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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  李奕和

為了順應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)形勢(shì)，美的置業(yè)去重向輕。

6月23日晚，美的置業(yè)（03990. HK）的一紙公告，宣布了重組計(jì)劃。

其擬將房開(kāi)業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，由私人公司（美的建業(yè)）持有該業(yè)務(wù)，同時(shí)組建私人公司集團(tuán)，接著通過(guò)實(shí)物分派美的建業(yè)股份的方式將私人公司集團(tuán)從美的置業(yè)中剝離。

根據(jù)該計(jì)劃，美的置業(yè)給了股東們兩種選擇：一是接收實(shí)物分派，即每股美的置業(yè)股份可換取1股美的建業(yè)股份；二是選擇現(xiàn)金分派，每股美的置業(yè)股份可獲得5.9港元現(xiàn)金。

該現(xiàn)金分派金額，較美的置業(yè)公告前一日收盤(pán)價(jià)溢價(jià)57.33%。

建議分派完成后，私人公司集團(tuán)將不再成為美的置業(yè)的附屬公司，并將由美的置業(yè)控股股東和選擇實(shí)物分派的股東通過(guò)持有美的建業(yè)股份而持有。

其重資產(chǎn)的房開(kāi)業(yè)務(wù)從上市公司的子公司調(diào)整為上市公司的兄弟公司，相應(yīng)地房開(kāi)業(yè)務(wù)也從上市資產(chǎn)變?yōu)榱朔巧鲜匈Y產(chǎn)。

目前，美的置業(yè)由控股股東（盧德燕和何享健）持股81.13%，其他股東持股18.87%。

此外，分派完成后，美的置業(yè)控股股東將全面收購(gòu)房開(kāi)業(yè)務(wù)的剩余股權(quán)至100%持股。系列重組完成后，其控股股東將持有100%的非上市房開(kāi)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線和81.13%的專注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的上市公司股權(quán)。

美的置業(yè)目前經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷售，物業(yè)管理服務(wù)，商業(yè)物業(yè)投資與運(yùn)營(yíng)，及房地產(chǎn)科技。

截至2023年12月31日，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售業(yè)務(wù)（不包括持有及運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園）涉及319個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備的總建筑面積約2650萬(wàn)平方米。

這些物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多為住宅物業(yè)，分布于大灣區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)和西南經(jīng)濟(jì)區(qū)等中國(guó)五大區(qū)域。

也就是說(shuō)，重組完成后，這部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將從美的置業(yè)這個(gè)上市平臺(tái)剝離。而美的置業(yè)繼續(xù)于聯(lián)交所上市，將專注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建筑和內(nèi)裝開(kāi)展業(yè)務(wù)，以及承接控股股東所持房開(kāi)資產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)管理。

保留的業(yè)務(wù)中，截至2023年12月31日，物業(yè)管理服務(wù)方面，美的置業(yè)在中國(guó)66個(gè)城市服務(wù)385個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，總合約建筑面積約9032萬(wàn)平方米；商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園方面，在中國(guó)6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)6個(gè)自持商業(yè)物業(yè)、4個(gè)第三方持有的商業(yè)物業(yè)及3個(gè)自有產(chǎn)業(yè)園。

2023年，美的置業(yè)總資產(chǎn)2015.79億元，收入735.64億元，凈利潤(rùn)（稅前）45億元。具體業(yè)務(wù)上，物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售收入716.79億元，占了總收入的97%以上；物業(yè)管理服務(wù)收入15.22億元；商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)收入3.63億元。

去年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額658.5億元。2024年1-5月，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額169.4億元。

據(jù)了解，重組之后，美的置業(yè)控股股東所持房開(kāi)資產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)管理仍由現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)繼續(xù)承接。美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)、管理體制及業(yè)務(wù)運(yùn)作未有變化，不受影響，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)保持不變，仍由現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售、服務(wù)，并輕裝上陣。

這一輪地產(chǎn)調(diào)整中，美的置業(yè)并非第一家剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重資產(chǎn)的房企。

今年4月26日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743. SH）公告，擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，轉(zhuǎn)讓至公司控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)。交易完成后，其將聚焦于代建、酒店經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

3月12日，山子股份（000981. SZ，曾用名：銀億股份）發(fā)布公告稱，擬公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)股權(quán)和債權(quán)資產(chǎn)。此次交易后，公司將全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。該公司曾為寧波房地產(chǎn)龍頭。

美的置業(yè)曾經(jīng)還是一家千億規(guī)模的房企，其2019年銷售1012.3億元，進(jìn)入千億規(guī)模，2020年銷售金額1261.6億元。對(duì)于此次重組，美的置業(yè)在公告披露了幾點(diǎn)理由：

其一，盡管集團(tuán)維持健康的財(cái)務(wù)比率，并設(shè)法滿足“三道紅線”的要求，但仍須承擔(dān)沉重負(fù)擔(dān)及債務(wù)以支持其房開(kāi)業(yè)務(wù)。把房開(kāi)業(yè)務(wù)從集團(tuán)剝離將可減少負(fù)債和與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，并為股東提供變現(xiàn)在公司部分投資的選擇權(quán)，減少其與公司股份相關(guān)的房開(kāi)業(yè)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)。

其二，建議分派將使公司能夠精簡(jiǎn)其運(yùn)營(yíng)并專注于主要為輕資產(chǎn)的保留業(yè)務(wù)。將重資產(chǎn)的房開(kāi)業(yè)務(wù)剝離將不可避免地縮減集團(tuán)整體業(yè)務(wù)的規(guī)模，但將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式使保留集團(tuán)能夠利用其在房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)，實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)率（與房開(kāi)業(yè)務(wù)相比），并減少其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性風(fēng)險(xiǎn)敞口。

其三，當(dāng)前，輕資產(chǎn)保留業(yè)務(wù)相對(duì)較高的利潤(rùn)率被房開(kāi)業(yè)務(wù)相對(duì)較低的利潤(rùn)率沖減，因此投資者難以單獨(dú)對(duì)輕資產(chǎn)保留業(yè)務(wù)進(jìn)行估值。集團(tuán)重組及建議分派后，公司股價(jià)將更好地反映保留業(yè)務(wù)的價(jià)值。

對(duì)于第三點(diǎn)，公告發(fā)出后，里昂證券發(fā)布的一份研究報(bào)告也提到，分拆計(jì)劃有望為美的置業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及保留業(yè)務(wù)帶來(lái)價(jià)值釋放。其對(duì)美的置業(yè)設(shè)定了6.85港元的目標(biāo)價(jià)，并給出了“買入”的評(píng)級(jí)。

受重組計(jì)劃影響，美的置業(yè)在6月24日迎來(lái)較大漲幅，當(dāng)天收盤(pán)報(bào)6.37港元/股，大漲69.87%。

美的置業(yè)方面表示，此次重組為更強(qiáng)有力地、更可持續(xù)地夯實(shí)交付力和兌付力構(gòu)建了堅(jiān)實(shí)后盾，同時(shí)也以空間換時(shí)間，為美的置業(yè)專注“好房子”的全鏈條服務(wù)經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)造內(nèi)生性動(dòng)能提供了更長(zhǎng)久的續(xù)航動(dòng)能。