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文/上海進深 嚴(yán)明會

中信泰富楊浦濱江百億地塊，終于踏上了入市快車道。

8月下旬，項目官宣案名“外灘道”，城市會客廳同步開放。這距離總圖公示已經(jīng)過去了半年時間，節(jié)奏不算快。

項目已在今年7月動工。根據(jù)最新消息，樣板間預(yù)計在10月中旬開放，11月入市。

一個位于楊浦的項目，叫外灘道，容易讓人一愣。

細(xì)究位置，倒也并非完全“攀附”：項目南側(cè)直線距離黃浦江500多米，到北外灘600多米，到外灘不到3公里，西側(cè)高層還能看到陸家嘴三件套。

算得上整個楊浦名字中有“外灘”、最靠近外灘的項目。

戶型跨度大

外灘道的官方戶型圖和效果圖也陸續(xù)曝光，產(chǎn)品輪廓基本清晰。

項目規(guī)劃5棟15-17F高層，一共有240套房源，主力建面約100-120-190-220㎡3-4房，面向改善和高端需求，預(yù)估均價14萬 /㎡，1300萬起就能買入。

戶型面積分布有明顯的“跳躍感”：在滿足60%中小套型的要求后，從剛需改善的 120㎡一下子跨到高端定位的190㎡大平層，面積跨度近70㎡，中間缺失了140-170㎡這類常見的過渡面積段。

或許，開發(fā)商有意將客群清晰分層，避免產(chǎn)品線內(nèi)耗。

面積段配比大致如下：100㎡3房：16套，120㎡3房：138套；190㎡4房：54套；220㎡4房：28套，另外還有4套非標(biāo)戶型。

從公示信息來看，整體戶型較為方正，全系標(biāo)配類一梯一戶，每戶都有獨立的電梯廳空間，入戶均是子母門。

層高也高于市場普通水平：小戶型層高不低于3.1米，大戶型不低于3.3米。

100㎡三房：三開間朝南，飛機戶型，客廳和南書房連接陽臺，南側(cè)的書房要進行二次改造，將陽臺包進來才能當(dāng)做臥室。不足的是，餐廳正對客衛(wèi)，廚房采光西側(cè)正對一面墻，采光較差。

120㎡三房：像是放大版的100㎡戶型，大橫廳設(shè)計，廚房采光有了改善，但餐廳仍緊靠次衛(wèi)的洗漱臺。

190㎡四房：各個空間的尺度感很足，帶有家政間，做到了三陽臺，南向兩個，北次臥一個。三個衛(wèi)生間有一個是暗衛(wèi)，且位于書房。

220㎡四房：大橫廳設(shè)計，有獨立的儲藏間，南北三陽臺，兩個套間均朝南，主臥270度飄窗，雙臺盆，配置拉滿。

社區(qū)配置也往高端靠攏，首層全部架空，下沉式庭院會所，約200米無雨歸家連廊、5座風(fēng)情入戶花園、7大行政配套花園。

楊浦濱江卷成紅海

中信泰富可謂是起了個大早，趕了個晚集。

早在2023年11月，中信泰富就聯(lián)合楊浦國資以114億元的總價一舉斬獲平?jīng)錾鐓^(qū)4幅地塊。

包含3宗低密度住宅用地以及1宗商業(yè)、辦公、住宅混合用地，總建筑面積18.1萬㎡，其中住宅建筑面積11.3萬㎡，辦公建筑面積5.2萬㎡，商業(yè)建筑面積1.6萬㎡。

這是繼陸家嘴濱江金融城之后，中信泰富的又一個巨無霸項目。

外灘道的項目建設(shè)單位為上海錦富濱貿(mào)置業(yè)有限公司，法定代表人杜平，他同時也是中信泰富地產(chǎn)的總裁。

該公司成立于2023年11月，由揚州錦泰地產(chǎn)發(fā)展有限公司持股87%，上海濱貿(mào)企業(yè)管理有限公司持股13%，前者為中信泰富地產(chǎn)的全資子公司，后者由楊浦區(qū)國資委全資控股。

在過去近兩年的推進過程中，楊浦濱江的樓市格局已發(fā)生巨變。

當(dāng)中信泰富還在打磨產(chǎn)品時，招商蛇口、保利發(fā)展、保利置業(yè)、中建壹品等一批實力央企紛紛加碼楊浦濱江。如今的競爭態(tài)勢，用“神仙打架”來形容毫不為過。

今年以來，楊浦濱江新房供應(yīng)呈井噴之勢，前有外灘序BUND98售罄，中海云邸玖章仍在推售，保利外灘啟77即將啟動認(rèn)籌，保利譽濱江、保利發(fā)展64街坊項目、中鐵置業(yè)97街坊、中建壹品外灘元境這些新盤陸續(xù)會入市。

再看周邊在售項目：地塊東南側(cè)為瑞安翠湖濱江項目在售，于2024年7月首開推出90套聯(lián)排/別墅房源，均價21萬元/㎡。

地塊北側(cè)500米處為桐安里項目在售，于2024年12月首開，推出19套別墅房源，均價18.6萬元/㎡。

地塊東側(cè)870米處為保利外灘序·BUND45項目，于2024年12月開盤，即開即罄。項目共推出74套小高層房源，均價12.9萬元/㎡，認(rèn)購率高達714%。

相比之下，中信泰富外灘道14萬 /㎡的預(yù)估均價，在同區(qū)域高端項目中具備一定的價格優(yōu)勢。

外灘道最終是成為爆款，還是陷入高端紅海苦戰(zhàn)，今年底的市場首秀，將給我們一個明確答案。