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細(xì)數(shù)物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的過程，多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)逐漸成為多家企業(yè)的重要發(fā)展戰(zhàn)略。這主要是因?yàn)榉亲≌瑯I(yè)態(tài)市場(chǎng)空間廣闊、盈利能力遠(yuǎn)高于住宅業(yè)態(tài)。同時(shí)，目前非住宅領(lǐng)域的市場(chǎng)集中度遠(yuǎn)低于住宅業(yè)態(tài)，也極大程度上吸引物企爭(zhēng)相布局。學(xué)校物業(yè)作為非住宅業(yè)態(tài)的新型模式，屬于尚未成熟的產(chǎn)業(yè)，搶先布局這一賽道毫無疑問將是物企提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑之一。

布局契機(jī)：

學(xué)校后勤社會(huì)化改革進(jìn)行時(shí) 

國(guó)家相關(guān)政策文件的陸續(xù)出臺(tái)，為高校后勤社會(huì)化改革提供了良好環(huán)境，市場(chǎng)機(jī)制在后勤資源配置中的作用逐步增強(qiáng)，高校后勤保障能力、運(yùn)行效率和服務(wù)質(zhì)量顯著提高，為我國(guó)近年來高等教育事業(yè)的快速發(fā)展提供了有力支撐，高校后勤社會(huì)化改革的成果有目共睹。同時(shí)，也為學(xué)校物業(yè)管理的創(chuàng)新發(fā)展指引了方向。

高校后勤與物業(yè)管理之前存在一定的共性，成熟的物業(yè)管理行業(yè)參與到高校社會(huì)化改革是順應(yīng)雙方改革和發(fā)展的必然產(chǎn)物。物業(yè)企業(yè)利用自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在高校后勤服務(wù)中尋找切入點(diǎn)，通過市場(chǎng)化運(yùn)行，契約方式把控服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格，為高校提供后勤保障，這種模式不僅可以實(shí)現(xiàn)后勤與學(xué)校的徹底分離，推動(dòng)高校后勤社會(huì)化改革進(jìn)程，而且是物業(yè)管理行業(yè)開拓學(xué)校物管領(lǐng)域的契機(jī)。

市場(chǎng)空間：

千億規(guī)模待挖掘

我國(guó)自實(shí)行高校后勤社會(huì)化改革以來，學(xué)校物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)空間不斷擴(kuò)大。根據(jù)教育部公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年，我國(guó)各級(jí)各類學(xué)校數(shù)量為52.93萬所，在校生2.91億人。其中高等學(xué)校數(shù)量達(dá)到3012所，較2015年增加452所，復(fù)合增長(zhǎng)率2.8%，在校生數(shù)由2015年的2625.3萬人增長(zhǎng)至2021年的3496.1萬人，復(fù)合增長(zhǎng)率為4.9%。各種形式的高等教育在學(xué)總規(guī)模4430萬人。由此可見，我國(guó)普通高校及在校生數(shù)量均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，為高校物業(yè)管理服務(wù)帶來巨大市場(chǎng)空間。

2021年發(fā)布的“十四五規(guī)劃綱要”中針對(duì)普惠性幼兒園、基礎(chǔ)教育、職業(yè)技術(shù)教育、高等教育等明確提出提質(zhì)擴(kuò)容工程。根據(jù)教育部數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)高校正不斷擴(kuò)建新校區(qū)。2020年，國(guó)內(nèi)普通高等學(xué)校校舍建筑面積約為10.53億平方米，同比增加1.77%，較2015年的9.16億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率為2.82%。若按照每年2.82%的增長(zhǎng)率進(jìn)行估算，預(yù)計(jì)2025年，我國(guó)高等教育校舍面積將達(dá)到12.09億平方米。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2020年500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)學(xué)校物業(yè)費(fèi)平均水平為3.48元/（平方米·月），隨著物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的不斷豐富，物業(yè)服務(wù)收入還有進(jìn)一步提升的空間。若按照3.50元/（平方米·月）的物業(yè)費(fèi)水平以及80%的市場(chǎng)化水平保守估計(jì)，預(yù)計(jì)2025年，高等教育物業(yè)市場(chǎng)空間約為406億元。

此外，物業(yè)企業(yè)除了布局高校物管服務(wù)之外，還涉足中小學(xué)后勤服務(wù)。中小學(xué)后勤改革工作是伴隨高校后勤社會(huì)化改革的進(jìn)程而逐步推動(dòng)，隨著中小學(xué)后勤市場(chǎng)化機(jī)制不斷完善，學(xué)校物業(yè)管理的市場(chǎng)容量會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)充。2020年，我國(guó)中小學(xué)校舍建筑面積約為21.65億平方米，相較2015年的16.95億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率為5.01%；若按照每年5.01%的增長(zhǎng)率進(jìn)行估算，預(yù)計(jì)2025年，我國(guó)中小學(xué)校舍面積將達(dá)到27.65億平方米。按照3.50元/（平方米·月）的物業(yè)費(fèi)水平以及30%的市場(chǎng)化水平保守估算，預(yù)計(jì)2025年，中小學(xué)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)空間約為348億元。

基于上述分析，估計(jì)2025年我國(guó)僅高等教育及中小學(xué)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模至少可達(dá)754億元。由于當(dāng)前我國(guó)高校后勤社會(huì)化水平較低，全國(guó)僅有約36%的學(xué)校真正實(shí)現(xiàn)后勤社會(huì)化。未來，隨著學(xué)校后勤社會(huì)化進(jìn)程的加速，越來越多的學(xué)校物業(yè)服務(wù)將面向社會(huì)公開招標(biāo)，學(xué)校物管潛在的市場(chǎng)空間巨大，千億規(guī)模指日可待。

拓展路徑：

競(jìng)相布局各展所長(zhǎng)

學(xué)校物管潛在的市場(chǎng)規(guī)模讓眾多物業(yè)企業(yè)盯上這塊蛋糕?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，2020年，500強(qiáng)企業(yè)中有342家企業(yè)涉足學(xué)校物業(yè)服務(wù)，占比68.4%，較2019年略有提升。同時(shí)，500強(qiáng)企業(yè)學(xué)校物業(yè)總管理面積達(dá)8.9億平方米，同比增加15.52%。

目前，行業(yè)中向?qū)W校提供全委服務(wù)的物企主要分為兩大類，一類是校園內(nèi)孵化的物業(yè)企業(yè)，另一類是在高校后勤社會(huì)化改革中入局的物業(yè)企業(yè)。

一、校園內(nèi)孵化的物業(yè)企業(yè)

經(jīng)由校園內(nèi)后勤服務(wù)孵化出的物業(yè)企業(yè)，具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)和較大競(jìng)爭(zhēng)力：在開展物業(yè)服務(wù)及招投標(biāo)的過程中，學(xué)?？梢韵蚱涮峁└嗟馁Y源。該類型物業(yè)企業(yè)主要以浙大新宇和蘇東吳為代表：

• 浙大新宇是伴隨中國(guó)高校后勤社會(huì)化改革成長(zhǎng)和發(fā)展起來的高校園區(qū)服務(wù)商，前身是浙江大學(xué)宿管處。2000年，浙江大學(xué)新宇物業(yè)發(fā)展有限公司成立，為順應(yīng)中國(guó)高校社會(huì)化改革大潮，開始市場(chǎng)化管理運(yùn)營(yíng)，對(duì)外輸出管理經(jīng)驗(yàn)。目前，公司服務(wù)項(xiàng)目遍及全國(guó)30余個(gè)省市、自治區(qū)，為北京大學(xué)、浙江大學(xué)等240余項(xiàng)目的200余萬師生及用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)保障。

• 蘇東吳為蘇大教服集團(tuán)旗下龍頭企業(yè)，是蘇州大學(xué)后勤社會(huì)化改革的重要成果之一，是全國(guó)高校后勤社會(huì)化改革五大模式之一，也是全國(guó)首家出身高校的新型集體所有制企業(yè)。2000年，蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司成立，開啟社會(huì)化運(yùn)營(yíng)。經(jīng)過多年發(fā)展積淀，公司市場(chǎng)已布局全國(guó)22個(gè)省市，服務(wù)項(xiàng)目300多個(gè)，管理面積近5000萬平方米，服務(wù)師生近500萬人。

二、高校后勤社會(huì)化改革中入局的物企

面對(duì)行業(yè)門檻較高、專業(yè)性較強(qiáng)的學(xué)校物業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，這類物業(yè)企業(yè)主要通過公開招投標(biāo)獲取高校服務(wù)項(xiàng)目，雖然缺少校方提供的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)資源，但憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)以及運(yùn)營(yíng)能力，在招投標(biāo)中依然保有較高的競(jìng)爭(zhēng)力，從深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域到全國(guó)性布局，逐漸擴(kuò)大學(xué)校業(yè)態(tài)布局范圍。此外，還有一些綜合實(shí)力較高的大型物業(yè)企業(yè)選擇通過市場(chǎng)收并購(gòu)、戰(zhàn)略合作等多種方式提升市場(chǎng)占有率，補(bǔ)充在學(xué)校物業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的空白。

對(duì)于初入或者計(jì)劃布局學(xué)校領(lǐng)域的物企來說，參與公開招投標(biāo)是較為直接的方式，但是由于企業(yè)學(xué)校業(yè)態(tài)服務(wù)空白，缺乏相關(guān)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，難以在眾多企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。世茂服務(wù)在涉足高校物業(yè)上的舉措或?qū)槲磥砦飿I(yè)企業(yè)拓展開拓新的思路。2020年8月，世茂服務(wù)收購(gòu)浙大新宇51%股份。收購(gòu)浙大新宇，是世茂服務(wù)首次涉足高校業(yè)態(tài)。2021年5月，世茂服務(wù)旗下浙大新宇“智育美好宇同行”全新品牌形象正式亮相，新定位是“中國(guó)高校園區(qū)服務(wù)商”，并發(fā)布了行業(yè)首個(gè)針對(duì)“校園后勤服務(wù)”研發(fā)的“宇林校園服務(wù)生態(tài)”，此次品牌煥新是高校后勤與物業(yè)管理的首次跨界融合。世茂服務(wù)瞄準(zhǔn)從校園孵化出的物業(yè)企業(yè)，將其市場(chǎng)化的服務(wù)與學(xué)校后勤專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，破除學(xué)校物業(yè)進(jìn)入壁壘，共同做大學(xué)校物業(yè)服務(wù)，給未來物業(yè)企業(yè)開拓學(xué)校物業(yè)市場(chǎng)打開新的探索模式。

小結(jié)

在激烈的規(guī)模爭(zhēng)奪戰(zhàn)之余，越來越多的物業(yè)企業(yè)將目光投向了校園服務(wù)這條賽道。而物業(yè)企業(yè)角逐校園物業(yè)市場(chǎng)的背后，正是這塊待挖掘藍(lán)海市場(chǎng)的巨大潛力所在。然而學(xué)校物業(yè)管理因其專業(yè)性強(qiáng)、門檻高，市場(chǎng)化率仍較低。隨著高校后勤社會(huì)化改革的深入發(fā)展，市場(chǎng)在校園后勤資源配置中的決定作用不斷加強(qiáng)，將為物業(yè)企業(yè)帶來更多探索機(jī)會(huì)。物業(yè)企業(yè)不斷提升的專業(yè)化服務(wù)能力也將為學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量和環(huán)境的改善提供有力的基礎(chǔ)保障。

- The end -