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文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

在上海，濱江是個好地方。但前面加了楊浦，打擾了……。

楊浦在上海市區(qū)的存在感一直不高，經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)少，旅游景點(diǎn)也不多。楊浦濱江作為上海近代工業(yè)的發(fā)源地，城市界面較為破舊，也存在著歷史遺留問題。

近幾年，在規(guī)劃的利好下，楊浦濱江產(chǎn)業(yè)招商迅速推進(jìn)。2024年，楊浦共拍出了9幅住宅地塊，其中7塊位于楊浦濱江，這些地塊均溢價成交，最高溢價率23.2%。

水漲船高，“面粉”價格不斷上漲，“面包”的價格也會越來越貴，這對拿地企業(yè)有利也有弊。

拿地14個月后，中信泰富楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01E4-03地塊（平?jīng)鼋值?、9街坊）項(xiàng)目發(fā)布設(shè)計方案公示。

地塊擬建5幢15~17F小高層住宅，首層均架空，有大量的商業(yè)和辦公樓配套，東側(cè)和東南側(cè)是高10米的辦公、配套樓、西側(cè)是8-24米高的商業(yè)、辦公樓，西南角有100米高的商業(yè)、辦公樓。

另有若干風(fēng)貌住宅為文保點(diǎn)、優(yōu)秀歷史建筑規(guī)劃為商業(yè)、辦公、牙防所等；福祿街變成了商業(yè)的內(nèi)部通道。

位于小區(qū)中央位置的5號樓正對下沉庭院，大概率是樓王，一梯一戶設(shè)計，整體輪廓呈現(xiàn)飛機(jī)戶型，南北通透；西側(cè)的6號樓是一梯一戶設(shè)計，東側(cè)的1號樓、2號樓、3號樓都是四梯四戶。主力戶型預(yù)計在120㎡+。

該地塊的容積率3.26，規(guī)劃要求辦公48%、商業(yè)15%、住宅37%。由于項(xiàng)目的商辦占比較高，從而也會產(chǎn)生一些問題：

小區(qū)有兩個機(jī)動車出入口，但都是商辦+住宅共用通道，整體動線較為復(fù)雜，或會產(chǎn)生人流雜亂的問題。

小區(qū)中間有個約 20米高的文保建筑，基本是貼著小區(qū)的，后續(xù)可能會影響到小區(qū)的私密性問題。

近幾年，楊浦濱江的價格邁上了新的臺階。

2020年，楊浦濱江的新房成交均價在10.4萬元/㎡左右。2022年，瑞安房地產(chǎn)遴選獲得平?jīng)?街坊，一舉將楊浦濱江房價推至21萬元/㎡，創(chuàng)下了當(dāng)時新房歷史最高聯(lián)動價，2024年，新房成交均價已經(jīng)漲至11.7萬/㎡左右。楊浦濱江內(nèi)中環(huán)區(qū)域，已有新房站上12.1萬元/㎡。

中信泰富項(xiàng)目開價多少合適？

參考當(dāng)下土拍行情，外界認(rèn)為開盤16萬/㎡的單價算是行情價。

同在內(nèi)環(huán)的其他項(xiàng)目：虹口區(qū)金茂瑞虹地塊放風(fēng)價18萬+，華潤虹口項(xiàng)目放風(fēng)價16萬+，靜安招商康定壹拾玖放風(fēng)價18萬+，黃浦區(qū)金陵華庭18.9萬。

中信泰富項(xiàng)目鄰近黃浦江北岸，與早年開發(fā)完成的陸家嘴濱江金融城隔江而立。陸家嘴濱江金融城是中信泰富和中國船舶工業(yè)集團(tuán)于2005年聯(lián)合開發(fā)，其中的住宅部分名為九廬，開盤價超過13萬元/㎡，目前小區(qū)二手房均價超過22萬元/㎡。

市場方面，地塊東南側(cè)為瑞安翠湖濱江項(xiàng)目在售，于2024年7月首開推出90套聯(lián)排/別墅房源，均價21萬元/㎡，網(wǎng)簽率約32%。

地塊東北側(cè)為招商蛇口桐安里項(xiàng)目在售，為低密風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，包含聯(lián)排、疊加產(chǎn)品，于2024年12月首開，推出19套別墅房源，均價約19萬元/㎡，網(wǎng)簽較少。

地塊東側(cè)為保利外灘序·BUND45項(xiàng)目，于2024年12月開盤，共推出74套小高層房源，均價12.9萬/㎡，開盤即售罄，認(rèn)購率714%。

次新房方面，地塊西北側(cè)是首創(chuàng)天閱濱江，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，去年12月成交均價為12.3萬/㎡，今年1月的掛牌均價漲到了13.08萬/㎡；再北側(cè)的保利翡麗甲第，1月成交均價15.17萬/㎡。

中信泰富項(xiàng)目的建設(shè)單位為上海錦富濱貿(mào)置業(yè)有限公司，成立于2023年11月，由揚(yáng)州錦泰地產(chǎn)發(fā)展有限公司持股87%，上海濱貿(mào)企業(yè)管理有限公司持股13%，前者為中信泰富地產(chǎn)的全資子公司，后者由楊浦區(qū)國資委全資控股。

2023年12月，中信泰富聯(lián)合楊浦國資通過協(xié)議出讓，以總價114.4億元，樓面價6.3萬元/m2競得4宗打包地塊：楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B1-01地塊（平?jīng)鼋值?街坊）、01F2-01地塊（平?jīng)鼋值?0街坊）、01F3-01地塊（平?jīng)鼋值?1街坊）及01E4-03地塊（平?jīng)鼋值?、9街坊）。

四宗地塊均為楊浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)地塊，總建筑面積18.1萬㎡，其中住宅建筑面積11.3萬㎡，辦公建筑面積5.2萬㎡，商業(yè)建筑面積1.6萬㎡。本次出規(guī)劃的01E4-03地塊是四塊地中唯一一塊混合用地，其他三個地塊規(guī)劃是低密別墅。

這個地塊包的拿地門檻很高。

不僅需要滿足世界150強(qiáng)，同時在上海還有50萬方城區(qū)商住辦開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、50萬方自持經(jīng)驗(yàn)的房企。

一輪篩選下來，只有中海、華潤、中信泰富符合條件。最后，中信泰富獲得了地塊的開發(fā)權(quán)。

中信泰富是中信股份主要的地產(chǎn)開發(fā)平臺。2016年3月，中信集團(tuán)將旗住宅地產(chǎn)等資產(chǎn)以310億元轉(zhuǎn)讓予中海地產(chǎn)，之后在房地產(chǎn)市場沉寂了較長時間。2020年開始，中信泰富回歸住宅開發(fā)。

在上海市場，中信泰富打造了中信泰富九廬、陸家嘴濱江金融城、中信泰富又一城、中信泰富廣場等項(xiàng)目。