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南京，2025年10月21日——享譽全球的房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2025年三季度南京寫字樓市場及零售商業(yè)市場進行多維度的盤點和解讀。

南京寫字樓市場仍處于供需調(diào)整期，租戶導向趨勢明顯

三季度，高品質(zhì)寫字樓新增供應持續(xù)增加，隨著河西德基世貿(mào)中心以及雨花華潤F01棟辦公項目的入市，截止季末，全市高品質(zhì)辦公項目存量抬升至555萬平方米。受市場行情、新增供應以及企業(yè)持續(xù)降本增效等多重因素綜合影響，全市空置率緩升至28.8%。

目前全市范圍內(nèi)租金價格仍面臨著考驗，三季度全市平均租金約71.7元/平方米/月，重點板塊租金均價約89.4元/平方米/月。在當前租戶導向型市場下，業(yè)主方在硬件產(chǎn)品、租約靈活性和物業(yè)設施及管理方面不斷優(yōu)化提升，以期在當前需求較為疲軟的市場格局下，提升競爭力，力爭保持樓宇出租率和租金。

數(shù)據(jù)來源:戴德梁行項目及企業(yè)服務部

三季度全市錄得典型項目吸納量為5.29萬平方米，環(huán)比下降6%，環(huán)比下降主因是二季度有大面積運營商（含二房東）成交促進；相比去年同期，吸納量同比上升18%。按照成交面積劃分，金融業(yè)（27%）、專業(yè)服務（15%）、TMT（13%）、大健康（10%）是本季度成交主導行業(yè)，且這四大類行業(yè)客戶整體承租能力較強，均有錄得超過1000平方米的客戶成交。就成交動因而言，目前市場租賃成交活躍類型還是以搬遷和續(xù)租為主，新設較少，新增需求有限。

預計四季度新增三個典型優(yōu)質(zhì)辦公項目，分別為河西金融城二期C1、嘉華國際金融中心以及南部新城的中芬合作交流中心，預計年內(nèi)新增供應面積為22萬㎡。

戴德梁行華東區(qū)項目及企業(yè)服務部高級董事歐陽江石表示，南京寫字樓市場仍處于供需調(diào)整期，受限于新增需求有限疊加新增供應影響，市場回升向好的基礎還需蓄力加固?，F(xiàn)階段多數(shù)業(yè)主方通過資源整合與彈性定價策略來面對市場挑戰(zhàn)。但值得關注的是，2025年金洽會數(shù)據(jù)顯示，南京吸引利用外資成果持續(xù)增長，未來跨國企業(yè)會持續(xù)加碼南京市場，在寧設立其他地區(qū)總部和研發(fā)中心，有望推動寫字樓市場發(fā)展提質(zhì)。

供應持續(xù)放量，國內(nèi)外品牌加速布局南京商業(yè)市場

南京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，南京全市實現(xiàn)社會消費品零售總額4,384.2億元，同比增長5.3%。受此積極影響，南京金陵天地于季內(nèi)正式開業(yè)，為市場帶來130,000平方米新增供應量。截至2025年第三季度末，南京中高端購物中心總存量達7,734,930平方米，環(huán)比增長1.7%。

本季度，“蘇超”熱疊加入境游，南京迎來了大量球迷和游客。7—8月，南京全市共接待游客5,235.9萬人次，同比上升15%。南京各大商圈人流量顯著增長。季內(nèi)，眾多海外及國內(nèi)零售商受上述積極因素吸引加速布局南京市場，南京中高端購物中心市場凈吸納量達到135,652平方米，同時整體空置率環(huán)比下降0.2個百分點，至8.9%。

數(shù)  
據(jù)來源:戴德梁行研究部

隨著品牌商對租金價格的敏感度提升，業(yè)主方在租賃市場上不得不為新租和續(xù)租的品牌作出一定的租金讓步。第三季度，南京市中高端購物中心平均首層租金報價錄得人民幣570.6元/月/平方米，環(huán)比下跌0.4％。

9月下旬至10月下旬，南京秋糖首次打造“秋糖季”，深度整合南京文化、商業(yè)、體育、旅游全域資源，在全市范圍開展“潮購金陵”“食尚金陵”“文旅金陵”系列促消費活動200余場，串聯(lián)核心商圈、連鎖超市、旅游景點、文博場館等700多個場景，以“線上互動+線下打卡”模式，打造南京金秋游玩第一攻略。

展望未來，建筑面積總計約378萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)計劃于未來三年入市。大量的新增供應集中入市，將進一步加劇南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場競爭。業(yè)主不得不繼續(xù)開展業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整、翻新物業(yè)設施，以及設置主題體驗區(qū)域，以期跟上消費者快速變化的品味，并且與其它項目差異化競爭。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie指出，作為江蘇、長三角乃至全國的中心城市之一，南京正成為眾多國內(nèi)外品牌布局長三角市場甚至中國市場的首選之地。同時，南京也是新業(yè)態(tài)、新品牌培育孵化的重要基地。鑒于南京在消費市場展現(xiàn)出的潛力與活力，“首店經(jīng)濟” 將保持迅猛發(fā)展勢頭。

展望未來，戴德梁行高級董事、南京及合肥公司總經(jīng)理王飛強指出，未來三年，南京將迎來大體量優(yōu)質(zhì)物業(yè)集中交付，市場競爭預計將更趨多元與細分。戴德梁行將持續(xù)依托數(shù)據(jù)研究與客戶網(wǎng)絡，協(xié)助業(yè)主及租戶把握區(qū)域戰(zhàn)略紅利，實現(xiàn)資產(chǎn)價值與運營效率的同步提升。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，“十四五”進入倒計時，“十五五”的謀劃孕育新動能，南京經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)中有進的態(tài)勢，新質(zhì)生產(chǎn)力加快培育，隨著新興產(chǎn)業(yè)鏈加速集聚，市場中長期需求基礎有望進一步夯實。戴德梁行將依托全球網(wǎng)絡與本地洞見，助力資產(chǎn)功能迭代，推動南京城市升級。