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【土地】

1、電建門頭溝新盤23天拿規(guī)證，趙宇飛接住京西流量

10月23日，電建門頭溝新項目取得兩張建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)項目包括1#、2# 住宅樓共20項，規(guī)?？傆?4262.74㎡，與設(shè)計方案規(guī)劃總建面一致。

這個被稱為四道橋華曦府的項目，是節(jié)前最后一個工作日成交的，由電建地產(chǎn)+門城投以9.57億元底價摘得，折算樓面價約2.35萬元/㎡。

9月30日拿地，小長假后出總平圖，23天規(guī)證到手，下一步就是開放樣板間預(yù)售了。算得上是今年北京開發(fā)進(jìn)度最快的樓盤。

當(dāng)然，過程中還是有點小瑕疵，按照常規(guī)流程，取得規(guī)證前，應(yīng)該先通告設(shè)計方案的公眾反饋意見。

10月9日，總平圖公示的當(dāng)天，項目公司也注冊成立：北京海賦永業(yè)置業(yè)有限公司，注冊資本1億元。電建地產(chǎn)旗下北京海賦豐業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股80%，門頭溝國資門城投持股20%。

項目公司董事長、經(jīng)理趙宇飛，同時也是長安華曦府項目公司董事、經(jīng)理。

四道橋項目住宅建面40311.73㎡，規(guī)劃15棟塔式住宅樓，共421戶。戶均建面95㎡，剛需為主，與長安華曦府定位一致。

2、北京城建搶跑？房山首個“好房子”地塊才掛牌就招標(biāo)

10月21日，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)北廣陽城棚改項目0015等地塊正式掛牌。

交易起始價14.71億元，住宅樓面價約1.8萬元/㎡，11月25日開標(biāo)。

地塊轉(zhuǎn)正當(dāng)天，相關(guān)招標(biāo)計劃就發(fā)出來了。估算投資11.82億元，規(guī)劃總建面9萬㎡。

招標(biāo)單位北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司，是北京城建房地產(chǎn)的全資子公司，也是頤知筑項目的開發(fā)主體。

法定代表人、董事長楊娜，為北京城建集團(tuán)開發(fā)公司副總經(jīng)理。

房山近一年沒有涉宅地塊出讓，上次土拍還是去年的8月初，北京建工璟賢瑞庭所在的良鄉(xiāng)0008地塊，也是底價成交。

這次出讓的地塊位置上更靠近地鐵站，北邊的山姆會員店、宣武醫(yī)院都在1公里范圍內(nèi)，步行可達(dá)。

地形也比較規(guī)整，正南正北朝向，應(yīng)該說是這兩年房山素質(zhì)最好的一宗地了。

更重要的是樓面價1.8萬元/㎡，比南邊的和知筑地價還便宜了7000元。

3、朝陽松榆里地塊轉(zhuǎn)正！起價42.5億，11月25日開拍

10月21日，朝陽區(qū)松榆里平房區(qū)城中村改造項目0410-0001地塊正式掛牌。交易起始價42.5億元，折合樓面價約5.28萬元/㎡，11月25日開拍。

地塊位于朝陽區(qū)潘家園街道，地處東三環(huán)至四環(huán)正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門地鐵站。

除了環(huán)線和臨鐵優(yōu)勢，松榆里地塊自身的綜合素質(zhì)分也非常高。純住宅用地，占地2.89公頃，規(guī)劃地上建面8.08萬㎡，容積率2.8，限高60米（局部80米），算是比較舒適宜居的密度。

出讓文件中提到，鼓勵設(shè)置下沉庭院，可通過住宅地塊街坊路地下空間，實現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。周邊宜布局配套公共設(shè)施，做好地上、地下空間、室內(nèi)外景觀滲透。

這是北京首個在出讓階段對園區(qū)景觀設(shè)計提出較為詳細(xì)要求的地塊。對于“好房子”的建設(shè)，從擴(kuò)容面積轉(zhuǎn)向了環(huán)境品質(zhì)的提升。

4、通州樓市或再添一朵“云”！副中心新增6.24萬㎡宅地

近日，北京城市副中心0303街區(qū)FZX-0303-0159地塊規(guī)劃圖則公示。

地塊位于通州區(qū)九棵樹街道，用地面積約3.32公頃，地上建筑規(guī)模約6.24萬㎡，為二類城鎮(zhèn)住宅用地。

九棵樹梨園板塊屬于通州老城區(qū)，醫(yī)院、學(xué)校、商場、公園等生活配套成熟。

周邊在售樓盤眾多，東側(cè)500米左右是今年入市的中鐵建花語璟云和招商云璟攬閱項目，再往東還有金隅花溪云錦。

大概是因為都在云景路一帶，三個盤都帶了“云”字，這次公示的0303-0159地塊或?qū)橥ㄖ輼鞘性偬硪欢洹霸啤薄?/p>

5、北京CBD再現(xiàn)臨鐵宅地，住宅建面超12萬㎡

10月20日，朝陽區(qū)化石營舊城區(qū)改建、NE03、NE10地塊規(guī)劃綜合實施方案公示。

地塊位于東三環(huán)呼家樓街道，用地面積約9.77公頃，地上總建筑規(guī)模約22.12萬㎡。

包括三幅涉宅用地，其中的6001地塊地上部分為現(xiàn)狀保留住宅樓，另外兩幅：

1、6002地塊位于東三環(huán)內(nèi)，為住宅混合公建用地，占地1.99公頃，地上建筑規(guī)模約9萬㎡，容積率4.52，限高100米。

其中地上部分住宅建筑規(guī)模約6.3萬㎡，辦公樓及商業(yè)建面約2.7萬㎡。

2、6006地塊位于三環(huán)、四環(huán)之間，為二類居住用地，占地2.06公頃，地上建筑規(guī)模約5.77萬㎡，容積率2.8，限高80米。

除住宅地塊外，規(guī)劃范圍內(nèi)還有1幅商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，在6006地塊以西，占地1.46公頃，地上建筑規(guī)模約6.57萬㎡，容積率4.5，限高100米。地上部分東側(cè)要求預(yù)留軌道28號站點附屬設(shè)施設(shè)置條件。

這宗地的位置比剛剛進(jìn)入預(yù)申請的松榆里地塊更加優(yōu)秀，處于CBD核心。周邊2公里內(nèi)全是地標(biāo)建筑，包括新央視大樓、國貿(mào)三期、京廣中心等，多座超高層甲A級寫字樓和高端商場。

【規(guī)劃、產(chǎn)品】

6、住總清樾府二期調(diào)規(guī)、南向新增陽臺

拿10月23日，昌平區(qū)CP01-0901-0006地塊項目總平圖公示。

項目位于昌平區(qū)北五-六環(huán)科學(xué)城西區(qū)板塊，由北京住總?cè)ツ瓿跽?，開發(fā)為清樾府項目。

一期0013地塊去年7月19日取證，共416套，銷售指導(dǎo)價5.6萬/㎡。目前網(wǎng)簽204套，去化率49%。

二期0006地塊占地5.49公頃，原規(guī)劃總建筑面積11.64萬㎡，其中地上建面6.92萬㎡，地下4.72萬㎡。

現(xiàn)為提升項目居住品質(zhì)，打造人民滿意的“好房子”，進(jìn)行重新設(shè)計調(diào)整。

方案優(yōu)化后，項目總建面減少至11.25㎡。其中：地上建面增加至6.95萬㎡，地下建筑面積降到4.3萬㎡。

建筑高度12.45米，共26棟，全4層洋房，容積率1.26，共672戶。

1、地上計容面積6.92萬㎡不變，主要是新增了不計容面積，約314.45㎡，包括鄰里中心和架空層。

2、優(yōu)化了正門入口處景觀，保留下沉庭院，增加風(fēng)雨連廊和景觀廊架，將原室外活動場地移至小區(qū)東南角。

3、正門以北隔一棟樓的位置，增開了一道人行次入口，將原正門口配套樓里的托老所、老年活動場站、社區(qū)助殘服務(wù)中心、配電室等移至此處。

4、南向一部分飄窗改成了內(nèi)嵌式陽臺，進(jìn)深1.2米/1.5米/1.8米不等。

一期產(chǎn)品贈送空間主要是飄窗，二期調(diào)規(guī)后，預(yù)計得房率較一期將有大幅提升。

7、北京縵云one調(diào)規(guī)方案收57條公眾反饋

北京縵云one收官3棟樓調(diào)規(guī)近5個月，反饋意見出來了，主要涉及7個方面。

包括建筑日照，東、西兩側(cè)建筑退線，停車位，配電室調(diào)整以及用地手續(xù)等問題，建設(shè)單位均表示符合相關(guān)要求。

北京縵云one所在北京城市副中心0401-6081地塊，成交于20多年前，是合生創(chuàng)展通州永順300畝土地中的一幅。2023年7月，隨著項目一期地塊上的永順中心小學(xué)遷出，項目正式進(jìn)入開發(fā)階段。

去年5月取得預(yù)售許可證。項目規(guī)劃11棟6-23F洋房及高層，共626套住宅（調(diào)整后為623套）。

產(chǎn)品為縵云系的豪裝改善大平層，主力建面199-350㎡，目前已有8棟樓取證入市，共342套房源，除3#、10# 為高層外，其余6棟均為6-9F洋房產(chǎn)品。

預(yù)售均價7.2萬元/㎡，在通州屬于頂豪產(chǎn)品了。

截至10月23日，網(wǎng)簽195套，去化率57%；成交均價6.85萬元/㎡，網(wǎng)簽金額總計30.08億元。

8、北京隅海岄戶型圖劇透！得房率預(yù)計87%-92％

在中建海宸元境樣板間開放后，隔壁北京隅海岄也加快了進(jìn)程。近日，北京隅海岄戶型草圖、外立面、大門園林效果圖等陸續(xù)流出。

項目建設(shè)用地面積約2.86公頃，總建面約9.35萬㎡，容積率2.1。地上建面6萬㎡，地下3.35萬㎡。

規(guī)劃13棟6-11F洋房，總計458戶，套均面積120㎡。

對比海淀動轍140㎡起步的大平層豪宅，金隅寶山項目打了個差異化。面積段預(yù)計105/130/145㎡，定位剛需+剛改客群。

戶型普遍比較方正，進(jìn)深面寬差距不大，起步戶型也能做到三面寬。

雖然還是沒有陽臺，但飄窗尺度驚人，目測進(jìn)深要比常規(guī)的半米飄窗更深一些。

端戶有一整面的側(cè)邊飄窗，大轉(zhuǎn)角設(shè)計，得房率預(yù)計87%-92％左右。

這是繼東序、西頌之后，金隅地產(chǎn)在北京的第三座北京隅系列作品。

以無相山海和長物美學(xué)，打造立體式園林，五進(jìn)歸家禮序，“兩軸九章五藝”空間。

約1800㎡無界下沉庭院會所“海岄會”，集健身、瑜伽、水吧、書吧、棋牌、羽毛球、壁球、體測場地等多元功能于一體。

【取證/開盤、成交】

9、運(yùn)河玖院一期收官房源取證，預(yù)售價最高8.13萬/㎡

10月25日，中建運(yùn)河玖院一期最后兩棟樓取得預(yù)售許可證。為臨河0708地塊的前排河景房：2# 和4# ，共74套房源。

面積段155/182/204/261㎡，預(yù)售均價7.42萬元/㎡。

其中頂配261㎡戶型次頂層房源達(dá)到8.13萬元/㎡。

自9月20日開盤至今，運(yùn)河玖院首批預(yù)證下764套房源，已完成557套網(wǎng)簽。

成交均價6.16萬元/㎡，網(wǎng)簽金額總計44.14億元，覆蓋近六成地價款。

10、朝棠攬閱東區(qū)樓王棟取證，預(yù)售均價低于小戶型

10月25日，招商朝棠攬閱二期（東區(qū)）2# 取證。

這是東區(qū)唯一的18F高板，戶型也是最大的，建面約110㎡，屬于樓王頂配戶型。

共72套，預(yù)售均價6.26萬/㎡；次頂層單價約6.44萬/㎡。

對比二期首批次6.6萬元/㎡的預(yù)售均價，2# 明顯偏低，高層產(chǎn)品是一方面。

另一方面，與當(dāng)前市面上新盤常見的成交表現(xiàn)相反，朝棠攬閱小戶型單價、流量雙高。

朝棠攬閱由招商蛇口+貝好家+中海地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，規(guī)劃13棟9-18F洋房、小高層，共934戶，分為東西兩區(qū)。

7月20日正式開盤，目前累計網(wǎng)簽425套，去化率60%；

網(wǎng)簽金額總計22.1億元，覆蓋了82%的地價款。

11、大興梧桐府收官房源取證，三個月網(wǎng)簽27套、均價84折

10月25日，大興發(fā)展梧桐府最后兩棟樓取證，共38套，包括建面約199/205/222㎡三種戶型。

預(yù)售均價4.95萬元/㎡，其中次頂層222㎡戶型單價達(dá)5.17萬元/㎡。

梧桐府所在地塊成交于2024年7月3日，由大興城建和大興發(fā)展集地聯(lián)合體21.46億元底價摘得。

成交樓面價約2.63萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價5萬元/㎡。規(guī)劃14棟住宅樓，共404戶。

7月10日首批次366套取證，順銷入市。取證次日，案場反饋，首批認(rèn)購38套，均價4.3萬元/㎡，認(rèn)購總金額3.1億元。

截至10月25日，累計網(wǎng)簽27套，成交均價4.2萬元/㎡，約為預(yù)售價84折。

網(wǎng)簽房源中，南北區(qū)的3號樓都是成交主力，為建面168/174㎡的起步戶型。

并且這兩棟的成交房源以低樓層為主，一、二層賣得都很好。

一般來講，樓盤首層往往存在濕度大、采光差等問題，屬于整棟里的“打折區(qū)”。梧桐府一樓贈送小院，吸引了不少成交。

12、85折跑量！中海瑞文里首月去化近半，趁熱加推東區(qū)3棟樓

10月22日，石景山新盤中海瑞文里東區(qū)（瑞宸苑）的2#、10# 和11# 取得預(yù)售許可證，擬售均價分別為：7.59萬/㎡、7.16萬/㎡和7.24萬/㎡。

合計166套房源，準(zhǔn)售面積18505.29㎡，均價7.4萬元/㎡，與東區(qū)首批房源預(yù)售相同。

加上已開盤的417套，中海瑞文里累計取證房源583套。目前已完成網(wǎng)簽186套，首批去化率45%。

成交均價6.24萬元/㎡，約為預(yù)售均價的85折，每平米直降1萬+。

網(wǎng)簽金額總計11.94億元，約為地價款的26%。

中海瑞文里住宅總建面約9.04萬㎡，容積率1.6-1.7。規(guī)劃16棟洋房+小高層，約820戶住宅，層高3米+。

其中西區(qū)648地塊226戶；東區(qū)650地塊594戶。

主力面積段92㎡/110/131㎡，三居起步，“低總價+好房子”定位，瞄準(zhǔn)京西剛需客群，與北邊的玉華玖章（640公建地塊）做出差異化。

中海玉華玖章主打改善大平層，主力157㎡/186㎡/239㎡。

首批次66套10月18日取證，當(dāng)天開盤，首周完成20套網(wǎng)簽，成交均價7.48萬元/㎡，約為預(yù)售價的88折。

一周去化三成，比瑞文里每平米高出1.2萬+。

13、朝青雙子豪宅PK，璞樾后來居上

朝陽黃杉木雙子均已開盤，并迅速開始網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。 截至10月22日：

· 紫京宸園開盤10天，網(wǎng)簽3套，簽約面積412.22㎡，成交均價約9.37萬元/㎡， 網(wǎng)簽金額總計0.39億元。 

首批取證房源預(yù)售均價約11.93萬元/㎡，網(wǎng)簽均價在79折左右。 

· 璞樾開盤6天，網(wǎng)簽23套，共3728.7㎡，成交均價約9.81萬元/㎡， 網(wǎng)簽金額總計3.66億元。

首批取證房源預(yù)售均價約12.24萬元/㎡，網(wǎng)簽均價大約是8折的水平。 

黃杉木店地塊成交于4月28日，由中建智地+中國金茂+越秀地產(chǎn)+朝陽城發(fā)聯(lián)合體，以126億元的底價摘得。

南側(cè)03地塊為紫京宸園，中建智地操盤；北側(cè)01地塊為璞樾，由金茂+越秀聯(lián)合開發(fā)。

兩個項目比肩而建，預(yù)售均價每平米相差3000多元，實際成交價格差出了4400元/㎡。

14、被競品壓制！住總山瀾賦一個月網(wǎng)簽3套

國慶節(jié)前后，延慶新盤中建臻源府怒刷了一波熱度，9月27日開盤至今已完成238套網(wǎng)簽，全盤去化超七成。

一河之隔的住總山瀾賦，最近一個月僅有3套網(wǎng)簽。并且隨著這3套房源的簽約，該項目整體成交均價還被拉低了幾十塊錢。

住總山瀾賦今年4月15日取證，7棟洋房共167套住宅，主推115—135㎡三居四居，銷售指導(dǎo)價3萬元/㎡。

截至目前，項目累計網(wǎng)簽82套，成交均價2.92萬元/㎡，約為預(yù)售價的97折。網(wǎng)簽金額累計2.85億元。

拿地1年，地價覆蓋率116%。能夠快速收回拿地成本，很大原因是住總山瀾賦的樓面價只有1.18萬元/㎡。

網(wǎng)簽均價相當(dāng)于樓面價的2.5倍。在這個成交價下，完成四成左右的房源去化，即可收回土地成本。