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文/樂居財(cái)經(jīng)  李奕和

一個月前，上海一批次下半場土拍落錘。

來自廈門的兩家房企——聯(lián)發(fā)集團(tuán)、象嶼地產(chǎn)勢頭不減，二者聯(lián)合，拿下了浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)核心區(qū)地塊，成交價23.63億。

眼下的境況，還能在魔都土地市場大展身手的房企，已然不多了。而聯(lián)發(fā)集團(tuán)憑借著背后廈門國資的背景，顯然還在攻城略地。

今年1-4月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)在克而瑞排行榜，以47.3億元的新增貨值，排在第39位。排在它前面的，是萬科地產(chǎn)。

在普遍下行的地產(chǎn)市場，依然保持著規(guī)模增長，或許是聯(lián)發(fā)集團(tuán)逆勢擴(kuò)儲的底氣所在。

2023年，該公司實(shí)現(xiàn)全口徑合同銷售金額403.45億元，同比增加了27.97%。這個成績，足以讓一眾同行投以欣羨的目光。

但若要說行業(yè)大環(huán)境，沒有對聯(lián)發(fā)集團(tuán)產(chǎn)生影響，其實(shí)也不然。

去年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)錄得營業(yè)收入288.23億元，同比下降了8.71%，整體毛利率6.9%。

當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)收入264.84億元，下降了6.84%；供應(yīng)鏈運(yùn)營收入10.33億元，下降了44.83%；其他業(yè)務(wù)收入4.47億元，下降了8.44%；僅物業(yè)及租賃管理業(yè)務(wù)增長了9.67%，收入8.59億元。

不僅僅是營收，2023年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)的凈利潤1.08億元，歸母凈利潤7234.09萬元，同比也分別下降了44.93%、79%。

期內(nèi)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的“三費(fèi)”均有不同程度的增長，銷售費(fèi)用13.7億元、管理費(fèi)用1.45億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用2.19億元，分別增長了32.7%、2.5%、61.26%。

一個值得關(guān)注的點(diǎn)是，雖然聯(lián)發(fā)集團(tuán)去年實(shí)現(xiàn)了正利潤，但并非來自幾大主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營所得。該公司2023年錄得的營業(yè)利潤實(shí)際為-16.42億元，相比2022年的8.88億元，由盈轉(zhuǎn)虧。

之所以最終實(shí)現(xiàn)了正向的凈利潤，主要的原因是聯(lián)發(fā)集團(tuán)在去年錄得高達(dá)19.68億元的營業(yè)外收入，而在2022年，其營業(yè)外收入僅有1561.97萬元。期間增長了125倍。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)是如何做到的？這得從一起廣受關(guān)注的收購談起。

2023年6月，背靠建發(fā)集團(tuán)的建發(fā)股份，發(fā)起了一起大收購。其聯(lián)合旗下控股子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)出資62.86億元，購買紅星控股所持美凱龍29.95%的股份。

其中，建發(fā)股份持有美凱龍23.95%股份，聯(lián)發(fā)集團(tuán)持股6%。建發(fā)股份最終成為了美凱龍的實(shí)際控制人。這筆交易對應(yīng)美凱龍的13.04億股A股股份，交易單價為4.82元/股

在年報(bào)中，聯(lián)發(fā)集團(tuán)將交易對價與可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價值的差額確認(rèn)為營業(yè)外收入。因此，2023年度，該交易對聯(lián)發(fā)集團(tuán)產(chǎn)生了營業(yè)外收入金額19.27億元。

該項(xiàng)收入的確認(rèn)，極大程度扭轉(zhuǎn)了聯(lián)發(fā)集團(tuán)營業(yè)利潤的虧損，最終實(shí)現(xiàn)了歸母凈利的正向盈利。

根據(jù)最新的一季報(bào)，今年1-3月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的營業(yè)收入15.45億元，比上年同期下降了59.18%。歸母凈利潤-1.25億元，已經(jīng)由盈轉(zhuǎn)虧，其2023年一季度凈利潤54.07萬元。

2023年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)手上持有的現(xiàn)金也有一定程度減少，期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額111.75億元，同比下降了34.49%。

究其原因，一方面，該公司在去年用了大量現(xiàn)金償還手上的債務(wù)；另一方面，正如文章開頭所說，聯(lián)發(fā)集團(tuán)在土地上的支出也不少。

年報(bào)顯示，其去年償還債務(wù)支付的現(xiàn)金達(dá)到了233.59億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2022年同期。

2023年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)合并報(bào)表范圍的有息債務(wù)315.25億元，同比下降了13.24%。當(dāng)中，一年內(nèi)到期的短期有息負(fù)債104.98億元。據(jù)此計(jì)算的現(xiàn)金短債比為1.06，相比2022年的1.27有所下降。

在土地投資上，聯(lián)發(fā)集團(tuán)2023年承諾購買土地的項(xiàng)目總價103.34億元，當(dāng)中，年末尚未支付的余額52.34億元。這些土地款絕大部分預(yù)計(jì)于今年內(nèi)支付，也將進(jìn)一步對其手上的持有現(xiàn)金造成影響。