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貝客公寓創(chuàng)始人兼CEO 魏子石

??樂居財經 張文靜 發(fā)自北京

??魏子石預料到了疫情會加速長租公寓行業(yè)爆倉和并購，但他可能沒有想到這個結局會落到自己頭上。

??11月30日，自如正式宣布并購貝客青年精品公寓。之后，貝客公寓創(chuàng)始人兼CEO魏子石在微博上轉發(fā)并購消息，并表示“貝客戰(zhàn)略重組正式官宣，感謝自如的加持，雙方合作后，貝客仍將保持繼續(xù)獨立品牌運作，專注集中式公寓縱深發(fā)展和模式創(chuàng)新?！?/p>

??眼下，蛋殼公寓雷聲正隆，長租公寓行業(yè)風聲鶴唳。在這種境遇下，貝客公寓投身自如，有其無奈之處，但也是它最好的歸宿。

公寓“老兵”

??魏子石算得上是公寓行業(yè)的老兵，2013年就創(chuàng)立了貝客公寓。

??在這之前，他先后做過酒店前廳服務生、集團董事長助理等工作，接觸過標準化的酒店服務和運營流程，還參與孩子王、匯通達、好享家等連鎖品牌的前期籌備、商業(yè)模式研究以及團隊組建等。上述經歷為他進入公寓行業(yè)積累了不少經驗。

??七年前的長租公寓行業(yè)不像今天這樣“轟動”，還比較低調。行業(yè)參與者大多是有一定房源規(guī)模的二房東，政策法規(guī)不明晰，行業(yè)處在野蠻生長狀態(tài)。貝客公寓就這樣小心翼翼地起步了。

??第二年，長租公寓行業(yè)市場環(huán)境出現(xiàn)轉機，國家開始關注住房租賃，政策紅利不斷。隨著行業(yè)迎來新風口，資本也紛紛涌入。貝客公寓抓住時機，開始規(guī)模擴張，從南京起步，逐步覆蓋北京、上海、蘇州等一二線城市。

??貝客公寓是江蘇貝客邦生活服務有限公司（簡稱“貝客邦”）運營的公寓品牌。公開資料顯示，貝客邦成立于2013年，最初注冊資本500萬元，2014-2017年間經5次增資至目前的3253.75萬元。

??初始股東有7位，除魏子石和另外5位自然人外，還有上海元樸投資管理有限公司。之后股東頻繁變更，截至目前共有9位。其中貝客公寓董事長王健持股36%，為大股東；江蘇三六五網絡股份有限公司為第二大股東，占股20%；南京齊貝投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股16.53%；公司創(chuàng)始人兼CEO魏子石持股8.42%。

??樂居財經注意到，最初的7位股東中，僅魏子石、言等、巴海賓仍持有貝客邦股份，其他4位已在數次的股東更迭中退出投資。

??貝客邦的股東中，最受關注的當屬江蘇三六五網絡股份有限公司（即三六五網）。2017年底，貝客邦獲得三六五網1.25億元的A輪融資，融資后其估值達6.25億元。三六五網由此獲得貝客邦20%的股權，成為貝客邦二股東。

??彼時，三六五網希望通過參股貝客，打通產業(yè)鏈，實現(xiàn)與其現(xiàn)有房地產服務、金融業(yè)務的協(xié)同互補。它看中成立僅三年貝客的原因就在于其單店盈利能力，這背后是貝客的強大運營能力。

??不過對于三六五網而言，這筆投資并不成功，還發(fā)生了不少波折。

??資本加持之外，貝客公寓還尋求與國有平臺合作。2018年3月，貝客公寓與南京國資委下屬的安居集團合作成立南京安居貝客公寓管理有限公司，共同運營“頤和·貝客公寓”。之后又相繼與新盛集團、南京紫金久安投資管理有限公司、鐘山集團達成戰(zhàn)略合作。與國有平臺的合作為貝客獲得了不少資源。

??目前，貝客青年精品公寓在全國擁有31個白領公寓，合計房源5000余間，分布在北京、上海、南京、蘇州、徐州等地。

拖累股東

??盡管獲得三六五網的大把真金白銀支持，但在過去幾年，貝客邦的營收表現(xiàn)卻一般。

??2017-2019年，貝客邦雖然總營收從0.56億元一路增至1.25億元，但凈利潤卻始終為負，分別虧損0.46億元、0.62億元及0.4億元，三年合計虧損近1.5億元。2020年第一季度虧損828萬元。

??事實上，三六五網已經預期到，長租公寓前期運營成本可能會帶來的階段性虧損，但這筆投資從始至終都沒有賺到錢。

??三六五網等不了了，要求貝客邦原有股東按照投資協(xié)議全額回購股權。但回購并非一帆風順，甚至引發(fā)了一起訴訟。

??由于截至2019年末，貝客邦沒能完成與三六五網約定的核心考核承諾，觸發(fā)股權回購條款。7月底，三六五網公告稱，公司于5月下旬以書面形式通知王健、魏子石、言等、巴海賓四名原有股東履行回購義務，但經多輪磋商未能協(xié)調一致，于是向法院提起訴訟。

??一周后，三六五網再次公告雙方達成調解協(xié)議，王健等四人承諾回購相應股權。如今4個多月過去了，工商信息仍未發(fā)生變更，20%的股權仍由三六五網持有。

??貝客邦連年虧損，四位股東還有能力回購20%的股權嗎？亦或是自如最后會收拾這個爛攤子？

??公開信息顯示，王健、魏子石、言等三位股東均已將手中所持有的貝客邦所有股權全部出質給銀行。除自然人股東外，南京齊貝投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）和西藏嘉德智尚企業(yè)管理中心（有限合伙）也已將貝客邦股權全部出質。

自如的算盤

??不止是貝客公寓被收購，今年三季度，長租公寓行業(yè)“小魚吃小魚的”收并購事件頻頻落地。

??今年以來，長租公寓暴雷頻繁，加快了行業(yè)資本的整合?？硕鹱馐鄯治稣J為，行業(yè)收并購或將成為常態(tài)。而魏子石今年年初就已經預料到，疫情會推動行業(yè)格局變化，加速經營差的企業(yè)爆倉和被并購。

??不過，收購貝客公寓的自如也風波不斷。

??自如成立于2011年，由左暉創(chuàng)立，原為鏈家內部創(chuàng)業(yè)平臺，2016年6月開始脫離鏈家獨立運作。官方資料顯示，自如目前已完成A輪40億融資，總部設在北京，在上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢八座城市設立子公司，業(yè)務布局國內外十幾座城市，服務近300萬租客。

??目前，自如旗下有自如友家、自如整租、業(yè)主直租、自如豪宅、以及集中式長租公寓品牌自如寓。

??不過今年以來，自如頻陷“違約門”。早在年初疫情期間，市場就出現(xiàn)自如要求業(yè)主降租的消息。直到今年年底，持續(xù)有業(yè)主不滿的聲音傳出。11月29日，多名房東因自如強迫業(yè)主降租、單方解約，圍堵自如北京總部維權。

??一邊看似“缺錢”，一邊又在市場并購擴張，自如有何意圖？

??對此，景暉智庫首席經濟學家胡景暉表示，貝客公寓的項目主要是集中式的，這在市場上較稀缺，這是自如看重的。

??據悉，在上述并購完成后，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等城市運營50余個集中式公寓項目。自如也稱，“此次交易有助于快速提升自如在核心城市的集中式公寓規(guī)模，在不同目標市場落地多品牌策略。”

??在披露并購貝客青年精品公寓事宜當日，自如對外宣布，在廣州推出首個租住社區(qū)——自如里，擁有1500余套房屋。據悉，自如里現(xiàn)已開放500套房源。

??胡景暉分析稱，目前國內長租公寓較大問題是多以分散式為主，分散在不同居民樓里，產品很難標準化，重新裝修、裝配成本都較高。而自如并購貝客公寓，在一定程度上反映了長租公寓未來由分散式向集中式、二房東模式向產權模式轉變的潮流。

??“未來集中式和產權式會逐步取代當前的分散式和二房東式，這也是現(xiàn)在國外的常見的長租公寓模式。此外，還有農村集體用地合股合資模式，如萬科與成壽寺村合作的集體土地租賃項目，這也是未來的潮流?！?/p>

??而自如業(yè)主和租客們更關心的問題是，在這種背景下收購貝客進行擴張，會加重自如的負擔嗎？

??胡景暉表示，貝客公寓僅5000間，而自如管理的規(guī)模在100萬間以上，相對于自如而言，貝客公寓體量很小，加上市場行情不佳，收購價格估計不會很高。因此對于這筆收購，自如應該能夠承受。