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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

信達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)的位置，石愛(ài)民已經(jīng)坐了兩年。今年1月，任期結(jié)束。2月，信達(dá)地產(chǎn)董事會(huì)換屆選舉，石愛(ài)民續(xù)任。

在他上任之前，信達(dá)地產(chǎn)在三年多時(shí)間內(nèi)更換了兩任董事長(zhǎng)，從丁曉杰到趙立民。

石愛(ài)民上任的時(shí)間，正處在房地產(chǎn)行業(yè)急需紓困的期間。掌舵以后，作為四大AMC之一中國(guó)信達(dá)的地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)，信達(dá)地產(chǎn)紓困代建的步伐明顯加快，時(shí)?；钴S在出險(xiǎn)房企左右，化身“白衣騎士”。

最近，石愛(ài)民將工作重心放到了信達(dá)地產(chǎn)本身的項(xiàng)目上。5月中旬，石愛(ài)民一行赴滬蘇區(qū)域公司調(diào)研，現(xiàn)場(chǎng)考察徐州、上海的在建及在拓項(xiàng)目，召開(kāi)滬蘇區(qū)域公司領(lǐng)導(dǎo)班子座談會(huì)。

5月底，信達(dá)地產(chǎn)協(xié)同風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目蒼南寶龍廣場(chǎng)新案名揭曉——信達(dá)蒼南壹號(hào)院。

2023年11月，信達(dá)地產(chǎn)華東區(qū)域公司協(xié)同集團(tuán)平臺(tái)公司以“股權(quán)投資 合作開(kāi)發(fā)”方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)質(zhì)性重組，解決了寶龍集團(tuán)的流動(dòng)性困難。

2015年至2017年間，信達(dá)地產(chǎn)因頻繁大手筆拿地而聲名鵲起。近些年來(lái)，行業(yè)下行，伴隨著業(yè)績(jī)的持續(xù)下滑，曾經(jīng)的“地王”逐漸停止拿地，光環(huán)逐漸消逝。

在此輪房地產(chǎn)紓困過(guò)程中，信達(dá)地產(chǎn)頻繁現(xiàn)身并承接了多個(gè)項(xiàng)目。2023年，信達(dá)地產(chǎn)參與的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目有47個(gè)，帶動(dòng)1300億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，預(yù)計(jì)可保障近4萬(wàn)套商品房交付。

截至2023年底，中國(guó)信達(dá)為信達(dá)地產(chǎn)并表紓困項(xiàng)目提供債權(quán)投資款合計(jì)26.49億元。

就信達(dá)地產(chǎn)自身業(yè)績(jī)而言，并沒(méi)有紓困成果來(lái)的亮眼。

2023年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入114.2億元，同比下降37.42%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.02億元，同比增加4.64%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)5.05億元，同比下降8.18%。

去年一年，信達(dá)地產(chǎn)未通過(guò)招拍掛拿地，項(xiàng)目拓展以協(xié)同股東參與風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目化解為主。期內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)以收并購(gòu)方式市場(chǎng)化獲取1個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目；與股東協(xié)同獲取6個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目，獲取方式包括股權(quán)并購(gòu)和合作開(kāi)發(fā)。

截至 2023 年底，信達(dá)地產(chǎn)總土儲(chǔ)中安徽省內(nèi)面積占比61.52%；從城市能級(jí)看，一線、二線和三線及以下城市占比分別為5.52%、49.79%和44.69%。項(xiàng)目區(qū)域集中度高，三線及以下城市項(xiàng)目體量較大，項(xiàng)目去化或成難題。

即使是在能級(jí)較高的城市，錄得的收入也大幅下降。在上海、深圳這樣的一線城市，2023年的營(yíng)業(yè)收入同比下降約70%，重慶、青島，2023年產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)收入同比下滑超80%。

因預(yù)收房款減少，信達(dá)地產(chǎn)2023年的合同負(fù)債相比于2022年減少31.85%至51.24億元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情并不樂(lè)觀。2023年，信達(dá)地產(chǎn)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.82億元。占凈利潤(rùn)的比重超過(guò)50%。

銷售下滑也加重了信達(dá)地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力。受項(xiàng)目銷售回款減少影響，信達(dá)地產(chǎn)2023年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流入額同比大幅收縮61.28%至7.12億元。

2019-2022這四年，信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為81.15億元、73.61億元、27.12億元、18.4億元，從2020年開(kāi)始，這一指標(biāo)開(kāi)始連續(xù)下降，下降幅度分別為9.29%、63.16%、32.14%、61.28%。

為了補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還債務(wù)，信達(dá)地產(chǎn)在2023年內(nèi)多次發(fā)行債券。2023年，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金為110.07億元，2022年為38.76億元。

期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為93億元，相比于2022年末的120.45億元減少22.8%。

從融資渠道來(lái)看，截至 2023 年底，信達(dá)地產(chǎn)公司債券融資占比55.58%，銀行借款占比36.87%。期末有息債務(wù)合計(jì)331.23億元，其中一年內(nèi)到期的58.04億元，占比約 17.52%。

2023年，信達(dá)地產(chǎn)償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為184.38億元，2022年為132.02億元。因償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比增加，信達(dá)地產(chǎn)期內(nèi)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-41.54億元，相比于2022年的12.55億元同比減少431.09%。

據(jù)聯(lián)合資信評(píng)級(jí)報(bào)告，截至2023年底，信達(dá)地產(chǎn)并表在建房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃總投資額合計(jì)260.28億元，其中已投資 173.34億元，未來(lái)尚需投資86.94億元；同期末，信達(dá)地產(chǎn)持有的并表待開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備項(xiàng)目計(jì)劃總投資140.47億元，其中已投資71.78億元，未來(lái)尚需投資68.69億元。

壓力之下，信達(dá)地產(chǎn)開(kāi)始探索輕資產(chǎn)模式，其在年報(bào)中稱，將進(jìn)一步提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，向輕重并舉方向發(fā)展，由開(kāi)發(fā)商向資源整合商轉(zhuǎn)型，成為資源整合的平臺(tái)。

代建，是信達(dá)地產(chǎn)布局輕資產(chǎn)的重要路徑。

2023年，信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積91.57萬(wàn)平方米（其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷售面積24.64萬(wàn)平方米，代建項(xiàng)目銷售面積 26.25 萬(wàn)平方米）；實(shí)現(xiàn)銷售金額195.05億元（其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷售金額60.34億元；代建項(xiàng)目銷售金額68.10 億元）；回款金額207.28億元（其中合作項(xiàng)目權(quán)益回款金額66.94億元，代建項(xiàng)目回款金額67.45億元）。

目前來(lái)看，代建業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的收入有限。2023年，信達(dá)地產(chǎn)新拓展代建項(xiàng)目6個(gè)，產(chǎn)生的收入3.36億元，占營(yíng)收的比重僅2.94%。

在以合作項(xiàng)目、代建項(xiàng)目為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)之下，信達(dá)地產(chǎn)也承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。2023年，信達(dá)地產(chǎn)的應(yīng)收賬款為18.84億元，相比于2022年末的20.01億元稍有下降。而在2019年，信達(dá)地產(chǎn)的應(yīng)收賬款僅有3.09億元。

行業(yè)寒冬越發(fā)逼人。作為地產(chǎn)圈內(nèi)唯一的白衣騎士，信達(dá)地產(chǎn)也沒(méi)能抗住，止盈轉(zhuǎn)虧了。

一季度，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.88億元，同比減少38.82%；凈利潤(rùn)-2.25億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-1.95億元。

2023年同期，雖營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)都在下降，但還是盈利的。期內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.88億元，同比下降68.15%；凈利潤(rùn)3151.37萬(wàn)元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2245.26萬(wàn)元，同比下降26.03%。