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北京進(jìn)深 徐迪 截至10月11日，大興經(jīng)開區(qū)0021、0022地塊的設(shè)計(jì)方案已公示2個(gè)月。

9月3日，方案反饋意見采信情況通告，稱公示期間未收到公眾反饋意見。

然而，截至目前，該項(xiàng)目仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

根據(jù)方案，0021、0022地塊建設(shè)用地面積4.87萬㎡，地上計(jì)容建面11.66萬㎡，建筑高度53.6米。

規(guī)劃13棟住宅樓，10-17F洋房和小高層產(chǎn)品。

預(yù)計(jì)面積段150-370㎡，又是一個(gè)純改善的大平層項(xiàng)目。

其中有6棟住宅樓做了首層架空，風(fēng)雨連廊、鄰里共享空間等好房子元素也配齊了。

最贊的還是各種臺子：大興首個(gè)內(nèi)嵌陽臺，弧型轉(zhuǎn)角的奇偶陽臺，北向挑空平臺，還有側(cè)邊飄窗、轉(zhuǎn)角飄窗……

贈送尺度大幅突破。

就在這套設(shè)計(jì)方案公示的隔天，8月13日，北京市規(guī)劃自然資源委印發(fā)《關(guān)于落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部〈住宅項(xiàng)目規(guī)范〉加強(qiáng)與北京市現(xiàn)行住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理銜接的有關(guān)意見》。

新規(guī)明確要求將飄窗外挑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)柱等計(jì)入容積率，實(shí)質(zhì)上收緊了通過“偷面積”提升得房率的操作空間。

此前部分項(xiàng)目通過陽臺外挑、飄窗等設(shè)計(jì)增加贈送面積的做法被限制。

據(jù)悉，新規(guī)發(fā)布后，多個(gè)項(xiàng)目因得房率超標(biāo)被要求整改。0021、0022地塊是否受影響尚不得知。

13棟住宅樓，6棟首層架空

項(xiàng)目包含兩幅子地塊，一南一北，均為居住用地。

建筑布局方面，按照規(guī)劃建議，總體打造北高南低、富有韻律的天際線，由北向南形成漸退式高度布局。

沿街建筑通過局部退進(jìn)、架空等形式結(jié)合戶外開放空間打造開放界面。

1、北區(qū)0021地塊：

占地2.84公頃，地上計(jì)容建面約6.77萬㎡，容積率2.38，規(guī)劃7棟住宅樓：

北排1#、2#樓17F，首層架空；

中間3#、4#、6#樓16F；

南排5#樓13F，首層為鄰里共享公共空間、物業(yè)管理用房，與景觀大門結(jié)合建筑。

西南角的7#樓為17F小高層。

2、南區(qū)0022地塊：

占地2.03公頃，地上計(jì)容建面約4.89萬㎡，容積率2.41，規(guī)劃6棟住宅樓：

1#、2#、5#樓17F，首層架空，設(shè)有兩處鄰里共享空間。

3#樓16F，4#樓17F；西南角的6#樓為全盤唯一洋房，總高10層。

南區(qū)大門建在小區(qū)北側(cè)，與北區(qū)大門隔街相對，內(nèi)部設(shè)有一段風(fēng)雨連廊，圍繞大門景觀帶而建，不與其他樓棟連通。

小區(qū)東側(cè)為公交首末站，與1#住宅樓一墻之隔，或有噪音影響。

花式贈送，突破大興新盤尺度

總戶數(shù)約612戶，改善戶型為主，預(yù)計(jì)面積段150-370㎡。

起步建面150㎡是主力戶型，大約256套，北區(qū)1#樓，南區(qū)1#、2#、3#樓，都是17F小高產(chǎn)品，首層帶架空層。

大戶型主要集中在北區(qū)，中央3#、6#樓為頂配370㎡戶型；

4#樓和南區(qū)中央3#樓為290㎡大面寬產(chǎn)品。

戶型拓展方面，南向和側(cè)邊均有奇偶陽臺+內(nèi)嵌陽臺+飄窗，北向為挑空平臺。

多種擴(kuò)容產(chǎn)品疊加，應(yīng)該是目前大興贈送最多的項(xiàng)目。

部分戶型陽臺內(nèi)側(cè)還有飄窗贈送。

0.5米飄窗外接1.5米陽臺，總進(jìn)深可達(dá)2米，如果全部封閉到室內(nèi)，將成為北京樓市的一項(xiàng)突破。

大興近兩年大平層豪宅扎堆。

2024年3月入市的興城之星，興城之星以南的0407-07地塊，還有上個(gè)月開盤的大興發(fā)展梧桐府，戶均建面都在180㎡以上。

當(dāng)時(shí)興城之星方案出來的時(shí)候就很讓人費(fèi)解，南五環(huán)外、要商業(yè)沒商業(yè)、要地鐵沒地鐵，這一片做改善大平層的邏輯是什么？

網(wǎng)簽是硬道理，賣得好就是邏輯。興城之星是遭過搶購的，據(jù)說是“內(nèi)部單位”，具體是哪些咱也不敢打聽。

一個(gè)項(xiàng)目的熱賣或許是偶然，但接二連三的立項(xiàng)，開發(fā)商顯然有自己的邏輯。

從現(xiàn)有規(guī)劃落地速度來看，新城西片區(qū)將是繼西紅門之后，大興又一個(gè)宜居改善板塊。

6000㎡社區(qū)商業(yè)，紅線外建下沉花園

出讓文件中提到，0021地塊配置地上建筑規(guī)模6000平方米的商業(yè)設(shè)施（含在地塊總建筑規(guī)模指標(biāo)內(nèi)），商業(yè)設(shè)施結(jié)合軌道站點(diǎn)設(shè)置。

公示的總平圖上，軌道站點(diǎn)的設(shè)置沒體現(xiàn)，配套樓非常顯眼。

按照城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)要求，在盛坊路和廣陽大街交叉口處塑造富有特色的街道轉(zhuǎn)角空間。

街角空間、建筑底層、道路空間可布局公共服務(wù)功能和景觀要素，結(jié)合步行、商業(yè)、展示、休憩等功能，注重活力引導(dǎo)和底層滲透。

項(xiàng)目6000平方米的商業(yè)設(shè)施分為4棟樓，南北區(qū)各2棟。

最大的一棟在北區(qū)0021地塊東側(cè)，面向廣陽大街，沿街面寬83.8米，進(jìn)深17米，地上2層，總高10.9米，單層建面超1400平方米。包括其他商業(yè)服務(wù)、小型商業(yè)服務(wù)等功能。

北區(qū)兩棟商業(yè)配套樓外圍，建有大面積的下沉花園。

其中北側(cè)兩處完全建在了用地紅線以外，東側(cè)絕大部分在紅線外，只有東南角較小的一處在紅線內(nèi)。

在街區(qū)規(guī)劃綜合實(shí)施方案中，下沉花園所處的地塊為公園綠地性質(zhì)。

把綠化做到社區(qū)外，大興0021地塊不是首例。

豐臺的中建壹品·花香壹號在紅線外做了總面積約1.1萬㎡的城市公園，打造出園林式歸家禮序。穿過公園才是小區(qū)大門，情緒價(jià)值拉滿。

拿地回溯，南五環(huán)外再建大平層

地塊成交于1月27日，由北京大興發(fā)展集地開發(fā)有限公司以23.2億元底價(jià)摘得。

大興發(fā)展集地，是大興樓市的熟面孔，背后是興福臨空和萬興建筑集團(tuán)。

大興城建、興福臨空背后是大興國資委全資持股；

萬興建筑則是一家以建筑與市政總承包、裝修裝飾專業(yè)承包和投資開發(fā)等為主業(yè)的建筑民營企業(yè)，實(shí)控人為董事長呂保明，持股約95%。

項(xiàng)目位于南五環(huán)以南約1公里，鄰近規(guī)劃19號線南延的新媒體產(chǎn)業(yè)基地站，步行可達(dá)站點(diǎn)。

附近有北京二中經(jīng)開區(qū)學(xué)校等多所教育資源，西南側(cè)有龍湖北京亦莊天街。

在0021地塊西側(cè)，還有一宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地待出讓，規(guī)劃建面約2.86萬平方米。

項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀為居住用地、商務(wù)用地、工業(yè)用地，主要用地單位有中鈔信用卡產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、金地威新國際中心、新媒體產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)逸公園、北京儀器儀表工業(yè)基地等。

現(xiàn)狀依托外圍道路五環(huán)路、京開高速等實(shí)現(xiàn)與亦莊新城、大興新城、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)等地的交通聯(lián)系，對外出行條件較好。

目前，地塊周邊部分干路、支路尚未建設(shè)，需結(jié)合用地開發(fā)建設(shè)同步實(shí)施，完善周邊微循環(huán)系統(tǒng)。

項(xiàng)目以北隔著南五環(huán)，就是就是大興C位西紅門板塊，眾多新盤在售，包括壹品興創(chuàng)元啟、西紅門橡樹灣、中建玖玥府等，此外還有拿地1年多未出設(shè)計(jì)方案的興創(chuàng)置地6030地塊，上個(gè)月又掛牌了一塊6038地塊。