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文/上海進深 嚴明會

今年上海樓市，新盤普遍采取“小步快跑”策略。

開盤節(jié)奏加快但單次推盤量縮減，以此維持項目熱度。

尤其進入下半年后，單次推出房源超200套的樓盤非常少。

不過，新江灣的建發(fā)海宸一次性推出322套房源。

最終收獲411組認籌，一舉創(chuàng)下9月上海單盤認籌量的最高紀錄。

截止到10月26日，已售202套，開盤不到一個月去化66%。

項目二批次109套房源剛過會，均價11.6萬/㎡。

除延續(xù)首開熱銷的建面約125/161㎡四房戶型外。

此次還將新增建面約189/210㎡的濱水低密洋房產(chǎn)品。

125㎡3室2廳2衛(wèi)

三開間朝南戶型做到了3陽臺 4飄窗的附加空間。

3陽臺的面積（估算）有16.32㎡（按新規(guī)標(biāo)準該戶型的陽臺面積最大12.5㎡）。

也就是說，新規(guī)實施后，建發(fā)海宸這個戶型已然成為絕版。

整體得房率已經(jīng)超過了市面上大多數(shù)洋房產(chǎn)品。

161㎡4室2廳3衛(wèi)

南北通透，空氣對流效果好。

客廳面寬達4.8米，搭配超大觀景陽臺，空間開闊大氣，適合家庭聚會。

北向臥室可作為客房或家庭活動室，滿足多樣化居住需求。

實際使用面積占比高達88%。

189㎡4室2廳3衛(wèi)

兩梯兩戶，獨享電梯，南向四開間。

空間尺寸充足，南向4.9m寬廳。

北側(cè)無連廊，無視線干擾，通風(fēng)、采光及私密性良好。

戶型方正，空間利用率高。

210㎡4室2廳3衛(wèi)

兩梯兩戶，獨享電梯，南向四開間，空間尺寸充足，南向5.6m寬廳。

北側(cè)無連廊，無視線干擾，通風(fēng)、采光及私密性良好。

戶型方正，空間利用率高，主臥270°轉(zhuǎn)角飄窗，視野好。

北側(cè)X空間，可作為保姆間、游戲室、儲物間等，靈活滿足家庭需求。

地段決定項目價值下限，產(chǎn)品才能決定項目的上限。

建發(fā)海宸容積率1.55低密濱水盤。

項目以40米面寬、200米進深，約8000平方米的土地打造社區(qū)會所和景觀長廊，形成五重院落。

還設(shè)置了下沉式水院、噴泉等景觀，并且以清代護城八景為藍本，融合海派風(fēng)格。

項目為業(yè)主配置了約4200㎡摩登會所與約1370㎡泛會所空間，整體面積超5500㎡。

還特意搭配了兒童泳池和泡池。

建發(fā)海宸的競品集中于楊浦區(qū)及周邊，競爭各有側(cè)重。

與嘉定剛需盤招商?林嶼湖畔相比，其新江灣城核心區(qū)位、低密改善戶型及高端會所，定位更高端。

對比楊浦定海的外灘道（約14萬/㎡）和中海云邸玖章，其11萬/㎡的價格及公區(qū)、戶型附贈等產(chǎn)品力更優(yōu)，但外灘道投資屬性受關(guān)注，中海云邸玖章依托濱江規(guī)劃；

相較楊浦濱江的翎翠濱江，建發(fā)海宸以低密生態(tài)、教育預(yù)期更受青睞。

但是，項目首批取證價格約11萬元/㎡，而周邊二手房成交價可達12萬元左右，相比之下有一定價格優(yōu)勢。

建發(fā)海宸項目的開發(fā)公司是上海新閎灣企業(yè)發(fā)展有限公司。

上海新閎灣企業(yè)發(fā)展有限公司成立于2025年01月，法定代表人、董事長兼經(jīng)理為于雷，注資1000萬元。

今年年初，建發(fā)管理層迎來大面積調(diào)整，華東集群總經(jīng)理職位由葉耿更替為凌祁。該集群負責(zé)的城市版圖涵蓋北京、上海、蘇州、無錫、南京及蘇北地區(qū)。

凌祁上任后，主要從兩方面發(fā)力：一是通過“以價換量”加速去化此前的滯銷項目，二是在上海市場擇取優(yōu)質(zhì)區(qū)域進行大規(guī)模拿地。