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文/樂居財(cái)經(jīng) 王敏

廣州又放大招，房地產(chǎn)“解凍”第一槍打響！

9月23日，廣州市規(guī)劃和自然資源局正式發(fā)布了《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》，31條重磅措施，全面觸及土地制度、產(chǎn)業(yè)用地、存量房盤活等六大領(lǐng)域。

這份文件明確提出，針對以往為調(diào)控房地產(chǎn)熱而采取“限地價(jià)、競自持”競價(jià)規(guī)則產(chǎn)生的自持商品住房，依企業(yè)申請，經(jīng)報(bào)市土委會審議及原出讓方同意，權(quán)利人按照原出讓時(shí)點(diǎn)和現(xiàn)調(diào)整受理時(shí)點(diǎn)分別評估自持物業(yè)比例調(diào)整前后的市場評估總地價(jià)的差額，取高者補(bǔ)繳出讓金后，可將自持住房轉(zhuǎn)為可售住房入市。

簡單來說，之前因?yàn)椤跋薜貎r(jià)、競自持”的規(guī)則，有些開放商拿了地后，建出來的房子只能租不能賣，現(xiàn)在可以申請成賣了。

不過，申請是有條件的：得是屬于所在行政區(qū)和所在板塊一手住宅去化周期均在18個(gè)月警戒線以下的項(xiàng)目。

“競自持”的土地出讓方式最早出現(xiàn)于2017年4月，當(dāng)時(shí)廣州相關(guān)部門表示，此后出讓的住宅用地，將結(jié)合土地市場情況，一地一策組合使用“限地價(jià)、競配建”、“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房價(jià)”、現(xiàn)房銷售或競自持面積等競價(jià)方式

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2017年至今，通過“競自持”出讓的涉宅地塊有12宗，其中萬科元培里、萬科山景城、合景臻溋·名鑄自持比例最高，達(dá)55%。

資料顯示，2019年2月，合景泰富以37億元的總價(jià)、55%的自持商品住房面積競得黃埔大道東646號地塊。該地塊現(xiàn)已開發(fā)為售價(jià)超過20萬元/平方米的豪宅項(xiàng)目——臻溋·名鑄。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《方案》的落地意味著這些自持住宅有機(jī)會由租轉(zhuǎn)售，減輕房企的資金壓力。相較已建成的舊規(guī)產(chǎn)品，未開發(fā)的地塊更具實(shí)操性和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

同時(shí)，《方案》提到，允許工業(yè)區(qū)塊外3公里或軌道站點(diǎn)3公里內(nèi)商辦樓整棟改建為保障性租賃住房。

此外，《方案》還提到，推動招商邏輯從“新增土地供給”轉(zhuǎn)向“存量商辦用房盤活”，鼓勵(lì)土地權(quán)利人發(fā)揮資源整合優(yōu)勢“以商引商”，依托自持商辦物業(yè)通過整體、分棟或分層轉(zhuǎn)讓合作等模式，定向引入高成長性、產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)存量空間與產(chǎn)業(yè)需求的精準(zhǔn)匹配。

但是，嚴(yán)禁分割散售，嚴(yán)禁改為“類住宅”產(chǎn)品，促進(jìn)存量商辦用房降去化、自持商辦物業(yè)降空置。

綜合來看，商辦產(chǎn)品或土地受益更多。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至8月底，廣州的商業(yè)庫存面積有678萬平方米，去化周期達(dá)249個(gè)月。辦公樓的庫存面積為457萬平方米，去化周期226個(gè)月。

業(yè)內(nèi)人士表示，在商辦物業(yè)高庫存的背景下，《方案》為這些存量物業(yè)、土地提供了多種盤活思路，在一定程度上有助于減輕市場去化壓力。