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文/北京進(jìn)深 徐迪

近日，昌平南邵新盤龍湖恩祥·凌云頌戶型圖流出。

四個(gè)面積段：78/96m2三居，112/139m2四居。

項(xiàng)目主打“同面積多一房”的空間設(shè)計(jì)，通過內(nèi)嵌陽臺(tái)、飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗等贈(zèng)送面積，實(shí)現(xiàn)超90%的高得房率。

· 78㎡緊湊三居

南向陽臺(tái)進(jìn)深1.5米 飄窗，北向設(shè)備平臺(tái)進(jìn)深1米，不可封閉。

U型廚房，獨(dú)立餐廳空間。

收納空間是亮點(diǎn)，獨(dú)立家政間 超大玄關(guān)儲(chǔ)物柜。

· 主力：96㎡三居雙衛(wèi)

南北通透，空間布局靈活性較高，適合成長型初改家庭。

南向三面寬，客廳 主臥雙跨陽臺(tái)，進(jìn)深1米；次臥為飄窗；

北向臥室和公衛(wèi)外側(cè)各有一處設(shè)備平臺(tái)。

· 112㎡全邊戶四居

南向客廳3.9米面寬，內(nèi)嵌陽臺(tái)進(jìn)深1.5米；

南邊兩個(gè)臥室都送飄窗，其中主臥為超大轉(zhuǎn)角飄窗；

北向兩個(gè)臥室贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)，1米深、5.7米寬。

· 頂配139㎡四居

改善天花板戶型，擁有豪宅尺度寬廳，度假式主臥等加分元素。

這個(gè)戶型和112m2戶型的客廳、臥室、廚衛(wèi)格局都差不多。

同樣是南陽三面寬，客廳 1.5米進(jìn)深陽臺(tái)，主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗。

主要區(qū)別是112戶型開門正對餐桌，139戶型則升級成獨(dú)立入戶玄關(guān)；

此外，主衛(wèi)犧牲一部分淋浴間面積，做了雙臺(tái)盆。

整體戶型更為方正，面寬更豪橫，5.3米寬廳，贈(zèng)送的陽臺(tái)尺度也更大。

項(xiàng)目占地2.87公頃，總建面9.27萬㎡，其中：

地上計(jì)容面積5.74萬㎡，包括住宅、配套公共服務(wù)設(shè)施等；

地上不計(jì)容建面807.37㎡，包括架空層、鄰里中心。

地下建面3.45萬㎡，包括配套機(jī)動(dòng)車庫、人防工程、自行車庫、設(shè)備用房及戊類庫房等。

住宅部分規(guī)劃24棟7-15F洋房 小高層產(chǎn)品，共580戶，戶型建面78/96/112/139㎡，層高3米。

2棟小高+6棟矮板+11棟洋房

住宅樓呈行列式排布，高-低-高波浪形，格局對稱。

以11層洋房為主，中間穿插六棟7層矮板：7＃、10＃、13＃、16＃、20＃、23＃。

南北中軸的兩棟：5#、18#樓為15層，這也是小區(qū)僅有的兩棟小高層產(chǎn)品。

這種排布下，樓棟中間有大塊空白場地可供景觀發(fā)揮，龍湖的造園水準(zhǔn)還是值得期待的。

據(jù)悉項(xiàng)目將在景觀打造上規(guī)劃“兩軸一芯”，形成十字景觀中庭。

昌平主城首個(gè)新規(guī)雙會(huì)所住宅

正門位于小區(qū)西區(qū)正中央位置，占地超800平米的門庭空間，頂部挑空設(shè)計(jì)。

穿過鄰里中間是下沉庭院。

兩座鄰里中心配套樓，兩棟首層架空，兩塊室外運(yùn)動(dòng)場地，都在下沉庭院周圍。

作為昌平主城首個(gè)新規(guī)雙會(huì)所住宅，配置了酒廊、書吧、健身房、籃羽館、私宴廳等八大功能區(qū)域。

此外，下沉庭院兩側(cè)各有一條虛線勾勒的空間，沒有標(biāo)注，看形狀大概是風(fēng)雨連廊。

小區(qū)南側(cè)中央位置還有一處人行出入口，置于8000㎡的規(guī)劃綠地之間，穿過公園回家，城市邊界消融。

生態(tài)環(huán)境是龍湖恩祥·凌雲(yún)頌的亮點(diǎn)之一，除了南側(cè)的口袋公園，西邊一路之隔還規(guī)劃有10萬㎡體育公園。

小區(qū)東側(cè)0036地塊為一所12班幼兒園，地上建面4245㎡，總高3層，預(yù)計(jì)可招收396名學(xué)齡前兒童入園。

幼兒園人行出入口位于西南角位置，與小區(qū)南門較近。

昌平新城“好房子”，老盤恐遭背刺

項(xiàng)目位于昌平南邵鎮(zhèn)，地處北六環(huán)外，距離地鐵昌平線北邵洼站500米左右，步行可達(dá)。

相比朱辛莊、沙河高教園等板塊，南邵板塊關(guān)注度稍弱，但也是昌平重點(diǎn)發(fā)力建設(shè)的板塊之一，板塊配套也在逐步到位。

南邵板塊目前有兩個(gè)新盤在售：建發(fā)觀堂府、首開梧桐山語。

①建發(fā)觀堂府，在凌云頌往西600米左右。

總建面18萬方的大規(guī)模社區(qū)，共1842套房源，銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬元/㎡。

一期2023年底取證，二期2024年8月1日取證。

目前累計(jì)網(wǎng)簽1309套，去化超七成，成交均價(jià)4.63萬元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)84折。

②首開梧桐山語，在凌云頌東北方向。

共1199套房源，2023年7月28日拿證，銷售指導(dǎo)價(jià)5.3萬元/㎡。

目前網(wǎng)簽699套，全盤去化率58%，成交均價(jià)約4.1萬元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的77折。

兩個(gè)項(xiàng)目直線距離1公里，周邊配套基本一致，中間隔一條昌崔路，建發(fā)觀堂府更靠近地鐵站，這也是項(xiàng)目去化快的主要原因之一。

兩個(gè)項(xiàng)目都是國企操盤，產(chǎn)品定位上，建發(fā)觀堂府強(qiáng)調(diào)改善，頂配做到180㎡大平層，但產(chǎn)品面積段跨度很大，100㎡以下的剛需戶型也有幾百套，包括總價(jià)在300萬以內(nèi)的一居房源，改善屬性不是很純粹。

隨著龍湖“好房子”的入市，梧桐山語和觀堂府剩余1000多套房源的成交，或?qū)⒏悠D難。

2025的昌平樓市，是京北碼農(nóng)挑花眼的一年。北四村的越秀國譽(yù)星城即將開盤，朱辛莊的中海未來之境正在強(qiáng)銷中，還有去年拿地的城建國譽(yù)燕園二期、越秀星耀未來、北京國賢府二期，也都相繼入市。

與此同時(shí)，2024年以及更早之前開盤的項(xiàng)目，去化壓力更大了，沒有產(chǎn)品優(yōu)勢，降價(jià)幾乎是板上釘釘?shù)氖隆?/span>

河北民企拿地，龍湖代建

7月31日，凌云頌所在昌平新城東區(qū)二期0033、0036，四期0044地塊以13.69億元底價(jià)成交。

受讓方為民營房企北京恩祥集團(tuán)，由河北太行鋼鐵集團(tuán)旗下明芳地產(chǎn)持股99%。

龍湖旗下代建品牌龍智造為項(xiàng)目提供建造管理服務(wù)。

這是一宗“宅產(chǎn)配”組合地塊，住宅、教育、商業(yè)各1幅，肥瘦相間。

①0033地塊為居住用地，地上建面5.74萬㎡，容積率2.0，控高36米（局部45米）。

住宅地塊總價(jià)11.6億元，折合樓面價(jià)約2.02萬元/㎡。

②0036地塊為基礎(chǔ)教育用地，在住宅地塊東側(cè)，建面約0.42萬㎡，控高16米，規(guī)劃為1所12班幼兒園；

③0044地塊為商業(yè)用地，總價(jià)2.09億元。

是商業(yè)組團(tuán)中最北邊的一塊，在住宅地塊往西1公里處，緊鄰濱河森林公園，建面2.87萬㎡，控高12米（局部18米。）