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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

信達地產(chǎn)董事長的位置，石愛民已經(jīng)坐了兩年。今年1月，任期結束。2月，信達地產(chǎn)董事會換屆選舉，石愛民續(xù)任。

在他上任之前，信達地產(chǎn)在三年多時間內(nèi)更換了兩任董事長，從丁曉杰到趙立民。

石愛民上任的時間，正處在房地產(chǎn)行業(yè)急需紓困的期間。掌舵以后，作為四大AMC之一中國信達的地產(chǎn)運作平臺，信達地產(chǎn)紓困代建的步伐明顯加快，時?；钴S在出險房企左右，化身“白衣騎士”。

最近，石愛民將工作重心放到了信達地產(chǎn)本身的項目上。5月中旬，石愛民一行赴滬蘇區(qū)域公司調(diào)研，現(xiàn)場考察徐州、上海的在建及在拓項目，召開滬蘇區(qū)域公司領導班子座談會。

5月底，信達地產(chǎn)協(xié)同風險化解項目蒼南寶龍廣場新案名揭曉——信達蒼南壹號院。

2023年11月，信達地產(chǎn)華東區(qū)域公司協(xié)同集團平臺公司以“股權投資 合作開發(fā)”方式對項目進行實質性重組，解決了寶龍集團的流動性困難。

2015年至2017年間，信達地產(chǎn)因頻繁大手筆拿地而聲名鵲起。近些年來，行業(yè)下行，伴隨著業(yè)績的持續(xù)下滑，曾經(jīng)的“地王”逐漸停止拿地，光環(huán)逐漸消逝。

在此輪房地產(chǎn)紓困過程中，信達地產(chǎn)頻繁現(xiàn)身并承接了多個項目。2023年，信達地產(chǎn)參與的房地產(chǎn)風險化解項目有47個，帶動1300億元項目復工復產(chǎn)，預計可保障近4萬套商品房交付。

截至2023年底，中國信達為信達地產(chǎn)并表紓困項目提供債權投資款合計26.49億元。

就信達地產(chǎn)自身業(yè)績而言，并沒有紓困成果來的亮眼。

2023年信達地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入114.2億元，同比下降37.42%；實現(xiàn)凈利潤6.02億元，同比增加4.64%；實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤5.05億元，同比下降8.18%。

去年一年，信達地產(chǎn)未通過招拍掛拿地，項目拓展以協(xié)同股東參與風險項目化解為主。期內(nèi)，信達地產(chǎn)以收并購方式市場化獲取1個土儲項目；與股東協(xié)同獲取6個土儲項目，獲取方式包括股權并購和合作開發(fā)。

截至 2023 年底，信達地產(chǎn)總土儲中安徽省內(nèi)面積占比61.52%；從城市能級看，一線、二線和三線及以下城市占比分別為5.52%、49.79%和44.69%。項目區(qū)域集中度高，三線及以下城市項目體量較大，項目去化或成難題。

即使是在能級較高的城市，錄得的收入也大幅下降。在上海、深圳這樣的一線城市，2023年的營業(yè)收入同比下降約70%，重慶、青島，2023年產(chǎn)生的營業(yè)收入同比下滑超80%。

因預收房款減少，信達地產(chǎn)2023年的合同負債相比于2022年減少31.85%至51.24億元。

房地產(chǎn)市場的行情并不樂觀。2023年，信達地產(chǎn)計提存貨跌價準備3.82億元。占凈利潤的比重超過50%。

銷售下滑也加重了信達地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力。受項目銷售回款減少影響，信達地產(chǎn)2023年經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流入額同比大幅收縮61.28%至7.12億元。

2019-2022這四年，信達地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為81.15億元、73.61億元、27.12億元、18.4億元，從2020年開始，這一指標開始連續(xù)下降，下降幅度分別為9.29%、63.16%、32.14%、61.28%。

為了補充流動資金和償還債務，信達地產(chǎn)在2023年內(nèi)多次發(fā)行債券。2023年，信達地產(chǎn)發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金為110.07億元，2022年為38.76億元。

期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為93億元，相比于2022年末的120.45億元減少22.8%。

從融資渠道來看，截至 2023 年底，信達地產(chǎn)公司債券融資占比55.58%，銀行借款占比36.87%。期末有息債務合計331.23億元，其中一年內(nèi)到期的58.04億元，占比約 17.52%。

2023年，信達地產(chǎn)償還債務支付的現(xiàn)金為184.38億元，2022年為132.02億元。因償還債務支付的現(xiàn)金同比增加，信達地產(chǎn)期內(nèi)籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-41.54億元，相比于2022年的12.55億元同比減少431.09%。

據(jù)聯(lián)合資信評級報告，截至2023年底，信達地產(chǎn)并表在建房地產(chǎn)項目計劃總投資額合計260.28億元，其中已投資 173.34億元，未來尚需投資86.94億元；同期末，信達地產(chǎn)持有的并表待開發(fā)儲備項目計劃總投資140.47億元，其中已投資71.78億元，未來尚需投資68.69億元。

壓力之下，信達地產(chǎn)開始探索輕資產(chǎn)模式，其在年報中稱，將進一步提高輕資產(chǎn)業(yè)務規(guī)模，向輕重并舉方向發(fā)展，由開發(fā)商向資源整合商轉型，成為資源整合的平臺。

代建，是信達地產(chǎn)布局輕資產(chǎn)的重要路徑。

2023年，信達地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售面積91.57萬平方米（其中合作項目權益銷售面積24.64萬平方米，代建項目銷售面積 26.25 萬平方米）；實現(xiàn)銷售金額195.05億元（其中合作項目權益銷售金額60.34億元；代建項目銷售金額68.10 億元）；回款金額207.28億元（其中合作項目權益回款金額66.94億元，代建項目回款金額67.45億元）。

目前來看，代建業(yè)務貢獻的收入有限。2023年，信達地產(chǎn)新拓展代建項目6個，產(chǎn)生的收入3.36億元，占營收的比重僅2.94%。

在以合作項目、代建項目為主的業(yè)務結構之下，信達地產(chǎn)也承擔了相應的風險。2023年，信達地產(chǎn)的應收賬款為18.84億元，相比于2022年末的20.01億元稍有下降。而在2019年，信達地產(chǎn)的應收賬款僅有3.09億元。

行業(yè)寒冬越發(fā)逼人。作為地產(chǎn)圈內(nèi)唯一的白衣騎士，信達地產(chǎn)也沒能抗住，止盈轉虧了。

一季度，信達地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入7.88億元，同比減少38.82%；凈利潤-2.25億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤-1.95億元。

2023年同期，雖營業(yè)收入和利潤都在下降，但還是盈利的。期內(nèi)，信達地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入12.88億元，同比下降68.15%；凈利潤3151.37萬元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤2245.26萬元，同比下降26.03%。