，打得并不漂亮。

不賺錢的背后，或許是楊細(xì)初背后團(tuán)隊在投拓上的失誤。

這塊地的樓面價被抬太高了，土拍現(xiàn)場經(jīng)歷了215輪叫價，溢價率達(dá)到22%，樓面價3.58萬/㎡，但中鐵建地產(chǎn)還是心甘情愿將它囊入懷中。

往更遠(yuǎn)的考慮，重回北京第一槍“啞火”以后，楊細(xì)初向總部申請在京拿地將更難了。

此前，楊細(xì)初一直是在上海戰(zhàn)場。

八年前，他曾是上海中鐵京賢房地產(chǎn)總經(jīng)理。而后，他一步步晉升，到中鐵建華東公司副總經(jīng)理、滬通事業(yè)部總經(jīng)理。

2024年以后，楊細(xì)初從華東轉(zhuǎn)戰(zhàn)北方區(qū)域。

在中鐵建地產(chǎn)體系里，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司存在感很低，2023年的凈利潤只有287.17萬元。這或許也是集團(tuán)將他調(diào)來的原因之一。

走馬上任后，楊細(xì)初欲苦練內(nèi)功，開創(chuàng)北方公司發(fā)展新局面。

理想豐滿，現(xiàn)實骨感。楊細(xì)初進(jìn)京的第一戰(zhàn)并不順?biāo)臁?/span>

2025年1-6月，中鐵建地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入121.48億元，同期凈利潤為9077.42萬元。楊細(xì)初或許最為擔(dān)心，北京區(qū)域是否拖累集團(tuán)業(yè)績增長的后腿？

更何況，現(xiàn)在很多房企內(nèi)部都開啟了優(yōu)化裁員，以及末位淘汰制，區(qū)域總并不好坐。

01

8月24日，帝都人民等來了中鐵建花語璟云開盤。它首批推售房源113套，官宣開盤去化率80%，也就是90套左右。

至于這份海報是否有水分，或者只有楊細(xì)初等高管心里最為清楚。

截至9月16日，花語璟云完成11套網(wǎng)簽。

網(wǎng)簽破十的代價是“讓利”。花語璟云成交均價5.86萬元/㎡，它的預(yù)售價為6.47-6.79萬元/㎡。

花語璟云東側(cè)的云璟攬閱，是招商蛇口的項目。后者在去年10月底拿地，今年3月開盤，共367套房源，目前網(wǎng)簽239套，成交均價5.8萬元/㎡。

一路之隔，兩項目的地價，差出7200/㎡。招商云璟攬閱的樓面價是2.86萬/㎡，但花語璟云的樓面價3.58萬/㎡。

按照云璟攬閱5.8萬/㎡的成交均價，如果追求差不多的利潤水平，花語璟云至少需要賣到6.5萬元/㎡。

但眼下，花語璟云卻未能站上6萬/㎡，兩者房子成交價僅相差600元/平米。

而且，花語璟云后續(xù)能否扛住這個價格還是一個未知數(shù)。

為了跟隔壁招商云璟攬閱的產(chǎn)品定位做出差異化，花語璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好94-126㎡面積段。

但從未在北京“打過仗”的楊細(xì)初，并未在花語璟云產(chǎn)品上做太大的創(chuàng)新，小戶型直接照抄了云璟攬閱，甚至連隔壁案名都借鑒來了兩個字。

02

原本花語璟云是要在8月2日開盤，但中鐵建把時間延后了22天。

同在通州，比花語璟云早拿地20天的招商蛇口另一個項目——朝棠攬閱，已經(jīng)開始瘋狂出貨了。

一期（西區(qū)）7月20日開盤，目前網(wǎng)簽295套，取證房源去化率超58%，成交均價5.81萬元/㎡。

嘗到了小戶型的甜頭后，朝棠攬閱調(diào)整了二期（東區(qū)）方案，把原來的120㎡大戶型，都改成69㎡和89㎡的，總戶數(shù)增至394戶。

二期備案價6.6萬元/㎡，較一期每平米高了將近1000元，并在8月30日火速開盤。

比花語璟云晚開盤的朝棠攬閱二期，目前網(wǎng)簽量超越前者，共計29套，成交均價5.98萬元/㎡。

在通州，一步慢，就步步慢。

拖到了中建玖合的“運河八子”面世，花語璟云的四個面積段——94平米、106平米、110平米和126平米，直接與中建玖合后排小戶型產(chǎn)品“撞車”。

無論是地段景觀優(yōu)勢、社區(qū)規(guī)模，還是贈送尺度，運河玖院在整個通州樓市都可謂一騎絕塵。

9月13日，中建運河玖院取得預(yù)售許可證，共14棟住宅樓764套房源，擬售均價6.03萬-7.94萬元/㎡。

03

作為區(qū)域總，楊細(xì)初還擅長調(diào)兵遣將。

此次，他派來一位“火槍手”——方兵，作為花語璟云項目總。

在北京市場，方兵也是一位“新兵”，他從天津調(diào)來。

方兵還曾是天津弘創(chuàng)置業(yè)經(jīng)理（目前，他均從這家項目公司中退出）。

現(xiàn)在，方兵的重心全撲在通州項目上，此前他所在的天津“后院”卻著火了。

6月，天津弘創(chuàng)置業(yè)被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額23.3萬元。它是中鐵建天津西派國印的項目公司。

天津弘創(chuàng)置業(yè)曾被渠道分銷公司告上法庭，索要傭金89317.4元。

更早之前的2020年，董某購買天津弘創(chuàng)置業(yè)開發(fā)的天津市河北區(qū)方秀道與華新大街交口國印欣苑XXX及底商商品房一套。

商品房交付后，他發(fā)現(xiàn)自家水管存在漏水情況無法正常使用。天津弘創(chuàng)置業(yè)維修過程中，因操作失誤，不慎將水管旁的地暖管砸壞，導(dǎo)致地暖無法使用。

經(jīng)過多次協(xié)商，雙方未能達(dá)成一致意見。購房者將天津弘創(chuàng)置業(yè)告上法庭。最終，法院判決開發(fā)商賠償董某地暖管維修費用1000元。