国产成人av综合久久视色,а√最新版在线天堂鲁大师,超碰97资源站,成人免费ā片在线观看,gogo西西人体大尺度大胆高清

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

斷供近三年，大虹橋終于迎來(lái)了全新盤(pán)——大華望樾。

今年6月的五批次土拍中，大華以30.53億底價(jià)拿下地塊，樓板價(jià)26843元/㎡。

8月公示規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，10月中旬公布案名，效果圖也隨之流出，預(yù)計(jì)年前會(huì)取證入市。

項(xiàng)目采用高低配設(shè)計(jì)，包括2棟24層、5棟26層高層住宅，6棟4層多層住宅及18棟低層住宅。

7棟24-26F高層沿周邊一字排布，南側(cè)集中布局3層的聯(lián)排和4層的疊墅；低密產(chǎn)品沿河分布，高層住宅靠近崧澤大道。

一共908套房源。其中，高層建筑面積約90-150㎡；疊加&聯(lián)排建面約165-180㎡，分為上疊、下疊；聯(lián)排為地上三層產(chǎn)品。產(chǎn)品線覆蓋剛改、改善、乃至高端客群。

大華也是趕上了好時(shí)候，項(xiàng)目所在地塊是大虹橋徐涇三年首宗出讓的地塊，供應(yīng)量的下跌，讓市場(chǎng)上擠壓了不少具有改善需求的客戶(hù)。

新規(guī)之下，上海樓市戶(hù)型內(nèi)卷加劇，很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)多陽(yáng)臺(tái)、飄窗拓展等方法來(lái)提升戶(hù)型利用率。

迭代的風(fēng)終于吹到了徐涇，大華在戶(hù)型上索性卷到底了。

從網(wǎng)傳的高層戶(hù)型圖來(lái)看，多陽(yáng)臺(tái)、飄窗都齊全了，室內(nèi)還利用S墻增加了收納空間。

乍看之下，誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)，得房率不低。

戶(hù)型飄窗有可能采用非承重結(jié)構(gòu)，交付后可改造為儲(chǔ)物空間或拓展室內(nèi)面積。

大華上一個(gè)讓人印象深刻的多陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目，是靜安大寧的“靜安年華”，在當(dāng)時(shí)市面上多陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型普遍是南向兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)的背景下，一步到位做了南向三陽(yáng)臺(tái)。

加上飄窗附贈(zèng)，108㎡戶(hù)型實(shí)得率做到了87%，123㎡戶(hù)型實(shí)得率做到了96%。

具體看一下大華望樾的高層戶(hù)型。

94㎡三房：

這個(gè)面積段做了小三房，好在有三陽(yáng)臺(tái)，墻體也不是承重墻，可擴(kuò)展為室內(nèi)空間使用；三開(kāi)間朝南，動(dòng)靜分離，南向有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)，北臥室和主衛(wèi)都帶飄窗。

106㎡三房：

南向三開(kāi)間，由于是大橫廳設(shè)計(jì)，客廳外接的陽(yáng)臺(tái)尺度感很足；全屋飄窗，主臥和主衛(wèi)都帶270度轉(zhuǎn)角飄窗。

126㎡三房：

像是106㎡戶(hù)型的放大版，依舊是南向雙陽(yáng)臺(tái) 全屋飄窗，此戶(hù)型客廳外接陽(yáng)臺(tái)和次臥外接陽(yáng)臺(tái)可以打通。

148㎡四房：

這個(gè)戶(hù)型最大的兩點(diǎn)是做到了四陽(yáng)臺(tái)，南北各兩個(gè)。

單單是南向兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)的長(zhǎng)度，就已經(jīng)能抵得上其他項(xiàng)目戶(hù)型三陽(yáng)臺(tái)的長(zhǎng)度了，北側(cè)次臥和書(shū)房各帶一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。

不過(guò)，當(dāng)所有開(kāi)發(fā)商都在陽(yáng)臺(tái)、飄窗上做文章，贈(zèng)送空間反而成了標(biāo)配，差異化也會(huì)逐漸消失。

同時(shí)不可忽視的是，高層樓棟存在一些不利因素。

一是層層連廊，西北側(cè)的高層是三梯六戶(hù)，其他北側(cè)和東側(cè)的五棟高層則是兩梯四戶(hù)設(shè)計(jì)；

二是部分高層樓棟朝向問(wèn)題，西側(cè)的兩棟樓朝向偏東大約有40度，下午日照時(shí)間或不充足；

三是17號(hào)線地鐵的噪音，對(duì)北側(cè)和西側(cè)的高層樓棟會(huì)有影響。

大華確實(shí)手握幾張好牌。

項(xiàng)目所在地是大虹橋少有的地鐵低密地塊，“三面環(huán)水公園環(huán)繞”的島居形態(tài)在上海新房市場(chǎng)稀缺。

大華將在項(xiàng)目周邊代建3.4萬(wàn)方水岸公園，規(guī)劃兩座連接地鐵站與公園的橋梁，尤其是直通地鐵站的設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)擊中打工人需求。

小區(qū)內(nèi)有高端會(huì)所，涵蓋泳池、健身房、私宴廳等功能，這一配置在周邊現(xiàn)有小區(qū)中屬是獨(dú)一份，填補(bǔ)了板塊高端配套的空白。

大華還試圖通過(guò)講故事拔高調(diào)性。

在項(xiàng)目建造之初，大華寫(xiě)下四大原則：站點(diǎn)與自然共生式開(kāi)發(fā)、建筑與環(huán)境共感式相融、天光與時(shí)光共情式設(shè)計(jì)、志趣與社交共享式探索，要不惜成本，打造立體垂域庭院規(guī)劃、懸浮抬升漫游場(chǎng)景等打開(kāi)生活的極致想象。

項(xiàng)目的建設(shè)公司為上海華浦興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，法定代表人趙德明。股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，該公司由大華集團(tuán)100%控股。

大華的推盤(pán)節(jié)奏，快得像在與時(shí)間賽跑。但這股緊迫感的背后，是懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍：明年3月，大虹橋即將迎來(lái)規(guī)?？涨暗慕饨?。

數(shù)據(jù)顯示，2021-2023年間，大虹橋徐涇板塊供應(yīng)了約1.3萬(wàn)套新房，明年還將迎來(lái)超1萬(wàn)套房源解禁。

其中不乏知名樓盤(pán)，如蟠龍?zhí)斓?、萬(wàn)科天空之城、招商虹橋公館等。

早期投資客陸續(xù)離場(chǎng)，二手價(jià)格持續(xù)承壓，而大華望樾的定價(jià)，是決定去化的關(guān)鍵問(wèn)題。

大華這一次，確實(shí)有不少有力的籌碼：斷供期獨(dú)苗、正地鐵、戶(hù)型能打。

但它面對(duì)的，是一個(gè)更加理性、更加謹(jǐn)慎、更加殘酷的市場(chǎng)，光靠卷戶(hù)型和講故事，恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

畢竟現(xiàn)在的購(gòu)房者早已愈發(fā)理性謹(jǐn)慎，沒(méi)有實(shí)打?qū)嵉男詢(xún)r(jià)比與產(chǎn)品力，再稀缺的窗口期也難以轉(zhuǎn)化為成交量。