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文/樂居財(cái)經(jīng) 李蘭

昔日老牌房企，其核心資產(chǎn)正陸續(xù)進(jìn)入司法拍賣程序。

阿里法拍平臺(tái)信息顯示，上海奉賢富力萬達(dá)項(xiàng)目于10月30日因無人出價(jià)而流拍。該項(xiàng)目起拍價(jià)為12.23億元，評(píng)估價(jià)17.47億元，折價(jià)1.22億元。規(guī)劃總建筑面積超26萬平方米，包含14幢樓，涵蓋22層高層、5層商業(yè)用房等。

該項(xiàng)目自2017年由富力與萬達(dá)合作開發(fā)，原計(jì)劃于2021年完工開業(yè)，目前處于停工狀態(tài)近四年，僅完成主體結(jié)構(gòu)建設(shè)。根據(jù)公開資料，項(xiàng)目證照齊全，主體結(jié)構(gòu)已驗(yàn)收，并取得部分建筑的預(yù)售許可。

從權(quán)屬狀況來看，該項(xiàng)目已被上海市第一中級(jí)人民法院正式查封、上海金融法院輪候查封，抵押權(quán)人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海奉賢支行，債權(quán)額約7.31億元。

值得關(guān)注的是，富力地產(chǎn)旗下的酒店資產(chǎn)也面臨類似處境。福建泉州富力萬達(dá)文華酒店將以3.31億元起拍，福建寧德富力萬達(dá)嘉華酒店也將以評(píng)估價(jià)約七折進(jìn)行新一輪拍賣。

此外，河北省廊坊富力萬達(dá)嘉華酒店將于11月3日拍賣，起拍價(jià)1.55億元，評(píng)估價(jià)為2.77億元。該酒店建筑面積3.73萬平方米，目前處于抵押及查封狀態(tài)。

資產(chǎn)處置進(jìn)程早在2022年已啟動(dòng)。公開信息顯示，2022年6月，北京萬達(dá)嘉華酒店以5.5億元出售，較收購(gòu)成本虧損653萬元；同年12月，福州威斯汀酒店以4.3億元成交，較評(píng)估價(jià)縮水30%。

富力地產(chǎn)曾在2024年9月的公告中披露，旗下68家酒店以及一棟寫字樓被債權(quán)人接管。

這一現(xiàn)狀與八年前形成對(duì)比。2017年，富力地產(chǎn)以189.55億元收購(gòu)萬達(dá)旗下73家酒店。當(dāng)時(shí)公司披露酒店資產(chǎn)共89家。彼時(shí)富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉樂觀預(yù)估，這些酒店每年將貢獻(xiàn)70億元收入和15億元凈利潤(rùn)，成為公司穩(wěn)定的利潤(rùn)引擎。

截至2024年底，富力地產(chǎn)披露的酒店資產(chǎn)僅剩22家。隨著近期長(zhǎng)沙酒店售出，以及泉州、寧德酒店待拍，這一數(shù)字預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下降。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，富力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額57.65億元，同比下降近六成；股東應(yīng)占溢利虧損40.46億元。同期，酒店?duì)I運(yùn)營(yíng)業(yè)額由去年同期27.62億元下降至8.27億元，降幅70%。公司表示，收入減少主要由于2024年9月取消確認(rèn)當(dāng)時(shí)附屬公司所致。

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易總額為178.7億元，其中68%的賣方為房地產(chǎn)開發(fā)商。據(jù)機(jī)構(gòu)報(bào)告分析，盡管政府通過刺激政策和便利簽證等措施推動(dòng)旅游業(yè)復(fù)蘇，但2025年酒店市場(chǎng)的入住率和平均房?jī)r(jià)仍面臨下行壓力。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，出險(xiǎn)房企的商業(yè)資產(chǎn)法拍正依次經(jīng)歷供給放量、價(jià)格尋底與運(yùn)營(yíng)分化三大階段。對(duì)機(jī)構(gòu)而言，機(jī)遇的關(guān)鍵在于價(jià)格尋底末期，在深度折價(jià)、產(chǎn)權(quán)政策明確及專業(yè)團(tuán)隊(duì)就位前提下，核心不良資產(chǎn)才能實(shí)現(xiàn)從“負(fù)擔(dān)”到“寶藏”的價(jià)值轉(zhuǎn)化。