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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì) 

2020年1月，中信泰富聯(lián)合中船以81.9億的封頂價(jià)，拿下廣州荔灣廣船一期地塊。

兩年后的2022年10月，這兩家央企再次聯(lián)合出手，斥資187.6億，拿下廣船后續(xù)地塊。

兩次的拿地款，接近270億。

這個(gè)數(shù)字，超過了2009年225億的廣州地王亞運(yùn)城地塊。

借著這兩塊地，中信泰富規(guī)劃了一個(gè)體量達(dá)125萬方的城市大盤廣州濱江上都。

項(xiàng)目一期命名為璇灣，最早的在2024年初已開始交房。

如今，廣船項(xiàng)目二期，也傳了新消息。

2月7日，廣州規(guī)自局披露了荔灣區(qū)芳村大道南以東AF040365地塊、AF040371地塊規(guī)劃批后公示。

這兩宗地塊，是中信泰富第二次所拿廣船地塊的一部分。

按照規(guī)劃，塊地打造1#-5#共五棟51F-52F的超高層。

兩宗地塊被道路隔開，中間通過一條風(fēng)雨連廊連接。

其中，71地塊有三棟住宅，1#51層、2#52層、3#51層；65地塊兩棟住宅，分別為4#52層、5#51層。

這五棟住宅，1#是一層三戶，2#是一層四戶，3#、4#、5#均是五戶。

對(duì)比一期璇灣最多四戶的設(shè)計(jì)，項(xiàng)目二期的居住密度顯然更大了。

目前，項(xiàng)目二期的戶型以及品質(zhì)，還有待后續(xù)的公布和驗(yàn)證。

不過有了一期璇灣的前車之鑒，購房者在面對(duì)二期入市時(shí)，或許會(huì)多了幾分顧慮。

廣州濱江上都地塊，是中信泰富花重金拿下。

在打造和營銷上，自然花了一番功夫。

一期璇灣，中信泰富根據(jù)樓棟的位置和朝向，劃分了兩個(gè)檔次。

璇灣A區(qū)、璇灣B區(qū)，主打高端改善；更靠近江邊的璇灣壹號(hào)，一排望江，主打豪宅。

不同的定位，定價(jià)自然有所差距。

璇灣的上車門檻曾在七八萬每平這樣。而望江豪宅的單價(jià)卻要到上十萬，總均價(jià)到1500-2000萬。

不過，開盤就打著江景、改善定位的濱江上都璇灣，卻多次因質(zhì)量問題引發(fā)熱議。

好在，經(jīng)過多方反映溝通，開發(fā)商也進(jìn)行了積極的整改。

從2023年12月開始，項(xiàng)目一幫業(yè)主代表就樓盤外立面、公區(qū)、交標(biāo)等問題，多方溝通、組織團(tuán)建、與開發(fā)商開會(huì)。

隨后歷時(shí)近半年，2024年5月，與開發(fā)商基本達(dá)成共識(shí)，確定了延期賠付方案和整個(gè)樓盤全方位的優(yōu)化提升方案。

再經(jīng)過半年的改造施工，各組團(tuán)外立面增加鋁板，小區(qū)大門擴(kuò)大，園林升級(jí)優(yōu)化。

具體而言，整改涉及璇灣A區(qū)公區(qū)，璇灣B區(qū)外立面、地下室、大堂公區(qū)，璇灣壹號(hào)西門門樓、東門園建、東門綠化，璇灣公館A棟首層公區(qū)、車庫鋁板、地下一層車馬廳、門樓、園建、綠化等各組團(tuán)的全面提升。

至今年一月，項(xiàng)目各區(qū)的提升工程已接近尾聲。

也得益于全面的優(yōu)化改造，2024年12月22日，項(xiàng)目B區(qū)迎來煥新交付。樓盤質(zhì)感得到大大提升。

有業(yè)主在交付現(xiàn)場表示，整改提升的效果很明顯，項(xiàng)目交付超過預(yù)期，服務(wù)方面也提升很多。

也有業(yè)主感覺到欣慰，表示業(yè)主跟開發(fā)商之間的溝通，成效還是非常好。

不過經(jīng)歷一系列的問題，濱江上都項(xiàng)目還是呈現(xiàn)了高開低走的趨勢。

這個(gè)盤的價(jià)格相比三年前，已經(jīng)縮水許多，單價(jià)在4.5-6.5萬每平左右。

項(xiàng)目的去化，也沒能像開發(fā)商一開始預(yù)想的那樣高舉高打。

樂居財(cái)經(jīng)查閱廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)，項(xiàng)目一期取得預(yù)售證住宅1216套，目前住宅已售套數(shù)549套（截至2025年2月10日）。

據(jù)此的去化率僅45%左右，五成不到。

現(xiàn)在，項(xiàng)目一期璇灣的問題已經(jīng)引發(fā)關(guān)注，后續(xù)去化顯然更不容易了。

項(xiàng)目二期后面的市場表現(xiàn)如何，也需要多打個(gè)問號(hào)。

中信泰富，是中信集團(tuán)的主要地產(chǎn)平臺(tái)之一。

2016年3月，中信集團(tuán)以交易對(duì)價(jià)310億，將旗下中信地產(chǎn)剝離給了中海地產(chǎn)。

近幾年，中信集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)卷土重來。

并形成了中信城開和中信泰富地產(chǎn)，兩個(gè)主要的地產(chǎn)平臺(tái)。

這兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，目前出現(xiàn)在上市平臺(tái)中信股份旗下的新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)版圖里面。

這其中包括中信建設(shè)、中信環(huán)境、中信興業(yè)、中信海直、中信泰富地產(chǎn)、中信城開、中信和業(yè)。

2023年數(shù)據(jù)顯示，中信泰富在中國內(nèi)地的土地儲(chǔ)備面積530萬平方米，其中權(quán)益面積約387萬平方米。

顯然，廣州濱江上都這一個(gè)項(xiàng)目就為其貢獻(xiàn)了不少土儲(chǔ)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年，“中信泰富”全口徑銷售96.4億元，排在百強(qiáng)榜單的89位。

從最新披露的公示，廣船項(xiàng)目二期的建設(shè)單位是廣州瑞鴻置業(yè)有限公司。

這家公司由廣州瑞凌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司100%持有。

廣州瑞凌實(shí)業(yè)正是廣船地塊的拿地主體。

再往上，廣州瑞凌實(shí)業(yè)由中信泰富、中船集團(tuán)各間接控制50%。

從整改提升的效果可以看出，中信泰富，確實(shí)在狠狠地抓這個(gè)代表項(xiàng)目的質(zhì)量了。

畢竟，一手好牌如果被打爛，誰也不甘心。