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文/樂居財經 徐酒眠

受宏觀環(huán)境影響，以及籠罩在地產行業(yè)的寒霜未消，今年上半年，物管行業(yè)整體持續(xù)承壓。在行業(yè)動蕩下，盡管面對諸多挑戰(zhàn)和巨大壓力，上市五年多的雅生活服務（3319.HK）展現(xiàn)了較強的韌性，營收和規(guī)模仍守住頭部陣營地位。

8月29日，雅生活召開2023年中期業(yè)績發(fā)布會。執(zhí)行董事、總裁李大龍，首席財務官黃嘉毅，以及首席市場官田雨出席發(fā)布會。

在此前一日，雅生活發(fā)布了截至2023年6月30日止六個月的中期業(yè)績公告。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，其實現(xiàn)營收約77億元，較去年同期增長1.0%；錄得毛利約15.74億元，凈利潤約9.5億元，毛利率、凈利潤率分別約為20.4%、12.4%。

同期，雅生活的股東應占利潤8.39億元，每股基本盈利為0.59元。經考慮集團的業(yè)務發(fā)展需要及股東回報后，其董事會建議宣派中期股息每股0.025元。

規(guī)模方面，第三方增拓強勢。今年上半年，新增合約面積約3062萬平方米，通過市場拓展獲取的新增合約面積超過3000萬平方米；同期，新增在管面積約2962萬平方米，第三方外拓項目轉化的新增在管面積約為2660萬平方米。

截至2023年6月30日，雅生活的在管面積約為為5.75億平方米，合約面積約為7.62億平方米。高合約面積和合約在管占比，為未來規(guī)模持續(xù)增長增加了強確定性。

面對行業(yè)深度調整期，雅生活主動擁抱變革，持續(xù)精益化管理和服務品質優(yōu)化，堅持業(yè)務獨立發(fā)展，提升第三方拓展能力和市場化競爭優(yōu)勢，向高質量發(fā)展轉型。

獨立性穩(wěn)步增強超八成規(guī)模來自第三方

第三方項目已是雅生活主要面積來源。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6約30日，其在管面積中約有4.8億平方米來自第三方項目，占比為83.3%；同期，合約面積中約有6.14億平方米來自第三方項目，占比為80.6%。

第三方規(guī)模占比高，雅生活獨立發(fā)展能力進一步凸顯。另一方面，這也意味著對關聯(lián)方的依賴降低，在地產行業(yè)持續(xù)波動的大環(huán)境下，雅生活的安全系數(shù)和業(yè)績穩(wěn)定性增強。

事實上，房地產行業(yè)整體下行，項目交付受到影響，物業(yè)管理企業(yè)涌向非住宅、存量住宅市場，并延伸至城市服務領域尋找發(fā)展機會。

面對市場競爭的新格局，雅生活市場拓展團隊圍繞城市分級和產品品牌策略，靈活調整策略，兼顧規(guī)模及效益，精準研判市場機會，今年上半年超過七成的新獲取項目落地在選定的重點城市。

截至2023年6月30日，雅生活的在管項目達到4625個，覆蓋全國31個省，直轄市和自治區(qū)，以及222個城市。按照區(qū)域劃分，在管面積中有33.9%位于長三角城市群，有18.8%位于粵港澳大灣區(qū)，有9.2%、8.7%分別位于山東半島城市群、成渝城市群。

業(yè)態(tài)分布方面，雅生活已建立先發(fā)優(yōu)勢，項目布局覆蓋住宅、公建和商辦等細分業(yè)態(tài)，形成了全業(yè)態(tài)均衡布局。

尤其是非住業(yè)態(tài)，在管面積和營收占比均已經超過住宅。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，雅生活在管面積中，住宅類業(yè)態(tài)占比42.7%，較2022年底的43.6%下降0.9個百分點。此消彼長，非住宅類占比由56.4%上升至57.3%。其中，公共建筑占比45.5%，商業(yè)及其他占比11.8%。

收入方面，非住業(yè)態(tài)的收入成為雅生活物管收入主要來源。

今年上半年，雅生活物業(yè)管理服務收入約52.67億元，同比增長7.4%，占總收入的68.4%。其中，非住宅類項目收入貢獻30.95億元，同比增長9.0%，占比40.2%；而住宅業(yè)態(tài)貢獻收入21.72億元，占比28.2%，同比增長5.2%。

今年上半年，雅生活物管市場拓展面積位列第三方榜單第一。物管拓展新增年化合同額近8億元，新獲取年合同額超千萬元的項目16個，通過加強與成員企業(yè)之間的資源聯(lián)動，非住領域市場拓展迅猛，新獲取面積88%來自非住宅和存量住宅項目。

其中，公建服務賽道方面，中標優(yōu)質項目包括廣州圖書館、深圳紅崗公園、溫州理工學院、青島農業(yè)大學城陽校區(qū)、安徽醫(yī)科大學附屬巢湖醫(yī)院等。

而商企、商辦賽道方面，中標優(yōu)質項目則包括中國移動多個標段、中海石油天津分公司項目、中國鐵建臨港大廈、三航科技大廈項目等。

洞察共性需求 “平臺+生態(tài)”描繪增值服務新版圖

隨著物管行業(yè)發(fā)展得不斷深入，圍繞社區(qū)商業(yè)開展的服務日漸成熟。巨大的市場需求和較高的盈利水平，在行業(yè)里，社區(qū)增值服務常有“第二增長曲線”之稱。

雅生活也不例外。

在增值服務板塊，深度洞察客戶需求變化，雅生活堅持“平臺+生態(tài)”戰(zhàn)略，以業(yè)務為基礎，以經營提升為導向，全面梳理業(yè)主增值服務版圖，完善政企客戶服務和社區(qū)客戶服務業(yè)務體系，圍繞生活服務、能源管理、后勤保障等類別，同時拓展家政、維修、零售旅游等業(yè)務，還有團餐、智能節(jié)能等，打造一體化增值服務。

今年上半年，其業(yè)主增值服務收入達11.67億元，較2022年同期的10.81億元增長7.7%，占總收入的15.7%；板塊毛利率持續(xù)領跑，約為27.6%。

雅生活業(yè)主增值服務品種豐富，包括生活及綜合服務、家裝宅配服務、空間運營及其他服務，以及機構類增值服務。今年上半年，它們分別收入5.75億元、9590萬元、2.96億元，以及2.01億元。

其中，生活及綜合服務增長顯著，同比增長37.3%；機構類增值服務也有不錯表現(xiàn)，同比增長12.6%。

近兩年來，雅生活社區(qū)商業(yè)公司不斷提升業(yè)務拓展能力，持續(xù)突破業(yè)務服務范圍。

今年初，其與國內領先的數(shù)字團餐平臺企業(yè)美餐攜手打造的團餐業(yè)務新品牌——樂美膳，并迅速在外拓上取得成果。短短半年已在全國各地快速落子，其中包括國家級高新區(qū)科技園廣州白云益云科技園智慧員工餐廳等多個高量級項目。

面對巨大的存量和新增剛需市場，雅生活將與美餐圍繞“物業(yè)+團餐”新服務模式，提供一站式、全鏈條、數(shù)字化餐飲解決方案，全方位構建業(yè)主美好城市生活服務場景，開辟全新的融合物業(yè)服務市場。

雅生活尤為注重優(yōu)化供應鏈。形成“供應鏈-平臺-渠道”的閉環(huán)擴張，在渠道規(guī)模效應顯現(xiàn)時，進一步提振利潤率。

如對社區(qū)零售、居家服務業(yè)務的訂單數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)清洗和分析，發(fā)掘優(yōu)勢品類和社區(qū)家庭畫像數(shù)據(jù)標簽、政企客戶共性需求，對核心品類進行統(tǒng)籌規(guī)劃管理，并對核心品類的供應商進行對標分析，完成優(yōu)勝劣汰或者整合。

結合社區(qū)私域的渠道特點，雅生活構建起一套完整的發(fā)現(xiàn)機會、快速驗證、持續(xù)打造新款爆品的核心能力，形成一個具有差異化競爭優(yōu)勢的渠道。同時，明確的供應鏈優(yōu)先級的分層管理機制，既發(fā)揮規(guī)?；Y源優(yōu)勢，但又不簡單做“一刀切”。

“城服”勢頭強勁 城市大管家異軍突起

走出“墻外”，探索城市服務，從傳統(tǒng)物企向城市服務商轉向，2020年11月，雅生活將全稱由原來的“雅居樂雅生活服務股份有限公司”，更改為了現(xiàn)在的“雅生活智慧城市服務股份有限公司”。

升級為智慧城市服務商、進軍城市服務萬億藍海，2021年，雅生活在營收結構上做了一次調整，將城市服務單列出來。目前，該板塊已經超過外延增值服務，成為雅生活的第三大收入來源。

今年上半年，雅生活在城市服務板塊的收入約為6.74億元，較2022年同期的6.42億元，增長約5%，占總收入的8.7%。同期，城市服務貢獻毛利1.42億元，同比增長9.6%，毛利率由上一年同期的20.2%提升至21.1%。

今年上半年，雅生活把握疫情后市場拓展集中恢復的機遇，憑借成熟的服務經驗和品牌影響力，持續(xù)擴大城市服務業(yè)務版圖。以輕資產模式在廣東、山西、河北、內蒙古等地獲取106個城市管家項目，合同總額為74億元，年化合同額為17億元，進入城市47個，持續(xù)夯實項目密度。

第三方統(tǒng)計顯示，雅生活2023年上半年城市服務項目拓展合同額和年化合同額在物業(yè)管理企業(yè)中均位列TOP1，在環(huán)衛(wèi)行業(yè)中均位列前十。

值得一提的是，繼中標深圳市龍崗區(qū)橫崗街道年化金額過億的城市管家服務項目后，今年上半年，雅生活再次中標深圳市龍崗區(qū)園山街道城市管家服務項目，形成區(qū)域服務協(xié)同，鞏固深圳的市場優(yōu)勢。

據(jù)悉，該項目年化合同超1億元，總合同金額高達6.35億元。

此外，雅生活還獲取了中山市翠亨新區(qū)南朗街道物業(yè)城市服務項目、河北省滄州市孟村回族自治縣城鄉(xiāng)垃圾一體化項目等大型綜合城市服務項目。

在下半年的計劃中，雅生活表示將持續(xù)發(fā)揮一二線城市布局優(yōu)勢，致力于在局部優(yōu)勢地區(qū)形成城市全域化服務新模式，打造城市服務綜合標桿及擴大規(guī)模效應。

回歸服務本質 聚焦精細化運營

經歷了一輪上市熱潮，以及資本助推下的規(guī)模與業(yè)務的快速發(fā)展，又經歷了關聯(lián)地產風險波及、增長放緩、資本市場波動帶來的溢價下調后，物管行業(yè)已開始進入理性回歸，向高質量發(fā)展轉型的階段。

在此背景下，雅生活回歸服務本質，在廣度、深度和專業(yè)度上，持續(xù)優(yōu)化服務水平，鑄牢未來可持續(xù)健康發(fā)展的基礎。

在品質提升方面，雅生活以業(yè)主訴求為牽引，通過品質巡查、管理預警、專項稽查等關鍵動作強化品質管控，筑牢安全防線，實現(xiàn)服務基本面的有效提升，期內業(yè)主滿意度不斷提升。

與此同時，雅生活不斷提升管理精細度，持續(xù)完善服務標準體系建設，包括完善住宅管家體系并輸出相匹配的不同場景服務標準。今年上半年，其著力推進國家級住宅物業(yè)服務標準化試點在中山標桿項目凱茵新城梵登組團的落地工作，發(fā)揮示范引領，樹立行業(yè)標桿。

提升經營效率、保障服務品質，雅生活在智慧化、信息化方面下足了功夫。

今年上半年，雅生活持續(xù)建設組織流程共享平臺，實現(xiàn)跨組織協(xié)同管控，促進組織及業(yè)務融 合協(xié)同；主數(shù)據(jù)系統(tǒng)持續(xù)覆蓋物業(yè)管理、城市服務業(yè)務，并推廣應用各項合同管理、財務、及運營系統(tǒng)，提升運營精細化、智能化水平及管理能效。

同時，升級客服工單系統(tǒng)，完善服務閉環(huán)及加強客戶回訪滿意度管理功能，客 服應答效率顯著提升 25%；并圍繞組織管理及市場管理等功能深化與釘釘(中國)合作，實現(xiàn)了經營單位的組織聯(lián)動和獨立管理功能，有效提升外包員工管理及客服響應效率。