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北京進(jìn)深 徐迪 9月16日，北京規(guī)自委順義分局公告，薛大人莊6017地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案于9月5日-15日進(jìn)行公示，期間未收到公眾反饋意見(jiàn)。

6017地塊于8月26日成交，由懋源控股以10.3億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)2.8萬(wàn)元/㎡。

拿地10天后，懋源就公示了設(shè)計(jì)方案。

目前，6017地塊在地圖已經(jīng)標(biāo)記為“懋源璟橒二期”。

01

項(xiàng)目規(guī)劃用地面積2.3公頃，總建筑面積約6.09萬(wàn)㎡，其中地上建面約3.74萬(wàn)㎡，地下約2.35萬(wàn)㎡。

擬建10棟7-11F洋房，共202戶，戶均建面180㎡，層高3.3米+。

除中央6號(hào)樓是8層，北邊9號(hào)樓7層，10號(hào)樓9層，其余均為11層洋房。

小區(qū)北側(cè)及西側(cè)各有一處景觀大門(mén)，南側(cè)和東側(cè)的地庫(kù)出入口，也做了挑空裝飾。

翠華街上的北大門(mén)為社區(qū)主要人行出入口，內(nèi)接鄰里共享空間。

西大門(mén)標(biāo)記為次要人行出入口，內(nèi)部主要是由風(fēng)雨連廊串聯(lián)起的商業(yè)配套樓和下沉庭院、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等泛會(huì)所區(qū)域。

外立面以紅棕色+金屬線條勾勒，大量玻璃幕墻。

延續(xù)了東側(cè)懋源璟橒一期的坡屋頂設(shè)計(jì)。

南向開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)+轉(zhuǎn)角露臺(tái)，270度環(huán)幕視野，采光拉滿。

02

6017地塊位于順義區(qū)天竺鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近地鐵15號(hào)線國(guó)展站。

周邊有溫榆廣場(chǎng)、天竺公園等，生活配套完善。

地塊內(nèi)規(guī)劃1條南北向街坊路，道路寬度8米。位于地塊西側(cè)，隔著街坊路就是天竺中心幼兒園璟橒園區(qū)。

東側(cè)是懋源璟橒項(xiàng)目，地上建筑約5.8萬(wàn)㎡，容積率也是1.6。

相較于3年前懋源璟橒一期3.36萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)，二期地塊性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯，每平米便宜了5600元。

而且是純住宅，除了一條街坊路沒(méi)有其它配建，主要是一期把幼兒園等該做的都做好了。

懋源璟橒一期由平墅、疊墅以及合院產(chǎn)品組成，共217戶，戶均建面300㎡+。

2023年3月底開(kāi)盤(pán)，目前已進(jìn)入現(xiàn)房銷售周期，地價(jià)成本早已收回。

懋源璟橒的成交均價(jià)7.3萬(wàn)/㎡，逼平了銷售指導(dǎo)價(jià)。

堅(jiān)挺的價(jià)格是市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品認(rèn)可度最真實(shí)表現(xiàn)。

二期洋房產(chǎn)品單價(jià)賣(mài)不到別墅水平，但拿地成本低，地價(jià)縫差還是相當(dāng)誘人的。

03

按照懋源操盤(pán)風(fēng)格來(lái)看，6017地塊大概率會(huì)配置超高標(biāo)準(zhǔn)裝修。

到時(shí)候賣(mài)到超預(yù)售價(jià)的可能性仍然很大，總價(jià)=（房款+拆分裝修）的形式。

以后沙峪新盤(pán)懋源云紀(jì)為例，銷售指導(dǎo)價(jià)是6.1萬(wàn)元/㎡，目前成交均價(jià)達(dá)到6.19萬(wàn)元/㎡。

6017地塊開(kāi)拍前經(jīng)歷過(guò)數(shù)次調(diào)規(guī)之后，“減負(fù)”了不少，條件也變好了。

第一次調(diào)規(guī)：增加街坊路+醫(yī)養(yǎng)幼用地；

第二次調(diào)規(guī)：砍去醫(yī)養(yǎng)幼用地。

最后一次調(diào)規(guī)，發(fā)生在今天6月份，主要是兩項(xiàng)調(diào)整：一是建筑高度拉高10米，變成40米，容積率1.6保持不變；

二是將街坊一路從東西“一”字型，改為L(zhǎng)型，寬度8米不變。

出讓附圖上，街坊路位于地塊西側(cè)，后續(xù)可結(jié)合建筑方案優(yōu)化。