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樂居財經(jīng) 徐迪 6月12日，中洲控股（000042.SZ）在回復(fù)深交所年報問詢函中表示，2023年公司增收不增利主要是因為系受到行業(yè)市場持續(xù)低迷的影響，預(yù)售的部分房地產(chǎn)項目銷售價格不及預(yù)期，公司對存在減值跡象的存貨項目計提了存貨跌價準備22.18億元。

年報顯示，中洲控股2023年實現(xiàn)營業(yè)收入76.21億元，較上年增長7.59%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(以下簡稱“凈利潤”)-18.45億元，較上年減少2,412.74%，扣非后凈利潤-18.64億元，較上年減少6,564.38%。

值得注意的是，2023年第四季度，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入32.73億元，占全年營業(yè)收入的42.95%。

對此，中洲控股表示，公司2023年全年房地產(chǎn)銷售收入65.97億元，占營收86.57%，第四季度營收增幅較大是因為主要房地產(chǎn)開發(fā)項目達到約定交付條件并實現(xiàn)收入結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)生在第四季度。

公司按照房地產(chǎn)收入確認政策在同時滿足以下條件時，認定客戶取得房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品控制權(quán)并確認收入：①買賣雙方已簽訂銷售合同并依法生效；②房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品已竣工并驗收合格；③收到客戶的全部購房款或取得收取全部購房款權(quán)利(如銀行同意發(fā)放按揭款的書面承諾函)；④辦理了交房手續(xù)，或者根據(jù)購房合同約定的條件視同客戶接收時。

公司上述收入確認條件、確認時點符合《企業(yè)會計準則第14號-收入》的相關(guān)規(guī)定。

中洲控股認為，該公司2023年營業(yè)收入增長主要系根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點，房地產(chǎn)銷售采取預(yù)售模式，營業(yè)收入與實際銷售情況存在一定時間差。

本年度結(jié)轉(zhuǎn)收入的部分項目主要系2021-2022年期間進行預(yù)售，并于本年度竣工達到約定交付條件進而結(jié)轉(zhuǎn)收入的金額增加。

凈利潤和扣非后凈利潤大幅下降的主要原因系受到房地產(chǎn)行業(yè)市場持續(xù)低迷的影響，公司2023年開發(fā)預(yù)售的部分房地產(chǎn)項目銷售價格不及預(yù)期，售價下降明顯，公司根據(jù)各項目所處的市場環(huán)境，按企業(yè)會計準則的要求對存在減值跡象的存貨項目計提了存貨跌價準備。

經(jīng)評估測算，2023年度計提存貨跌價準備22.18億元，同比增長約961.24%，涉及18個項目，其中惠州地區(qū)涉及8個項目共計提18.96億元，占計提總額的85.48%。具體情況如下：

同時，深交所也關(guān)注到，中洲控股2021年、2022年度分別實現(xiàn)凈利潤2.06億元、0.8億元，相較這兩個報告期，2023年該公司計提存貨跌價準備金額大幅增加，深交所對于以前年度存貨跌價準備計提充分、合理性提出質(zhì)疑，要求中洲控股說明是否存在以前年度少計提存貨跌價準備調(diào)節(jié)凈利潤的情形。

中洲控股表示，2023年末綜合考慮實際銷售價格、周邊樓盤銷售均價、去化策略等因素確定了估計售價，測算了存貨可變現(xiàn)凈值，并據(jù)此計提存貨跌價準備，符合2023年房地產(chǎn)市場的變化趨勢及公司自身實際經(jīng)營情況。

公司計提大額減值的項目在2021年度及2022年度均根據(jù)企業(yè)會計準則的要求測算存貨可變現(xiàn)凈值，并計提了相應(yīng)存貨跌價準備金額，其存貨減值的測試方法和原則在各年度保持一致性，不存在報告期集中計提存貨跌價準備的情形，以前年度存貨跌價準備計提充分、合理，不存在以前年度少計提存貨跌價準備調(diào)節(jié)2021年、2022年度凈利潤的情形。

此外，同樣受預(yù)售模式影響，項目的現(xiàn)金流入與其利潤結(jié)算周期存在一定的時間差。2023年，中洲控股經(jīng)營活動現(xiàn)金流入實際同比減少約3.85億元，因當年銷售不及預(yù)期，預(yù)售資金回流減少，為保證公司正常經(jīng)營，公司放緩工程進度，相應(yīng)減少了房地產(chǎn)開發(fā)支出的現(xiàn)金流出，使經(jīng)營活動現(xiàn)金流出較上年減少約7.6億元。

綜合來看，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入較上年增加3.7億元，同比增加38.12%。公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與凈利潤變動趨勢不一致主要系房地產(chǎn)行業(yè)均采取

2023年利潤的貢獻主要系以前年度預(yù)售在本年度進行結(jié)算的項目，同時受到期末存貨大額減值的影響，從而導(dǎo)致了凈利潤大幅下降的不一致情況，該情形屬于房地產(chǎn)行業(yè)在目前市場狀態(tài)下的合理體現(xiàn)。