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文/十一弟

五年前，廣州荔灣區(qū)掛牌了一塊地——

芳村大道南廣船一期地塊。

這是一宗工業(yè)舊改地塊，由原來的廣州造船廠改造而來。

廣船一期地塊起拍價56億，當(dāng)年吸引了七家開發(fā)商報名爭搶——

中海、保利、萬科、龍光、平安不動產(chǎn)、華發(fā)、上海凌翔投資有限公司。

在拍賣現(xiàn)場，這七家開發(fā)商廝殺了兩個多小時，競價五十六輪，觸及地塊最高限價。

最終，它被上海凌翔摘牌拿下，地價將近82億，溢價率達(dá)到了45%。

上海凌翔背后的股東，是兩家大央企——

中信泰富地產(chǎn)、中國船舶集團。

在股權(quán)分配上，這兩家央企各持有上海凌翔一半的股權(quán)。

中信泰富地產(chǎn)，是央企中信集團在中國內(nèi)地最核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺。

八年前，中信集團與中海地產(chǎn)進行了一筆大交易。

中信將旗下的住宅業(yè)務(wù)，打包以后整體出售給了中海，作價310億。

彼時，中信在國內(nèi)的房地產(chǎn)板塊，主要由兩家核心企業(yè)負(fù)責(zé)——

中信地產(chǎn)、中信泰富。

這筆大交易完成以后，在戰(zhàn)略上，中信其實已經(jīng)退出了住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。

可是，在最近兩三年里，中信旗下的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，又卷土重來了。

十一弟查了下，在上海、廣州、武漢、南京、濟南、青島、蘇州、無錫、寧波、揚州等核心城市，中信泰富已經(jīng)拿地開發(fā)了十幾個住宅項目。

去年，中信泰富的銷售規(guī)模，超過了96億。

在百強房企榜單上，占據(jù)了一席之地。

拍下廣船一期地塊以后，中信泰富負(fù)責(zé)操盤，把它開發(fā)成了廣州濱江上都。

其中，項目一期命名為璇灣。

中信泰富的拿地樓面價，大約3.7萬/平米。

而當(dāng)時地塊旁邊的廣鋼新城，在售的新房價格，還停留在5萬/平米左右。

拿地將近兩年后，璇灣開盤入市，銷售單價定在了七八萬塊錢。

在開盤之前，中信泰富對外放出過吹風(fēng)價，原本打算賣到十萬以上。

最終的開盤價，相當(dāng)于打了七折。

但還是憑著一己之力，讓片區(qū)內(nèi)的房價，硬生生地上了一個臺階。

每平米七八萬的單價，只是上車璇灣的基本門檻。

在設(shè)計營銷上，根據(jù)樓棟所處的不同位置和朝向，中信泰富將其劃分成了兩個檔次——

其中，璇灣A區(qū)、璇灣B區(qū)，主打高端改善，戶型小一些，價格也低一些。

璇灣壹號，主打豪宅，一排望江，都是兩百平米的大戶型，單價賣到了十萬左右。

實際上，璇灣壹號就是廣州濱江上都一期的樓王——

江景大平層，十萬左右的單價，總價需要兩千萬。

即便璇灣壹號的開盤價，捅破了片區(qū)內(nèi)房價的天花板。

但沖著一線江景和廣船板塊，還是有不少廣州土豪愿意掏錢買單。

去年初，璇灣壹號的業(yè)主們，等來了交房。

萬萬沒想到，花了兩千萬上車的豪宅，竟然翻車了。

去年住了整整一年后，這些業(yè)主不斷遭遇房屋質(zhì)量問題，到處維權(quán)。

當(dāng)年搶得有多快，現(xiàn)在哭得就有多慘。

最近，他們又找到了媒體投訴——

收房一年多，小區(qū)內(nèi)一直在修修補補，每天就跟生活在工地里一樣；

房頂、地庫、墻體，很多地方都在漏水滲水；

維修了很多次的電梯，時不時還會出現(xiàn)急墜的狀況；

有些業(yè)主坐在家里，整面的落地玻璃窗突然爆裂；

車庫墻上的真石漆，用手輕輕一摳，很容易就脫落了；

停車位設(shè)計很小，進出困難；

在一個千萬豪宅的小區(qū)里，開發(fā)商竟然用假草坪、假草地，來代替綠化。

每天生活在這里的業(yè)主，看著實在是很鬧心——

交房入住不到一年的新小區(qū)，就已經(jīng)變得破破爛爛了。

十一弟看了下璇灣壹號的現(xiàn)場圖片和視頻——

總價兩千多萬的豪宅，蓋得像回遷房一樣。

還真是貧窮限制了想象力。

俗話說，一分錢一分貨，房子賣得越貴，質(zhì)量應(yīng)該越好。

作為樓王，單價上十萬、總價兩千萬的璇灣壹號，配得上豪宅品質(zhì)的天花板。

結(jié)果，中信泰富剛一交房，就翻車了。

對中信泰富來說——

交房，并不意味著結(jié)束。

璇灣壹號，只是它打出來的第一塊招牌。

在這里，中信泰富的拿地開發(fā)，才剛剛開始。

拍下廣船一期地塊以后，2022年，它又拍下了荔灣區(qū)芳村大道南以東地塊。

這是一塊地王，總價將近188億。

在廣船地塊上，中信泰富大舉重倉，光是土地款，就已經(jīng)砸了270億。

它鉚足了勁，準(zhǔn)備大干一場。

廣船一期地塊到手兩年后，項目一期才開盤入市。

十一弟查了下，目前，璇灣總共有1210套房取得了預(yù)售許可，賣了三年時間，去化率不到一半。

明明只有武大的實力，卻偏偏要接武二的活兒。

身上背著270億的土地款，中信泰富的資金壓力，可想而知。

不出意料，急功近利地搞開發(fā)，降標(biāo)減配、貨不對板，只會砸爛自家的招牌。

如今，業(yè)主們到處維權(quán)投訴，豪宅壞了口碑，接下來恐怕更難賣了。

在璇灣壹號這里，讓很多人看到了樓市赤裸裸的真相——

別管是豪宅，還是回遷房，刨去地價以后，大家的房價其實都差不多。

不過，開發(fā)商也算是良心了——

它本來是可以搶錢的，但還是假裝賣給你一套豪宅。

多虧了十一弟手里拿不出兩千萬，才能僥幸躲過豪宅的天坑。

有人調(diào)侃——

果然是豪宅開發(fā)商，絕對不坑窮人，專門收割富人。

本文來源：拾遺地